周小川讲话与上海楼市有何关联？

李一戈

周末这两天，朋友圈、自媒体和其他网站挤满了上海（楼盘）楼市的信息。除了房东坐地涨价数十万甚至上百万的新闻，最触目的，应该是上海几个区房地产交易中心人头攒动的图片。这样的情景，恍如回到了2007年、2009年楼市最狂热的时期。

据说，上海中介机构这几天在怂恿你买房时，必定引用的主要依据，就是央行行长周小川2月26日在G20财长和央行行长峰会发布会上的讲话。相信你也看过报道了，但为了论述方便还是摘抄一下。觉得啰嗦你也可以跳过这一段。

周小川说，个人住房方面，杠杆有所提高，这个逻辑是对的。我国的个人住房贷款占银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，住房贷款是比较安全的产品，首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。

春节前的2月2日，央行发布通知，允许银行将首套房首付成数从25%降至20%。近几年，经济领域是一个去杠杆化的过程，为什么央行还给住房贷款加杠杆？而且1月份信贷投放增长2.51万亿，同比多增1.04万亿，经济界颇多疑虑。周小川对此进行了解释。

信贷政策是影响房地产市场的主要因素之一。周小川的讲话，能不能解释上海房价的突然上涨呢？

1月份全国信贷增长2.51万亿，增幅创下多年来新高，大家关心的是，这些钱流到哪里去了？央行G20上海财长央行行长峰会的新闻通稿解释说，主要是传统中国新年因素，商业银行也往往倾向于年初多放贷款，但对资金流向仍然语焉不详。

我听到一种分析称，房地产信贷是1月信贷增量里占比最多的领域。但央行并没有披露具体数据。上海或可管中窥豹。根据央行上海总部的数据，1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，创下3年来新高，环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元。房贷增长不可谓不强劲。如果上海的数据有代表性，那就可以说明，房地产信贷（尤其是个人住房贷款），贡献了1月份1.04万亿增量的重要份额，如果不是主要份额的话。

即使一季度信贷数据出炉后能够证明房地产信贷是信贷增长的主要因素，也不能以此解释上海房价进入2月后的放量大涨。因为1万亿增量不可能都流到了上海楼市，1月份上海个人住房贷款充其量也只有300多亿。同样，央行降低首付成数，三部委降低契税，也不是针对上海地区的特别优惠（一线城市优惠反而更少）。

宽松的货币政策尤其是天量信贷，固然是推动2015年以来房地产市场复苏的重要力量，但它是作用于全国市场的共同因素，既不能解释去年深圳（楼盘）房价的暴涨（我同意尹中立前不久有关深圳房价上涨原因的分析），也不能解释今年以来上海房价的大涨。

有人说是中介垄断，操纵了房价。仍以上海为例。链家（含德佑地产）在上海的市场占有率是15.5%，中原地产占比11.8%，两个机构是竞争对手，不可能联手操纵市场。即使是链家二手房市场占有率早就超过50%的北京（楼盘），你能说是链家操纵了房价？只能骗无知小儿。中介机构是房价上涨的推波助澜者，但绝谈不上是主导力量。

在没有发现格外的异动因素之前，我暂且认为上海房价的突然上涨，是多种综合因素作用下，某个市场情绪的点燃所致。资产价格受市场情绪的影响而突然波动，甚至是大幅波动，已为经济史所证实。而市场震荡一旦发动，平息下来却需要较长的时间，有形之手也会甚感棘手。不排除上海市会出台调控措施，但我不认为短时间内就能见效。

我不会吹牛说可以准确预测上海此轮房价上涨将持续到何时，否则我早就通知上海的朋友和同事了。上半年恐怕不会轻易掉头。我倒是有两个劝诫。一是此时强烈建议不要投资性购买上海的房子。此时借钱炒房，尤其是高杠杆炒房，非常危险。

二是建议地产商创造条件，赶紧售房。原计划9月开盘的，看能否提前到5月、6月。排队购房的队伍实在太长，可以适当涨点价，但不要坐地涨价，把大家吓跑了。你应该听说过，有的地产商过于贪婪，涨价太凶狠，原本的日光盘变成了半库存。

虽然周小川说我国的个人住房贷款是银行的优质产品，还有很大发展空间，但一线城市和二线热点城市的房价涨到今天这个程度，风险已经蛮高了，即便上海有房子的朋友，在享受账面价值大涨的同时，却分明伴随着战战兢兢的心态。目前房地产被寄予稳定经济增长的重任，假如楼市掉头剧烈下行，由于它的传导系数较大，金融系统其实是难以独自承受这种危机的。