龙头样本：保利地产五大建言“去库存”

调节供应端、引金融支持、促兼并重组等 龙头样本：保利地产(600048,股吧)五大建言“去库存”

本报记者 何晓晴 广州（楼盘）报道

2月26日，保利地产内部人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，相比库存的增加，每年商品房销售面积增长量和增长速度都不大，2014年甚至出现负增长，同时房地产年开发投资额也在逐年增长。缓慢的去化以及不断加大的开发力度都造成了整个房地产行业库存的逐年积累。

该人士强调，目前，中央看到了库存问题，也找到了症结，税收、金融，以及其他行业政策对库存去化初显起色。

在如何去库存方面，上述保利地产内部人士提出了五大建议。即控制部分地区土地供应，引导企业调整土地用途；用更市场化的手段解决保障房问题；加快个税改革，减轻消费者购房压力；金融市场对房地产提供更大支持，降低房企的融资成本；提高市场准入门槛，加快行业兼并重组。

“我们认为，舆论和购房者的心理预期和真实市场反应其实有偏差，但去库存成效是可期的。”该人士称，“去库存的论调再稳定几年的话，效果会更好。”

建言去库存

一是对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模大的地方，首先应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应；对已批出去的土地，按照国土部、住建部2015年 3 月 27 日“关于优化 2015 年住房及用地供应”的通知，引导企业调整土地用途、规划条件、引导未开发房地产用地转型用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

此外，对城镇棚户区和城中村改造项目，扩大货币化安置的比例，尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。调整保障房的实现方式，健全公共住房租赁补贴机制，保障房的房源以盘活存量房为主，在一段时间内尽量不建或少建新的保障房。

第三点则是加快个税改革，减轻消费者购房压力。

“我们已经看到，在新一轮财税改革清单中，相关方案已经准备启动。我们希望，住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，引入家庭支出申报制度等减轻消费者购房压力的政策能够加快步伐。”该人士如是说。

而随着利率市场化，银行同业资金成本增加，国内开发商负债比例已经相对偏高。银行资产负债和信贷风险问题亟待解决，而资产证券化也适时地提供了“轻资产”渠道。积极推进房地产信托投资基金（REITs），既可以帮助房企轻装上阵，专注于自身的开发运营能力；又可以帮助消费者拓宽投资渠道，分享房地产的投资收益。

上述保利地产内部人士强调，随着行业进入下半场，消费者需求也在升级，这对融资、开发、运营能力的要求也越来越高。

存货增长率降至个位数

具体到公司本身，该人士透露，通过采用多种方式去库存，公司连续两年的存货增长率得到有效控制，2014年存货增长率同比下降4成，2015年降至个位数水平，取得了较好的效果。

谈及去库存的实施细节，该人士表示，从企业经营上着手，保利亦注重整个生产链条的科学性与效率，包括投资有效性、产品定位有效性、产销平衡、营销方向等多个方面，精准把控价值链上的每个环节。

如投资方面，在库存压力大、土地市场风险高的区域，保利会充分评估，避免在该区域继续土地投资，降低该区域的库存风险。

在产品定位方面，公司则以客户为导向，尊重市场和客户的需求，做有需求的产品，生产即可销售的产品。比如今年保利在充分调研的基础上，认为精装修更符合客户当前及未来的需求，计划全方位推广精装修产品，希望能给客户带来更多产品溢价。

“在产销平衡方面，去年保利地产提出‘以销定产’口号，要求全国各区域重点评估项目层面的购买力与去化预期，科学调整开工生产计划，提升供应链条的效率，做到开工即销售，轻装上阵。”该人士称，“营销方向上，我们针对库存压力较大的区域和项目，有意识的强化支持帮扶力度，协调了多地区联动营销，集中骨干力量，解决困难地区及项目的问题。”

此外，在客户购买上，公司亦会提供多元化的手段支持。去年保利地产成立了保利小贷公司，开发多种金融工具帮助客户。首付能力不足的，或有旧房换新需求的客户，保利可以提供首付小额贷款等服务，也有延长分期付款等政策支持。