沪上最严新政效应：首改群体进退两难 房企降销售目标

本报记者 沈浪 上海（楼盘）报道

上海史上最严新政如期而至，只是比业内想象中来得早，来得更猛烈。3月25日，上海正式发布楼市新政，其中非户籍居民家庭购房社保缴纳满2年改为5年。二套房申请贷款的居民，首付比例不低于50%，购买非普通自住房的首付比例提高到70%。“即刻执行”令上海楼市网签成交爆表。

由于上海部分交易中心3月25日网签的也按新政之前的政策执行，当天上海一手房网签再次爆表，截至3月25日记者截稿时止，上海一手房网签数量达到了2495套。而过去一年上海商品住宅日均成交约为350套。

据某知名机构相关人士透露，去年上海楼市成交40%的客户是非上海市民。新政一出，他预测4月将进入观望状态。

21世纪经济报道记者通过多方渠道了解获悉，已经拿到预售证的房企，均已重新调整推盘节奏与策略。

房价遭遇“供应端、需求端”两头夹击

新政从供应端与需求端两头夹击房价的意图明显。比如，商品房用地增加169公顷，商品住宅一年供应量两三百公顷。对此，上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，这几年商品住宅用地供应一直不断减少，如果土地增加量多一点，对于减少开发商抢地，降低溢价率有帮助，有利于平抑地价。因此，他指出，房价短期会有波动，主要是近三个月涨得太凶，短期回调一点是好事情。

此外，需求端的门槛提高。比如二套普通商品房的首付款的比例不低于50%，二套非普通商品房首付款的比例不低于70%。二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的 杠杆作用。未来二套房贷首付比例提高政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求后置。

以一套总价420万的房子为例，首付比例提高到5成甚至7成之后，首付款需要多交42万元甚至126万元，二套房门槛有所提高。

这对于像林立（化名）这样的首改人群来说，可谓致命的打击，林立刚于3月初卖掉了其位于闵行的小房子，总价180万元，准备置换，刚看中一套总价430万的学区房，交了60万定金，随即遭遇新政，首付提高了大约35万元，如果林立不继续买这套房子就算违约。

一名中介人士透露，最近两天来询问的客户很多，只要有人放盘，电话都会被打爆，然而新政一出，入场的客户便开始波动，一部分想加快成交进度，另一部分开始有了持币待购的心态。

中介开始急速电话拓客，因为有二手房业主心态开始出现转变，长宁区甚至出现直接降价20万抛售的情况。来自新浪乐居的信息显示，浦东唐镇板块有一业主直降60万，据了解，该名业主是急于出手老房，购买新房。打算买房的张默（化名）一天接到了好几个中介来电，均表示她此前看中的房源有相应压价空间，然而，她心态已转为观望。

成交量短期将下降

业内对于新政执行力度有所担忧。比如按照2015年最新每套成交总价来算，上海普通商品住宅内环内只占2%，内中环占8%，外环以外占到31%，外环外能够买到普通住宅的只能到金山、临港、青浦、奉贤，还有崇明这样的郊区。换言之，除了上述这些，都是非普通商品住宅，二套房首付比例都要提升至70%。因此，同策咨询研究总监张宏伟预判，当政策执行几个月后，势必会误伤不少购房群体，届时上海必然会调整普通住宅标准。

来自同策咨询的一份研究报告显示，限购的政策对非户籍人员来说影响较大，社保年限的提高影响的人群占当前上海流动人口的7%，如果计算中间曾出现社保断交的人群，影响的人群会超过7%。

同策咨询研究总监张宏伟分析指出，新政将加速成交量下跌。

克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，短期来看，新政确实将有效抑制需求，毕竟相比1400万的本地人口来说，980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”，一方面可大幅降低需求基数，另一方面也有助于稳定中小套型产品的销售价格。

不过，因为政策调控只能做到短期抑制需求，并不能将其真正灭失，并且在高压沉默之后，往往出现成交上升。

年销售300亿-500亿的房企或将受到新政导致成交后置、销售规模增长的冲击。比如一家刚刚登陆资本市场的闽系房企相关负责人接受21世纪经济报道记者采访时表示，想不到新政出台这么快，原计划下半年才会面临这种情况，如今上半年的销售目标或要调整了。这家房企在上海中高端项目比较集中，今年可售货值为60亿元左右，按照最新的销售策略，全年去化目标调整为60%-70%，也就是40亿以内；另一家开始进入高端项目领域的房企，也为了保证利润而调低了销售目标。

多家房企营销负责人表示，暂时不会以价换量，但在首付支付周期上会根据客户实际情况有一定的宽松政策，而客户以牺牲折扣来换取首付款的时间差。