接盘中海环宇城？中信商业弯道超车仍需时日

时代周报记者 刘娟发自北京

住宅业务卖给中海后，中信的地产布局才真正开始。

3月18日的业绩会上，中国海外发展（00688.HK，内地平台“中海地产”，以下简称“中海”）主席郝建民表示，中海用来拨付交易金额的60亿资产，具体是哪些，目前还没有确定。

在此前3月14日的公告中，中信股份(00267.HK)如此写道，“中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发。公司目前的商业地产组合加上从中海获得的资产，将使中信扩大并强化在国内商业地产领域的实力”。

中海哪部分商业资产将会被置换给中信？多家媒体报道及机构分析指向了中海环宇城。时代周报记者向中海方面核实，对方称，“公告之外的信息现在没有”。中信方面则未有回复。

2011年，中海宣布，推出“环宇城”产品系列进军商业购物中心。据官网显示，历经4年多的发展，环宇城系列品牌已拓展至南京（楼盘）、沈阳、济南（楼盘）、天津（楼盘）、珠海（楼盘）、上海（楼盘）、佛山（楼盘）7个城市。其中，位于佛山的第四座环宇城即将于今年9月开业。

“在商业地产整体面临同业竞争和电商的冲击之时，商业地产起步晚的中海，有必要进一步斟酌其未来的发展方向，”克而瑞研究中心分析师沈晓玲称，中海环宇城单项目的规模普遍不足10万平方米，且南京、珠海项目均晚于预期开业。

在她看来，假使中信以住宅作为置换中海环宇城商业的条件，中信还是有利的：一方面，不牵涉现金流出，而且还能稳坐中海第二大股东，常年坐收中海股东收益；另一方面，中海环宇城系列产品刚好弥补了中信在综合体产品的欠缺。

据时代周报记者了解，中信系商业地产资源主要集中在中信泰富平台。目前，中信泰富的商业项目主要位于上海、香港、宁波（楼盘）、无锡（楼盘）、万宁等城市的核心区域，发展前景较好。除中信泰富以外，中信集团下面还有7个位于北京（楼盘）、上海、香港等核心城市的高端办公楼、商铺等，总建筑面积近77万平方米。若整合完成后，中信的商办物业规模可达250万平方米。

虽然商业产品类型已经涉及高端写字楼、旅游休闲和酒店，包括位于上海的中信泰富广场、陆家嘴(600663,股吧)滨江金融城，香港愉景湾高尔夫，江苏无锡的太湖锦园高尔夫，及海南（楼盘）万宁的神州半岛酒店等，但中信旗下缺乏城市综合体、购物中心等产品。

对于想专攻一、二线重点城市商业市场的中信来说，得到中海环宇城，这一切无疑正中下怀。整合后的中信商业，势必会加强，但若要实现“弯道超车”，仍然还有一段路要走。

据CRIC《2015年中国房地产企业商业运营能力TOP20》排行榜显示，TOP5入榜企业不仅拥有较大的市场规模，健全的产品系，还要有较好的运营能力。判断商业地产运营能力主要有以下几点：

首先，是市场规模。除排名第一的万达规模在1000万平方米以上以外，排名二、三的华润置地、凯德集团2家企业营业规模也均在300万平方米以上；其次，是产品系。如凯德集团、华润虽规模小于万达，但产品系丰富，凯德商业覆盖商业综合体、办公楼及购物中心，华润置地则形成比较成熟的商业产品线，涉及购物中心、写字楼及社区商业，目前国内已有9座华润万象城开业运营，体量均在10万平方米以上；三是运维。如租金水平较好的大悦城注重商业运营，创新结合了文化创意与商业，打造了官方微信轻应用、O2O平台，不断加强营销宣传、消费引导、完善客户服务等。

对比中信商业的现状来看，中信整合前商业地产规模已达250万平方米(不包含酒店、旅游)，如果加上中海的部分商业资产，其规模已经能与业内华润、凯德比肩。但要想在商业地产领域长足发展，其在产品体系、运营等方面与榜上这些企业还有差距。