深圳楼市繁荣背面的高杠杆风险

论及去年深圳（楼盘）房价飞涨、楼市空前繁荣的原因，绝大多数业内人士都将其归结为基本面的“特质”，比如深圳“有需求”（住房自有率仅30%）、“有钱”（常住人口人均存款和可支配收入全国第一）、“有产业”（互联网和高科技）和“有故事”（前海、直辖市传闻）。但是，随着楼市一系列“大数据”相继发布，真正驱动深圳房价上涨的一个可怕动力——高杠杆浮出了水面。

去年，深圳新增个人住房贷款比2014年翻了2.3倍。截至年底，深圳个人住房贷款余额超过了7000亿，比2014年增长了近40%，余额比京、沪分别高出1200多亿和1300多亿。问题是，深圳7000亿住房贷款仅对应162万套住房（含保障性住房），仅为北京（楼盘）（804万套）、上海（楼盘）（998万套）的20%和16%。据笔者近期对金融机构和房产中介的调研，深圳新房贷款购置比例基本为100%，二手住房贷款购置比例为91.2%，比过去5年平均值（86.4%）增长5个百分点。

深圳个人住房贷款去年的平均数为6.5成，500万元以上的房贷，7成贷款占比超过70%。因此，用尽、用足杠杆是房贷申请主基调，也给深圳楼市提供了强劲动力。2014年“9·30”新政是购房杠杆率提升的催化剂，该新政将执行了4年之久的二套房认定标准（“认贷又认房”）调整为“认贷不认房”。在原来“认贷又认房”的标准下，只要有房贷记录，不管还清贷款与否，若再次申请房贷，则执行二套房的贷款政策，即首付7成、贷款利率上浮10%-20%。而在新的标准下，只要还清了房贷，再次申请房贷时，仍旧执行首套房的贷款政策，即首付3成、利率最低为基准利率的0.7倍。这给“短买短卖”的炒房带来空前难得的杠杆资源。去年下半年，深圳房价之所以一天一个样，杠杆叠加获利优厚驱动的炒房实为最大推手。

链家地产近日发布的《2015年深圳楼市大数据》显示，去年四季度，深圳二手“明确买房出于投资目的”投资客占比从三季度的20%升至30%。而事实上，出于投资目的买房者占比远远高于30%。很多中介从业人员告诉笔者，二手住房实际投资比例在40%至50%。新房投资客占比可能更高，一些热点区域（如前海）的投资客占比在80%左右。目前，深圳新房均价已经超过了每平方米4.5万元，原特区内、宝安中心区、龙华等区域的新房均价已在每平方米7万至10万之间。这样的房价水平，估计也只有投资客能“玩得转”。

除了正规渠道的住房按揭，消费贷款、信用贷款也在为购房者提供“弹药”。由于实体经济不景气，银行对公贷款发放比较谨慎。在流动性宽松背景下，为控制不良贷款、提升利润业绩，各银行（特别是中小银行）大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行账户流水保障的信用贷款。各银行尤其看重深圳这样高净值人群聚集、楼市前景看好的城市。目前，中长期消费贷款利率上浮30%也仅6.4%，在房价快速上涨的预期下，很多投资客申请消费贷款买房。

以离婚突破限购政策，获得购房资格或获得首套房购置低首付优惠，是提高杠杆的另一个途径。据链家地产提供的数据，深圳离婚购房占比去年达45.2%。也就是说，在房价快速上涨带来的财富效应刺激下，近一半购房者不惜通过“真离婚”来购房。同时，提供虚假材料，提高房屋评估值，实现“高评高贷”，套取银行贷款也是提高杠杆率的一条途径。

由此可知，限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”已被借道消费或信用贷款、离婚购房、“高评高贷”等“加杠杆”现象轻松逾越了。因此，预计有大量购房者，首付比例不足30%。而且，去年以来，购房“加杠杆”的途径全面升级了，突出的就是出现了“首付贷”等互联网金融产品。

以搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率超过10%的P2P产品，然后吸引P2P平台投资者，打通社会资金与房贷需求者的通道。处于监管真空的“首付贷”的出现，进一步降低了房贷首付成数。据报，目前甚至已有了“一成首付”的“首付贷”产品。

房贷杠杆率无限制提高，突破了“月供收入比”不超过50%的违约警戒线，有投资者甚至靠融资付首付，加大了房地产金融风险。如果购房者未来收入下降，或房价下跌预期形成后出现抛盘，或导致房屋变为“负资产”后的主动违约。近期，三大国有银行在深圳的分行收紧了房贷，就是为了防范中低收入或收入不稳定人群房贷过度杠杆化、过度承担风险，但同时这也让深圳楼市空前繁荣背后的杠杆驱动暴露无遗。

尽管我国房贷没有证券化、衍生化，不会出现美国式“次贷危机”，但在银行进入新一轮不良贷款高发期，30%的P2P平台出问题的情况下，大力度防范楼市高杠杆融资风险刻不容缓。

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）