楼市“限购令”不具大规模退出条件

温州松绑“限购令”的消息可谓一石激起千层浪。这似乎给市场释放出政策松绑的信号意义，也容易引发其他城市效仿。但当前“限购令”并不具备大规模退出条件。在缺乏有效的、市场化方向替代政策情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控实质松绑，对市场稳定有害无益。

在2010年出台的“国十条”祭出限购政策三年多来，温州并非首个尝试闯关的城市。2011年下半年，佛山、芜湖等一批城市就曾试图“解套”，但这些尝试迅速被叫停。此后两年多，再无城市做出类似动作。

作为房价已连续22个月同比下跌的温州，松绑政策的动机不难理解。近些年来，温州房地产市场吸纳了不少民间投资资本，温州也一度成为全国房价上涨最快的城市。随着民间借贷体系崩塌，温州楼市泡沫破裂，部分区域房价腰斩，大量库存难以消化，加之出口贸易未能复苏，地方经济和财政收入告急。这些成为温州松绑调控政策的内在动力。

事实上，在已出台“限购令”的46个城市中，除个别一线城市，大部分城市的限购门槛较低，执行环节的松动更是大大削弱了政策效果。因此，即便温州松绑“限购令”的尝试得到默许，也未必能在短期内激活楼市，拯救当地经济。

以行政手段为主导的房地产调控政策，正显露出越来越多的“副作用”。随着多部委共同着手制定长效机制，房地产调控“去行政化”将是未来大方向，这也是房地产界的共同愿景。本届政府就任至今，甚少对房地产调控做出过专门表态，也未出台新的调控措施，市场化政策思路无疑有助于这一调整的推进。

但从当前经济形势和市场形态来看，以“限购令”为代表的房地产调控政策尚不具备大规模退出条件。

首先，当前全国房价处于较快上涨通道中。从统计局数据不难看出，房价普涨局面早已确立。对于个别热点城市而言，供需关系紧张和高价地频出，给后市带来更强烈的上涨预期。对于多数限购城市而言，“限购令”不仅不应松动，反而应强化执行，否则房价上涨的局面将难以避免。

其次，不同城市的房地产市场形态有明显差异。当前一线城市房地产市场，更多是供不应求的态势。多数二三线城市，则存在短期供应压力。但大部分城市的楼市泡沫并不明显，甚至并不存在泡沫，且城镇化进程的推进还给房地产市场带来新的发展空间。这一点与温州泡沫破裂、危及地方经济的情况有本质区别。因此，简单效仿温州做法，并不可取。

再次，房地产长效机制的建立尚需时日。当前多部委正联合制定包括房产税、个人住房信息系统等在内的房地产调控长效机制，由于涉及多方利益，长效机制的建立必然是一个渐进过程，有专家甚至认为需要5年。同样的，作为行政手段的代表，“限购令”的退出也应是渐进过程，而不是短时间内迅速撤出。否则，在缺乏有效替代政策情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。

最后，地方政府“房地产依赖症”尚未痊愈。对于多数城市来说，土地出让收入和房地产税收是当地财政收入的重要来源，前者还是地方债务的主要偿债来源。对土地财政的依赖不仅是造成各地出现房地产热潮的主因，也压制了其他实体经济领域发展，不利于经济结构调整。因此，大规模放松限购，会加剧地方政府“房地产依赖症”。

站在地方政府角度，松绑限购的理由有千万条，但小道理要服从大道理，站在大局角度，这显然不是理性之选。在温州事件造成政策预期动摇之时，监管层有必要对市场做出提示，从而避免这一消息的持续发酵，以及更多城市跟风效仿。更重要的是，加紧研究推出新的调控机制予以替代。