本报记者 李霂轶
今年一季度,房地产市场呈现一片火热的发展趋势,一线城市“日光盘”频出,部分二线城市也出现抢房热潮。但是,房地产已进入“白银时代”,去库存仍是大部分三、四线甚至二线城市的首要任务。一线城市看似进入“疯狂”发展模式,但是楼市是否回暖仍需理性看待。
“90/70”政策回归
中原地产研究部统计数据显示:截至3月13日,北京(楼盘)商品房住宅五环内签约为703套,签约均价达到了62464元每平方米。纯商品住宅的供不应求是造成房价上涨的原因之一,从最近9年的五环内商品房均价可以看到,整体市场一路走高,从2008年的1.6万元,上涨到目前的6万元以上,未来北京五环内市场已经进入高端化。
中原地产首席分析师张大伟表示,预期未来北京五环内的高端化区域将依然延续,从北京今年出让的土地看,五环内基本地价都超过区域在售房价,包括前期丰台7.5万地王,预期未来新宫等地王还将影响市场预期。
楼市的有趣之处便是,它总是充满着各种各样的变数。
3月31日,北京土储中心网站挂出两宗位于昌平南邵镇的住宅用地,在挂牌文件中有这样一条规定,明确表明:“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”消失已久的“90/70”政策又重新被列入购地条款当中。
亚豪机构市场总监郭毅认为,北京地价逐渐走高,六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右,这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少,重拾“90/70”,其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题;而另一方面,北京的高价地现象也将得以缓解。
日前,包括上海(楼盘)、深圳(楼盘)在内的一线城市均出台了地产新政,不同程度上对楼市进行了调控。
成交量回暖有待观察
今年以来,一线城市房地产的一系列现象,让人产生楼市再度“疯狂”的幻觉。上海尤为典型,房东跳价、交易中心爆棚,甚至,上海虹口区推出352套总价上千万元的新房,一天内就被抢光,销售额高达36亿元。
对此,郭毅认为,上海、深圳楼市过热事出有因。深圳去年供地仅有一块住宅用地,其他的都是靠旧城改造来的增量供应,加之深圳的外来人口相对较多,价格自然上涨得比较快。上海更多的是误传,并且上海成交量上涨和江浙一带的投资敏锐度较高有很大关系。成交量的回暖才是真实的回暖,成交价格的回暖并不一定能够得到市场接受。
而在楼市看似回暖并呈现再度火热的趋势下,北京新房成交量并没有明显上升。从成交量来看,“3·30”新政后一年间虽然成交量出现回升,但37%的增幅与2009年4万亿元刺激之下157%的增幅相去甚远,也低于上海2015年成交量49%的年度增幅;其次,从成交价格来看,“3·30”新政一年间北京商品住宅成交价格涨幅14%,相比深圳2015年40%的年度涨幅低出不少。
此外,北京楼市相对稳定的另一力证是部分项目在涨价,但并不是所有项目都在涨价。根据亚豪君岳会数据统计显示,2015年3月31日—2016年3月30日,北京商品住宅成交中五环外占比高达九成以上,而四、五环之间成交占比仅为5%。换言之,少量高端区域项目价格的快速上涨拉动了整体市场成交均价的上涨。而在低端刚需以及中低端改善型聚集的区县,房价变动幅度并没有很大,例如房山区、门头沟区、怀柔区等房价涨幅均在10%以内,而门头沟区更是低至1%。
业内看淡房地产投资
从北京楼市的长远发展来看,郭毅认为,相较于上海、深圳的楼市过热现象,北京房地产的整体表现很是稳定,“房价的上涨还是依托于地价的上涨倒逼,北京的整体项目中,高端项目占比增加,同时高端项目的成交量也在不断上升,拉动了北京房价出现了结构性的上涨”。
对于今年以来一线城市房地产的发展情况,北京房协副会长陈志则表示,“近来,坊间传一线城市房地产热得一塌糊涂,我们把深圳、上海、北京和广州(楼盘)这四个一线城市做了一个对比,四条曲线,单看价格,北京和广州的曲线基本上是重合的,都在底部,最高的是深圳,然后是上海,它的斜率是向上的。所以,房地产是区域型的,深圳和北京除了宏观性、全国性的政策之外,发展完全不一样。”
郭毅也坦言,“开发商因为成本的提升,价格上涨,利润也并没有太高的提升,大部分奉献给土地了。现在的市场被过度解读了。长期来看,北京的成交量和成交价格相对稳定。一线城市已没有太多的投资空间,加上限购,对于投资客来说,资金杠杆出现了变化,房产并不是一个很好的投资品了。”