8家上市房企存货近1.4万亿元 同比上升14%

有分析人士表示，2014年库存消化较慢，而买地成本愈发高涨，今年京沪两城房价普遍高端化，提高了部分产品的存货值。

截至4月5日，沪深两市已经有68家上市房企公布2015年年报。《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，68家上市房企存货总计接近1.4万亿元，而2014年同期这68家房企的存货总计为1.23万亿元，攀升了1700亿元，同比涨幅为13.83%。

对此，有分析人士认为，去年一、二线城市下半年去库存情况较好，但多数三、四线城市的天大量库存仍难以消化，尤其商业类库存情况仍很严重。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，新增项目土地成本较高，高端楼盘销售周期较长，商业类项目消化速度较慢，企业资产周转速度减慢，货值有小幅增加，但整体来看，去存货能力提高。

存货小幅攀升

《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据发现，在上述68家上市房企中，6家房企存货总量超过500亿元，其中，万科A、招商蛇口与华夏幸福(600340,股吧)3家上市公司存货都超过了1000亿元。

据记者统计，截至2015年12月31日，万科A存货为3681亿元，同比上升15%；招商蛇口存货1213.8亿元，同比上升20%。

严跃进向《证券日报》记者表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。

不过，严跃进认为，从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。目前68家房企存货规模同比上涨，这说明去库存的任务依然是比较艰巨的。尤其部分房企在三、四线城市的库存面积相对较高，即使上市房企去年加大力度清理存货，但市场接受程度有限，不少企业又不愿意甩卖割肉，因此销售压力仍旧不低，拖至今年，可能会有降价促销的现象。

当然，在此类房企中，部分房企去库存的效果相对好，所以预计今年拿地规模会增加，节奏也会加快。当然，也不排除一线城市房价飞涨后，部分上市房企会减慢项目开盘速度，捂盘惜售，少量放出房源，提高利润。

“原来的存货价格都上涨了”。一位业内人士向本报记者直言，上涨的这部分存货货值非常高。此外，土地市场成交金额也在节节攀升。

此外，近年来，由于城镇化建设的快速推进，不少城市展开“造城”运动，与之相对的是，当地人口却大量外出务工，这些城市现房存货较多，空置率较高。

库存管理能力相对较弱

当然，增加土地储备是存货增加较快的重要原因，但这其实是房地产企业项目开发周期决定的，有合理性，一般企业现有土地储备会满足企业未来3年发展需求。

严跃进表示，部分房企积极拿地试图进入大房企的行列，也会使得土地储备规模占比相对上升，尤其是一些中型房企，依然有积极拿地的动作，这在存货值上也会得到快速反映。

值得注意的是，库存难以快速消化的背后，一方面加重了房企资金链的压力，另一发面也侵蚀了开发商的利润空间。更重要的是，企业对存货管理能力较弱。

在一次业内人士探讨库存问题时，某上市房企营销人士向本报记者透露，公司是有库存管理计划的，比如刚需类项目必须三年内清盘；高端豪宅虽因销售周期较长，但企业仍会把握窗口期灵活销售。

此外，对于综合体项目，企业不但在拿地之初就会控制地块建筑规模、金融和住宅用地比例规划，后期开发入市节奏也有严格要求，即使市场波动很大，上市房企也会快速反应，无论是调整价格，还是创新营销方式，都会加快项目去化速度和现金回流速度。