“白武士”助力万科决胜未来

环宇杂谈

在类似深圳（楼盘）这样的一线城市中，“地铁+物业”是未来楼市发展的“蓝海”。

李宇嘉

卧榻之侧岂容他人鼾睡，对于王石来说，股权分散所面临的“野蛮人”敲门问题让自己寝食难安，彻底解决已刻不容缓。2015年的万科财务年报讲得很清楚，白银时代的房地产，尽管还有钱赚，但赚得非常辛苦，不像过去拿地就稳赚，未来考验的是万科管理层。但是，资本市场“一股独大”的游戏规则没有变，“野蛮人”靠砸钱就能轻松获得万科管理层的努力。

这次“宝万之争”像90年代“君万之争”一样有惊无险，但未来万科还可能面临更多的类似于宝能这样的资本“大鳄”，甚至来势更加凶悍。由此，借助混合所有制彻底断了“野蛮人”的图谋宜早不宜迟。事实上，王石一直推崇混合所有制，击退君安觊觎后，2000年万科引入央企华润就是混合所有制的先行者。国资股的使命是保值增值，而非行簪越之事和谋求企业管理权。

华润仅占15.3%的股份，万科实际控制权在精英管理层手中。大股东不干预、不急于套现。因此，2000年以来的15年，万科在华润的庇护下，顺利实现了超越美国帕尔迪，成为全球最大住宅开发商的“第二次转型”目标。但是，在资本运作手法和规模与过去不可同日而语的今天，15.3%的大股东持股份额，无法庇护管理层了，发家于“卖蔬菜”的宝能，也能够强势运作拿下万科。

重新选择“白武士”，就成了当务之急。当年引入华润前，王石说，他眼里的“合格大股东”有四个条件：必须有实力、在香港上市、有良好的政府关系、对双方管理层和公司文化彼此认同。牵手万科的深圳地铁，除了香港上市这一点欠缺外，满足其他三个条件。未来“遍地是钱”，出于融资考虑而要求香港上市的条件也没有意义了。

万科之于深圳地铁，深圳地铁之于万科，绝非大股东庇护和国资保值增值这么简单。深圳地铁学习香港而确立的“地铁+物业”的发展战略，看上去可持续。但是，深圳房价已上数个台阶，且上涨预期强烈，未来地铁建设拆迁成本越来越高、周期越来越长，若干年后卖出房子，能覆盖建设和运营成本吗？说实话，作为“门外汉”的国资企业——深圳地铁，即便有政府土地注资，其实并无十足把握。但基于“工厂化住宅”的专业能力和成本控制，万科可以做得到。

因此，深圳地铁需要万科。当然，万科更需要深圳地铁，除了大股东保驾护航外，万科的“万亿市值”梦的实现以及城市配套服务运营商的转型，需要深圳地铁手里的土地。深圳土地利用早已转向了存量，即所谓的城市更新，而发家于深圳的万科，在存量利用上却滞后于本土潮汕粤西帮，甚至受到了中海、恒大等外来大佬咄咄逼人的挑战。

看看香港、东京、伦敦的轨道站点上盖物业是何等高效、密集、畅通之盛景，我们就知道，在当代规划和建筑技术条件下，再小的一块地也能开发出可观的立体空间。事实上，深圳很多地铁上盖物业，但办公商住一体化、集约式开发，轨道交通便利接驳和集聚人流、物流做得不够。2015年，受高房价困扰，深圳人购房占东莞（楼盘）和惠州（楼盘）等“临深区域”楼市销售的50%，这是城市化第二阶段（人口在城市圈集聚）的必然结果，也是大城市“刚需”和新市民住房需求解决的唯一路径。但相比轨道交通支持广（州）佛（山）一体化、沪昆（山）一体化、京津冀一体化上，深圳连接东莞和惠州的轨道交通严重滞后，通勤时间和经济成本高得吓人。

在类似深圳这样的一线城市中，“地铁+物业”是未来楼市发展的“蓝海”，而“供给侧”改革和国家对于一线城市盘活存量也提供了政策“东风”。如果万科能在“地铁+物业”上发挥自己的专业能力，无疑将找到了获取一线城市土地资源的捷径。更为重要的是，地铁是大城市公共服务的龙头，借助此，万科公共服务运营商的转型之路也真正开启了。因此，引入深圳地铁这个“白武士”，万科找到了决胜未来的武器。

（作者系深圳房地产研究中心研究员）