高价拿地激进扩张被套牢 昔日地王中华企业惨遭*ST

曾经进入房地产企业百强榜的上海（楼盘）老牌房企中华企业(600675,股吧)连续两年亏损，曾经大举扩张高价拿地使其陷入库存困境

在去库存问题上，中华企业股份有限公司（600675. SH，以下简称“中华企业”）正经受着煎熬。

而且，作为一家老牌房地产企业，中华企业近几年发展一直处于下滑颓势，今年更是“戴帽”ST，业绩表现令人担忧。

这种状况主要由什么原因导致？公司未来有何应对策略？近日，《投资者报》记者致函公司相关负责人，但截至发稿并未收到具体回复。

盲目扩张库存堪忧

翻阅中华企业近年来的财报，单单净利润一项，已经连续5年下降，从2011年的8.47亿元、2012年的5.65亿元、2013年4.02亿元，到2014年亏损4.89亿元、2015年亏损24.87亿元，5年时间一路缩水了300%。

显然，这份成绩单并不能令投资者满意。这种局面主要是公司前几年盲目介入并不熟悉的市场与激进的拿地策略所导致的。

据了解，中华企业项目主要集中在上海及部分二三线城市。2009至2011年，伴随着中国房地产黄金时期，公司也进入了高速扩张阶段。据克而瑞数据统计，3年间中华企业曾6度拿地，总价80亿元，涉及上海、杭州（楼盘）等多个城市的区域“地王”级项目。

2009年9月，中华企业以总价13.99亿元拿下了上海宝山区罗店新镇的D1-2地块，楼面地价高达9128元/平方米，溢价近3倍，被媒体称为罗店天价。2010年2月，中华企业又以26.23亿元的高价，拿下上海松江区龙兴路R19-1号地块，楼板价11111元/平方米，而当时这一地块的挂牌价只有9.65亿元。

此外，公司还于2009年以28.1亿元的价格将杭州章家坝宅地收入囊中，想借此进军杭州市场，这块地也因此成为杭州当年的地王。不过，与之后在该区域拿地的房企相比，中华企业1.8万元/平方米的拿地成本却相当之高。比如后进入该区域的万科、德信所拿的同类地块，楼面地价分别约为1.11万元/平方米、1.24万元/平方米。

高价拿地之后，公司曾于2011年宣布开工，但因后来杭州房产市场进入低迷期，这块曾经的地王已整整6年还未开盘。业内人士称，如今整个房子要卖到3.5万/平方米才有可能保住成本。

高价拿地往往会消耗大量资金，而且开发商为卖出高价，往往不急于开工而是进入一段等待期。这样一来，资金回笼的速度更加缓慢，成本负担也越来越重。

中华企业在相继购置高地价项目之后陷入了“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地。公司的资金压力也越来越大，即使不断通过借款进行资金“输血”，在2011年至2014年间，中华企业还是负债累累，总体负债规模上，从180亿元上升至335亿元，翻了接近1倍。

面对越来越大的库存和负债压力，公司不得不转向在存量消化上做文章。据2015年年报表明，该年公司主要做的重点就是销售去库存化以及资金回笼，通过一系列销售措施减轻库存。这年公司共签订合同金额约80亿元，实现资金回笼约91亿元。

此外，中华企业还通过出售股权来减轻一部分资金压力。2012至2015年间，公司相继出售了上海港国际客运中心2号楼项目、中华企业大厦部分物业、上海嘉定安亭新镇项目40%股权，天津（楼盘）两项30%股权等。不过，在庞大的存量之下，贡献仍是杯水车薪，不能作为资金回笼的主流手段。

2016年，中华企业仍表示要将工作重点放在存量消化上。公司相关高层曾表示，“我们下定决心在存量去化上实现‘销售过百亿、主营过百亿、资金回笼也要过百亿’。”

寄望股东扶持免于退市

其实，相对于如今颓靡的业绩，中华企业曾有着深厚的资历。截至今年，中华企业已成立62年，A股上市23年，是上海最老牌的地产国企，曾进入房地产企业百强榜。2002年，上海市国资委出资成立了地产集团，经过一系列的股权更迭，上海国资委通过地产集团成为中华企业的第一大股东，公司成为地产集团19家二级全资子公司中的一名成员。

整个地产集团及下属子公司拥有上海滩最抢手的黄金地块资源，其项目密布黄浦江两岸的核心位置。而且，地产集团对于中华企业也相当扶持。在2007年，地产集团曾给出两条明确的规定，一是但凡中华企业参与的土地竞标，集团其他子公司不得参与；二是集团内部不再新设与中华企业业务相同的公司。此外，在中华企业抢下一个又一个地王之后，地产集团还曾不断通过委托借款、连带担保等形式，对中华企业进行资金“输血”或为其融资提供便利，旨在帮助其项目建设以及优化借款结构、降低财务成本，不过收效甚微，如今面临退市风险。

正是由于曾经的扶持，眼下，中华企业还是试图抓住大股东支持和国资改革这两根救命稻草，试图摆脱退市的命运。

早在上海新一轮的国资改革中，地产集团确立了向以“生活、生态、生产”高度融合的城市更新平台方向发展。公司相关高层也曾表示，“中华企业未来将融入地产集团的发展方向。”看上去，中华企业计划转型城市更新服务商，通过提供代建、帮助政府进行城市更新等服务，实现轻资产运作，进一步提升公司的经营效能。不过，至于结果如何，中华企业是否能通过这种途径实现自救，还需要更长时间进一步的检验。■