上海楼市新政难解供求矛盾 影响料有限

新城控股（601155）高级副总裁欧阳捷昨日在“第十三届中国房地产百强企业家峰会”间隙接受证券时报记者专访时表示，上海（楼盘）房价没有泡沫，政府要做的是控制房价过快上涨。对于上海即将出台的提高二套房首付等调控政策，他认为对上海供求关系的改善影响不大，但对购房人心理有影响。“上海所有政策的控制是缓冲式控制，并不是压制性的。”他说。

欧阳捷认为，上海房价其实没有泡沫，因为79.9%的销售面积在外环以外，而外环以外的住房均价为每平方米1.6万元，这在全国，特别是大都市来说不算贵。上海唯一能做的是控制房价过快上涨，不要成为社会舆论焦点。

“上海房价上涨不是由于政府控制不力，而是人口还在增长，供求关系是主要矛盾，另外，货币宽松是最大推手，资本避险是投资本性。”欧阳捷说，因为上海土地供应越来越少，住房供求关系短期不太可能改善，而大城市有更高生产效率、更低信息沟通成本、更多职业发展空间、更多收入水平增长，未来人口增长无法控制，只能通过房价的逐步上涨挤出一部分低端人口。

欧阳捷指出，上海要控制房价，要解决供求关系矛盾，在供应很难增加的情况下，只有减少需求，让有资格购房的人减少，把购房门槛提高，包括减少改善需求人数，减少外地人购房人数，减少投资购房人数，而刚需不能抑制。具体政策包括：对换房的，从税收上控制，纳税满2年改成3年或5年，把改善需求往后递延；对二套房改善的，从利率上限制，公积金利率不下降，商贷利率执行较高标准；从资金数量上限制，首付比例提高；对投资需求增加杠杆，利率水平提的更高；外来人口工作不满5年不能买房等。

而对于上海即将出台的提高二套房首付比例等楼市调控新政，欧阳捷认为，对供求关系改善产生不了多大影响，因为上海真正不缺钱，供求关系实在太紧，首付提高也不会减少很多购房人群，但对购房人的心理有影响。“现在是有点恐慌性购房，政策出来后，恐慌性购房减少，看上去市场没那么火了，但不意味着房价下降，政府要做的其实是平抑大家的情绪。”他说。

另外，对于今年在一线城市的投资策略，欧阳捷表示，新城不抢地王，不要追涨，控制节奏，做好产品，因为好产品在现金泛滥时代总是不缺客户的。而在三四线城市，新城的项目因“物美价廉”卖得一直不错，不存在去库存压力。“新城是高周转企业，房子要卖得非常快，如在常州（楼盘）这样的城市，28万平方米的楼盘两年半就卖光了，其他如长春（楼盘）、成都等二线城市地更不用说了，楼盘销售都是前三名。”他说。