以精准政策给一线城市房地产降温

章玉贵

经济失衡严重的中国，在面临下行压力加大的经济环境中，爆发系统性风险的可能性并非不可能。假如以楼市为代表的资产泡沫最终破灭，在极为敏感的金融传导机制下，有可能成为引爆系统性经济风险的导火索。唯有通过精准的政策导调，才能消除市场对中国房地产业可能在某个时间节点出现大规模结构性断层的担忧。

房地产行业蕴含风险

2015年，中国仅新建住房销售总额即将近9万亿元，高居全球第一。2015年年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为21万亿元，同比增长21.0%。房地产贷款余额占各项贷款余额的22.4%。其中，个人住房贷款余额为13.1万亿元，同比增长23.9%；住房开发贷款余额为3.9万亿元，同比增长18.6%；地产开发贷款余额为1.5万亿元，同比增长12.8%。2015年全年，新增房地产贷款3.6万亿元，同比多增8434亿元，占各项贷款新增额的30.6%，较上年末扩大2.5个百分点。

毋庸置疑，房地产业早已成为牵一发而动全身的支柱产业，也蕴含着极大风险。因此，把过高的房价降下来一直是政府施政的着力点之一。梳理十年来的房地产调控轨迹，尽管以房价涨落为相关部门调控目标的做法看起来很美，例如，从当初以限制房价过快上涨为目标到让房价回归合理价位的目标，政策出发点即便不算最优也是次优，但问题关键在于调控目标与运用手段一直不匹配。换句话说，房价调控能否与市场与民众预期相一致，前提应是在正本清源基础上拿出有效对策，以有效的市场手段与行政手段相结合，理顺房地产市场秩序。然而在实际操作中，相关部门采取的手段往往停留在对房地产价值链终端环节的修修补补上，而不在房地产价值链的上游环节动手术，有关部门始终在盘根错节的房地产价值链中扮演着重要角色，迟迟不能告别“土地财政”、“土地经济”，所有针对二级市场的所谓杀手锏，最终都有可能将调控成本转嫁到刚性需求的市场主体身上，就会形成某种意义上的助推房价上涨的格局。

另一方面，在每次民众热盼政府出台有效调控政策之前，有关参与主体都会围绕相关政策展开博弈。而既得利益者的空前游说，无不释放出在市场失灵的情况下试图绑架或影响政府政策乃至希望政府干预最终失灵的危险信号。

随着信息产生和传递渠道的多样化且甄别成本日渐提升，近年来，有关市场参与主体针对中央关于房地产调控大打舆论牌、悲情牌乃至经济崩盘牌，看起来似乎心系经济增长和市场稳定，真实用意其实异常明显：无非因为房地产调控已经或正在触动其根本利益，妨碍了其低成本的财富攫取路径。

中国房地产市场已经失灵许久。市场不仅无法有效率地合理配置住房，而且滋生出严重的经济和社会问题，成为影响财富合理分配、经济平稳发展和社会稳定和谐的重大障碍。在中国经济转轨阶段，由于法制建设滞后，从而在向新体制过渡的过程中滋生了阻碍市场经济健康发展的最大敌人——利益集团。这在房地产领域表现得尤为突出。对房地产利益集团来说，公平竞争是一种负担，不如游说政府来得更快更为有效，他们通过各种渠道试图游说政府建立起各种反对干预的制度。这显然是十分危险的倾向。

特别令人担忧的是，在投资房产可迅速催生亿万富豪的市场环境下，刚性需求被投机需求挤压，非理性的市场炒作取代了正常的市场交易。少部分富人掌握着一线城市核心区域的相当一部分房产，社会财富迅速向这些人集中，业已拉大的贫富差距经由畸形的房地产市场的推波助澜而再次被拉大。更危险的信号是，部分既得利益者在攫取巨额财富后正利用政府对房地产泡沫可能破灭的顾忌直接或间接地影响政府决策。

一线城市房价暴涨原因

事实上，在去年中国度过了惊险的六大系统性风险之后，今年以来，随着资本市场的持续波动、汇率的不稳，以及本就存在巨大泡沫的一线城市楼市突然暴涨，其中潜伏的深层次危机尤其应该引起高度重视。尤其是指标性城市的房价涨幅高得离谱，2015年，深圳（楼盘）二手住宅价格上涨了59%，刷新了国内单个城市年度房价涨幅纪录。上海（楼盘）一、二手住宅总成交量再创新高，超过2009年的历史峰值。就在今年前2个月，上海二手住宅价格涨幅已经达到14%，而去年全年的涨幅是21%。业内人士估计，按目前趋势，上海一季度房价涨幅就能超过去年全年的涨幅。

笔者早就说过，房地产决不可以成为地方政府的鸦片，地方政府必须尽早戒掉房地产之瘾，否则一旦泡沫被刺破，则从高位滑落的房地产业将使中国经济付出至少下滑2%的代价。然而，一段时期以来，以京沪深为代表的一线城市，之所以房价出现非理性上扬，大概有四个方面的原因：一是国际大都市形成的地理力学对国内外居民的集聚效应，这其中工业化和城市化是重要推手；二是居民投资渠道不畅加上居者有其屋观念根深蒂固，在叠加和传导效应作用下，放大了房产持有的保值增值效应；三是“看得见的手”不时对市场干预被市场中介等刻意扭曲，导致有关参与主体对房地产开发、市场交易获利空间的持续挖掘与巨大获益；四是土地财政依赖症需要在经济根本转型之后才有可能根本消除，而中国自1995年开始的经济转型大戏在“十三五”期间都未必能够演完，使得房地产短期内依然是难以撼动的支柱产业。但是，正如理性的市场主体一直担忧的，指标性城市的房地产泡沫一旦破灭，将对包括银行体系在内的金融体系造成极为严重的冲击，甚至有可能导致中国经济硬着陆。

必须尽早告别土地财政

中国要建立好的市场经济，并为经济在战略转型中提高民生福祉、营造健康的制度执行环境，有效的政府干预不仅必不可少，而且永不过时。然而，房地产调控之所以“调而不控”，深层次原因正在于既有政绩考核体系约束下地方政府对土地财政的严重依赖。破解房地产困局，既需要在战略转型的框架下将经济发展的着力点放在制造业等实体产业领域，更需要地方政府戒掉房地产之瘾，真正告别土地财政。笔者由此认为，房地产调控的关键在于提高政策执行力特别是调控政策投放的精准度。只有把京沪等指标城市高企的房价真正降下来，并切断盘踞其间的利益链，才能切实提高政策执行效果。而政府在整顿房地产市场秩序的同时，必须为替代性支柱产业的发展提供配套的政策支持，充分重视服务业特别是生产性服务业在实现经济转型中的重要作用，使之与高端制造业一道成为引领中国经济可持续增长的新引擎，同时将地方官员从仍在起作用的“GDP考核指标”中真正解脱出来。改变经济增长对房地产的过度依赖，提升经济增长的福利效应，力争让百姓真正享受经济发展成果。

（作者系上海外国语大学国际金融贸易学院院长）