上海房产新政满月 资金端监管再出重拳

本报记者 何苗 上海（楼盘）报道

至4月26日零点，被称为“沪九条”的上海房产新政正式满月，上海市政府在深夜发布了新政执行一个月以来市场出现的变化，并公布下一步将采取的三方面举措。

上海市住建委表示，下一步将在存量房交易资金第三方监管、房地产经纪机构备案管理和房地产金融服务领域监管领域着手，强化监管。这三项举措，有两项都直指市场调控的命门——购房资金端。

此前，外界一直认为“沪九条”的核心在于提高购房门槛，而资金端，由于需要金融监管部门的配合，需要在后续的调控执行过程中逐步落实。实际上，自4月23日起，官方称自25日起辖区内各商业银行与6家中介机构暂停业务合作一个月，并对违反个贷业务受托支付要求的7家商业银行营业机构暂停个人住房贷款业务二个月，资金端监管重拳就已见锋芒。

而购房人也从急于入市抢房，变为从容选房，或持币观望。

上海住宅成交量近乎腰斩

上海官方总结，新政执行一个月来，相当部分的新开楼盘客流减少30%-50%，房产中介门店客流量减少30%以上，原本持房待涨的房东，心态明显产生松动，出现了主动下调二手房交易挂牌价的情况，特别是高端住宅房价下调较为明显。

这在一些开发商和中介看来是显著的。上海外环某原定于6月加推的新盘，其销售团队近期就处于焦虑状态，“虽然从前期"蓄客"来看，受新政影响的客户还是少数，但这个市场归根结底还是信心市场，所以我们对于6月份的情况其实也挺没底的”，该项目营销总监告诉21世纪经济报道记者。

对此，一些开发商采取“少量多批”的形式进行推盘，开盘就售罄，当然，相比之前开盘几百套房源清盘的局面是大打折扣，不过，至少制造了表面热销的气氛。

二手房方面，豪宅、改善型住宅、学区房挂价松动明显，春节后一部分挂价虚高的“水分”有所挤出。同时，买房对于价格调整预期较高，买卖双方进入僵持和博弈状态，使二手房成交节奏变慢。

在去年至今年春节后上海房地产市场的上涨行情中，涨势最为迅猛的，当属改善型住房，尤其是改善型学区房。因此，这一类房源也成为新政后挂价首先松动的类别。

据一些中介门店介绍，目前确实已经有部分学区房的价格出现了松动。如上海链家汇师店就表示，去年不少对口汇师小学的楼盘价格可谓是月月大变样，一些去年年初单价5万-6万元的老小区，到了去年年末已经接近10万元，这些老小区由于去年积攒了太大的泡沫，目前也成为了学区房市场中价格率先开始松动的部分。如该区域内一套36平方米的小户型房源，新政前报价420万元，新政后即下调20万。

而在二手豪宅市场，动辄百万的挂价下调也不少见。如浦东某板块挂牌1150万元的别墅，一次性下调价格160万，愿以990万卖出。

上海链家市场研究部总监陆骑麟认为，改善型住宅在新政后的成交量跌幅最大，其一是因为新政中对于二套贷款首付七成的规定让部分改善型住房人群陷入驻足观望期，其二是年初楼市过热，造成这部分中高端住宅价格上涨快速，形成价格虚高，新政后进一步合理化。

不过，二手房挂牌价格的下调，并不能说明上海房价如外界所说的出现“下跌”，最终还是要看一个区域内的实际成交价格对比。

据上海官方统计数据，新政实施一个月（3.25-4.24），上海一、二手住房成交面积较新政前减少43%和58%，但成交均价仅分别下降4.8%和0.4%，体现了量跌价稳的趋势，这也符合此前几轮调控后市场的预判。

资金端监管继续加强“沪九条”后一系列的落实动作，体现出上海此次楼市调控的决心。新政发布后，上海市委书记韩正已在不同场合数次强调执行力度。

4月13日的区县二季度工作会议上，韩正就强调，上海坚持房地产市场调控不是权宜之计和短期行为，而是一项长期政策，必须保持定力，长期抓执行、不折不扣抓落实。

此次上海官方再公布三条后续举措以及对一些违规中介和支行网点进行处罚，也显示出调控决心。根据官方公布的政策，今年上半年将在闵行、黄浦、杨浦等5个区试点存量房交易资金第三方监管制度，同时，年内将出台本市存量房交易资金第三方监管的管理办法，并全面推行。

而切实加强房地产金融服务领域的监管，则可看作是此前对于首付贷打击的延续。近期，上海市金融办已正式出台《关于规范本市小额贷款公司、融资担保公司开展涉及房产贷款相关业务的通知》，明确要求不得开展“首付贷”及相关业务，同时要求各区县加强对本区内相关企业的监管和检查。

21世纪经济报道获悉，在新政发布前今年年初上海召开调控政策研讨会上，上海银监局有关人士表示，当前首付贷的问题很难监管，一是政府没有足够的人手，二是监管部门也摸不清首付贷规模，三是这个真的不好管。不过，房地产中介不允许从事首付贷业务，因为他们的营业执照中没有这项权限。

央行上海总部有关人士则认为，去年股市的场外配资被打击后，资金没有出路，于是楼市出现了场外配资，但根本措施是为这些闲置的资金找到投向和出路。