首尝众筹营销 红树林商业模式全国复制待考？

导读

2009年开始，今典集团放弃住宅业务转而发展度假产业，现在所有的钱都投在了红树林度假项目上。近期张宝全在接受记者采访时透露，今年正在与两家战略合作方洽谈，着力一些资本运作。此外，也有地方政府试图邀请“红树林”落地。

本报记者 沈浪 杭州（楼盘）报道

今典集团董事长张宝全，在三亚（楼盘）成功打造三亚湾红树林度假世界之后，正试图将这个模式在全国复制。

近期张宝全在接受21世纪经济报道记者采访时透露，今年正在与两家战略合作方洽谈，着力一些资本运作。此外，也有地方政府试图邀请“红树林”落地。

目前，“红树林”囊括度假、休闲、娱乐、美食、购物、会展、婚礼于一体，可以说张宝全对红树林模式的思考是深入的，但据知情人士透露，红树林模式验证期由于各地项目的施工进度拖延而延长，今典集团开始探路轻资产化方案。

3月12日，“红树林”度假世界项目在众筹平台上线，以杭州径山红树林度假世界总建筑面积的1/10为标的，共推出了3.55万份、三种方式、总额约5.3亿元的众筹，这是国内第一个五星级度假目的地综合体消费权益众筹。项目在平台上线七小时后交易额超过1000万，轻松完成首批度假卡众筹标的额。

继三亚、青岛（楼盘）之后，杭州径山红树林度假世界是第五座动工的红树林度假世界。张宝全指出，如果杭州项目众筹模式获得成功，之后将会被复制到红树林的其他项目中。

“红树林”如何赚钱？

在张宝全看来，国内共享经济的抬头带出了一种全新的度假生活方式。传统度假模式使中国人度假方式单一，他心目中的红树林是比CLUB MED更全更大的旅游度假平台。

性情中人张宝全打造的今日美术馆曾备受业内称赞，其在中国美术品炒作巅峰时期横空出世，盈利自然不成问题。然而，红树林的盈利能力如何？

张宝全透露，其在2007年预判房地产市场要开始走下坡路，2009年开始，今典集团放弃住宅业务转而发展度假产业，现在所有的钱都投在了红树林度假项目上。他表示，卖住宅获得的收益太少，而度假村这种综合体项目的增值和盈利空间可以翻五倍甚至十倍都不止。

2012年9月，三亚湾红树林度假世界正式对外运营，作为今典红树林度假世界系列第一个项目，3个月后开始实现盈利。

张宝全称，已经有地方政府向今典集团伸出橄榄枝。其认为这由于红树林不同于传统酒店，只有20%-30%收益来自于酒店客房，其他均来自于周边产业。

“通过众筹，是想让度假消费者也成为投资者”，张宝全说。作为此次众筹的主体，杭州径山红树林度假世界就是这种目的地度假概念的产物。

张宝全称，2004年已经开业的亚龙湾红树林度假世界从开业就盈利，毛利率在60%以上。在2016年1月份，单一个月的盈利约为8000万元，而这只是在项目开放80%的基础上，今年将完成另外20%的项目建设。

“在目前的经济低迷期，文化产业高速发展，对电影业及度假类的行业是一个绝大的发展刺激。”张宝全认为，中国开始进入文化时代，这是“红树林”的机遇。

杭州径山红树林度假世界计划于2018年3月建成第一期，并投入运营。张宝全预计2016年下半年开业的还将有海棠湾红树林度假世界和青岛红树林度假世界。此外，正在规划设计中的还有布局广州（楼盘）、浙江嵊泗、上海（楼盘）、成都等地。

对冲资金瓶颈？

“有钱也不一定能做红树林，没有其他资源是做不成的，因为红树林是一个商业模式。传统地产靠销售赚钱，而我们是靠运营赚钱。”张宝全如此阐释道。

今典集团方面坚持红树林以低负债率运行。以三亚湾红树林为例，按照3万元/平方米、占地约70万平方米匡算，资产总值大概200多亿元，该项目目前资产负债大概35亿元；青岛项目负债率更低，至今负债不到6亿元。但由于今典集团为非上市公司，大部分数据通过公开资料难以获得。

然而，由于是重资产模式，红树林全国复制面临资金沉淀问题。一名知情人士透露，红树林旗下某一项目一直在尝试二次融资，然而由于项目自身已经有银行抵押融资，只能找机构谈二次融资。

因此也不难理解，这次众筹可以说是三亚湾房卡营销的一次互联网尝试，有助于提高今典集团与红树林系列产品的知名度。在此次杭州红树林众筹项目中，共推出了三种收益行权方案，分别为红树林度假卡行权、客房产权行权及收益权行权。其中1平方米对应1个众筹份额，1个份额的认购单价为1.5万元。

张宝全透露，如果购买方在认筹后想退出，可于第19个月按6%的年收益保底推出。因此对于认筹这类项目的风险，张宝全仅以项目是长期运营的、收入稳定作为最大筹码；此外，在退出机制上，似乎还没有非常清晰。

据了解，这次众筹推出的首批回报为“红树林度假卡”。凭借这张度假卡，支持者不仅可以在全国所有红树林系列酒店入住，还会自动加入即将建设完成的“红树林全球度假交换平台”。这个平台包括全球数百家特色民宿、精品酒店。度假卡持有者可以根据相应规则，获得换住机会。

此外，随着众筹进行，张宝全还将向支持者推出包括VILLA酒店使用权或产权、普通酒店客房收益权等经过精心设计的回报。(编辑 骆轶琪)