雅居乐地产熬过“去库存年” 备100亿元欲6倍扩张

销售回款率短板的雅居乐地产2015年实现了15个百分点的提升，现金充裕的陈卓林准备实施扩张计划，“2016年我们会拿出100亿元的资金来补充土地”。

值得注意的是，从公布的数据来看，2015年全年，雅居乐仅在长沙（楼盘）和广州（楼盘）分别拿了一宗地，两地块拿地总价为15.37亿元。换言之，雅居乐2016年预备的100亿元拿地金额是去年的近6倍。

6倍扩张计划的背后，或许是雅居乐该减价的存货都减价清掉了，尾货甩清之后，90%项目都会涨价，这将给雅居乐地产带来充裕的现金，来支撑其扩张计划。

九成项目将涨价

“2015年雅居乐销售回款逾400亿元，回款率由前一年的55%提升到了70%，而且目前现金充裕，现金及银行存款总额增加了14.9%至131亿元。”雅居乐运营中心总经理兼主席助理李雪君表示。

据雅居乐地产年报数据显示，2015年，营业额为430亿元，其中毛利108.13亿元，较2014年下降13%，整体毛利率25.1%；年内利润23.02亿元，比前一年得50.91亿元减少了54.8%，股东应占利润则下跌67.6%至13.9亿元。

在物业销售方面，2015年雅居乐确认销售金额为414.21亿元，确认销售建筑面积479.3万平方米，确认销售均价为每平方米8642元，而2014年，雅居乐确认销售的均价是每平方米9278元。

对此，李雪君表示，降价去库存、人民币贬值导致汇兑亏损11亿元雅居乐利润下降的原因。去年下调销售价格是因为积压的存货太多，不得不以价换量去库存，有些甚至亏本都要卖。不过，牺牲利润降价跑量虽是无奈之举，效果却是明显的。“目前那些存货已经卖得差不多了，还剩些尾货。”陈卓林后来补充道。

据透露，雅居乐2016年全年可销售的货量达到806万平方米，预计销售额达到460亿元，而其中此前的存货仅160万平方米，2015年12月31日前拿到预售证但还未销售的货量大约只占三分之一，其余均为新货。

因此，已经没有此前库存压力的雅居乐开始逐渐回调销售价格，“2016年会慢慢涨回到每平方米1万元左右。”陈卓林表示，现在，雅居乐有90%的项目都是涨价了。

6倍扩张计划待考

甩掉重担之后的雅居乐地产，开始准备实施扩张计划。据陈卓林透露，2016年准备拿出100亿元资金拿地，这是其去年拿地金额的6倍。

“若按正常计算的话，今年的回款大概会有500亿元左右，加上目前的负债率大约在60%，就还有100亿元左右的现金在手。”陈卓林表示，“但我们并不急需补充土地储备，因为还有3500万平方米土地储备，足够未来5年-6年发展。

对于未来布局的重点区域，陈卓林表示，雅居乐地产将用招拍挂、合作，甚至收购二手地块关注一、二线城市及周边区域。

尤其京津冀区域，“我们已经进驻3年了，但一直都下不了手。”京津冀的高地价一直是雅居乐想碰但却又不敢碰的主因，不过，在目前销售回款率达到70%，且现金流健康。在“2016年销售目标460亿元，回款约500亿元”的情况下，陈卓林又开始了进驻京津冀的规划。

他表示，希望在2016年后的3年内回归京津冀，“能以长三角、珠三角和京津冀区域为基础，把公司的地产稳固下来，但必须要算好账，而且拿好的项目，经验告诉我们，拿不好项目就是害自己，很惨”。

去库存带来的阵痛，境内外债务结构的不合理是雅居乐地产艰难前行的症结，也是其近两年难以迈开扩张布局的关键。毕竟，与龙湖地产动辄90%左右的销售回款率相比，雅居乐与之有约20个百分点的差距，甚至倒逼其债务结构失衡。

根据业绩报告，雅居乐2015年总借款成本为34.21亿元，较2014年的36.54亿元有所下滑，但因为海外借款以及可换股债券的汇兑亏损高达11.32亿元，扣除2.24亿资本化后，计入当期损益的汇兑损失为9.08亿元。

不过，这一情况已有所改善。据记者了解，2016年以来，雅居乐地产已获30亿元公司债并申请150亿元熊猫债，若熊猫债获批，雅居乐利用国内融资平台所得款项将置换美元债等境外债务，降低融资成本。

雅居乐首席财务官、副总裁兼公司秘书张森称，雅居乐未来将在寻求更多国内融资以替换境外债务，并降低境外债务比例。