中国一线城市房价畸高背后的逻辑

【环宇杂谈】

相比西方国家，中国城市的房子承载的东西太多了。

李宇嘉

近期有报道称，根据IMF的测算，中国一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦，但中国一线城市的居民收入仅为纽约和伦敦的五分之一到四分之一。那么，中国一线城市房价比肩国际大城市，是否意味着前者楼市泡沫已经到了“明斯基时刻”呢？

本质上，房价最主要的决定因素是区位（Location），这也是房地产作为不动产、非贸易品，区别于其他商品的最大特征。决定区位价值的因素，除了公共服务以外，还包括人口流入或城市化所处的阶段、就业机会的多寡、本区域集聚国内外财富的程度、税收制度的差别等等。因此，简单任意比较两个城市的房价，没有多大意义。

当然，相对房价是可以比的，比如房价相对于收入、重点城市房价相对于全国平均房价等等，但这又与国家所处的城市化阶段有关、与货币大周期有关。比如，当一国处于城市化快速增长阶段时，房价相对于收入增长更快，这就是为何发展中国家房价收入比较高。由此看，中国一线城市房价收入比（10-30倍）是国际大城市2-3倍有一定合理性；再比如，当货币大周期宽松时，重点城市房价上涨更快，因为资金往更保值增值的区域流动，这也是中国当下发生的事情。

目前，从一国重点城市与该国全国房价的对比数值来看，中国一线城市（除广州（楼盘））二手房价格是全国房价的8倍，这一比值与伦敦、纽约相差无几；日本东京房价比全国房价要高出10倍，这意味着我国一线城市房价要低于东京。另外，我国城市化发展极不平衡，一线城市聚集人口、资源和财富的水平远远高于国内其他城市，更胜过纽约和伦敦。特别是，在经济转型的阵痛期、过渡期，率先完成转型的一线城市集聚人口、资源和财富的水平还会增加。

中国城市化不平衡，还表现在一线城市对全国优质公共服务资源的集聚上。无论是从教育还是医疗资源看，或是就业机会看，中国一线城市都集中了全国20%以上的最优质的公共服务，而纽约、伦敦和东京等城市，在集中全国优质公共服务资源上，均在10%左右。公共服务越集中，房价也就相对越高。由此，中国一线城市房价是全国房价的8倍之多，也在情理之中。

此外，尽管中国红利人口规模在2010年就达到顶点，但包括一线城市在内的10大城市集中了外来人口的近一半。目前，中国一线城市的红利人口（16-64岁）占常住人口的比重均超过50%，深圳（楼盘）更是达到了70%，而纽约、伦敦和东京等城市红利人口占比均低于50%。红利人口占比大，叠加货币大周期宽松，以及公共服务高度集中，中国一线城市房价高就不奇怪了。

还有一个因素就是税制。目前，中国还没有类似于西方的房产税，而房产税是以年度房屋评估价乘以税率得到的。这意味着，房价上涨越快，每年交的房产税也越多，这是房屋持有的最大成本，也是抑制需求的有力措施。若按照1%-3%的税率计算，纽约一套100平米的房子，每年的房产税大概在4-12万元人民币。除此之外，发达国家房屋以独栋住宅（single house）为主，房屋的维修成本比较高。因此，考虑到中国房屋持有及维护成本比较低，房价相对高也有一定合理性。如果中国开征房产税，则另当别论。

此外，相比西方国家，中国城市的房子承载的东西太多了，比如子女教育和养老等社会保障、抵抗未来不确定性、能否在大城市立足，甚至是社会地位等等。因此，中国越大的城市，居民追逐房子的热情越高，这也是高房价的一个驱动因素。上述分析仅意在说明，在所有的商品中，房屋是最具本地化特征的，只能通过本地因素来分析房价高与低。中国一线城市房价上涨、高房价具有必然性，与纽约、伦敦等国际大城市的房价没有可比性，也不宜直接相比。当然，近年来中国一线城市房价过快上涨是不争的事实，其间存在着投机炒作，需要注意风险。

（作者供职于深圳房地产研究中心）