北京库存降至两年来新低 住宅成交量价齐升

作为一线楼市的北京，近期正因库存的急剧减少而面临房价上涨压力。

官方数据显示，2016年以来，北京新房和二手房成交量明显高于去年同期，成交价格也持续攀高。与此同时，由于供应不足，北京楼市的库存则降至近两年来低位。

近期政策层面不断释放利好，以及高价地的刺激，被认为是造成市场交易升温的主因。值得注意的是，市场中出现的恐慌情绪，则加剧了波动程度。

分析人士指出，由于近年来北京纯商品用地供应不足，供需失衡将成为未来北京楼市的常态。与此同时，土地等成本的提高，也将成为未来北京房价上涨的重要推动力。

市场出现恐慌需求

有分析人士总结，2016年以来，北京楼市总体呈现量价齐升局面，这与政策层面的松动不无关系。

2月19日，央行发布通知将不限购城市购房首付比例下调，最低可降至两成；2月19日，财政部等三部委发出通知，调降房地产交易环节契税、营业税。其间，住建部等三部委还上调了职工住房公积金账户存款利率。

这三项政策的目的，均是刺激住房消费，消化过剩库存。其中，虽然前两项政策均绕开了包括北京在内的一线城市，但分析人士指出，其对市场预期的影响不容忽视。

中原地产首席分析师张大伟认为，政策层面的不断松动，已经使北京楼市出现了恐慌性需求。这种恐慌在二手房市场体现得较为明显，据21世纪经济报道记者调研发现，北京二手房市场的平均交易周期明显缩短，交易量迅速放大，部分业主还上调报价。

国家统计局于2月26日发布的数据也显示，今年1月，北京新建商品住宅价格环比上涨1.1%，同比上涨11.3%；同期，北京二手住宅价格环比上涨2.3%，同比上涨23.7%。二手房价的涨幅相当于新房的二倍。

张大伟指出，北京楼市已进入二手房主导阶段，这固然是由于新房供应不足所致，但由于不似新房市场中有着预售制度的管控，二手房交易的价格和成交量都容易出现较大波动，这也将加剧北京楼市的整体波动。

高价地带来的心理刺激也不容忽视。2月23日，北京大兴区一块综合用地在剔除15000平方米自住房后，纯商品房部分的楼面地价达到4.7万元/平方米，创大兴区新高。26日，门头沟区的一宗地块也拍出4万元/平方米天价。机构指出，未来北京还将持续出现高价地，并可能继续刺激市场恐慌心态。

2月北京库存供应不足

在市场交易旺盛的同时，库存并未得到有效补充。

上述机构数据显示，截至2月25日，北京商品房住宅整体库存只有7.19万套，这一库存量是2014年5月20日以来的最低点。剔除保障房后，实际纯商品房住宅库存只有6.34万套，相比1月减少了1.4万套。

2月北京库存供应不足，有着春节因素的影响。据亚豪机构统计，北京上一次春节期间有开盘纪录，还要追溯到2008年。也即，过去8年间，北京都出现了春节期间“零开盘”现象。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，除季节性因素外，还有两点不容忽视：第一，限购政策实施后，北京市场的有效需求减少，整体供应节奏也有所放缓；第二，随着土地成本提高，北京住宅市场“豪宅化”现象出现，较之普通住宅，豪宅的推盘节奏本身就较为缓慢。

“基于高端项目的特性，2016年推盘节奏将进一步放缓，预计3月份销售季正式开启之后，月度最高开盘量将继续维持在30个左右，北京楼市逐渐进入‘少而精’的销售阶段。”任启鑫说，这与过去动辄50个项目开盘的情况不可同日而语。

“供应不足”是北京楼市的长期问题。根据北京市国土局统计，过去两年（2014年和2015年），北京土地供应的宗数和规划建筑面积连续下降，楼面价则不断攀升。2015年北京居住类用地的楼面均价达到1.67万元/平方米，创历史新高。其中，去年北京共出现33宗单价在3万元以上的住宅用地，占住宅用地交易宗数的45%。

反映到住宅供应上，2015年北京新增商品住宅供应4.20万套，新增供应面积589.51万平方米，双双创下最近7年来新低，同比分别下降44.6%和36.5%。

张大伟指出，商品住宅供不应求将是今年北京楼市的常态，这种稀缺性将使得北京房价继续存在上涨压力。除此之外，过去两年的高价地项目将在今年陆续入市，这同样也会成为北京房价上涨的推手。(编辑 骆轶琪)