嫌拍地太贵 房企频借并购拿地

当大多数企业忙于办年会、安排放假、讨论要不要发年终奖之际，日子过得还不错的龙头房企们却已开始为实现2016全年业绩而努力“备货”。比如，融创中国近期已通过并购拿下北京（楼盘）、苏州（楼盘）及上海（楼盘）的多个项目的股权；上海万科则在2月1日发布内部文件，鼓励员工及外部合作方为公司提供项目信息，不论谈成与否，只要立项，就可根据项目货值大小给予2万乃至10万元以上的现金奖励。通过项目收购实现成本控制，并推进规模扩张，这一从2015年开始流行的拿地新模式，在2016年也有望延续。

春节将至，融创的收购节奏仍未放缓。半个月前才刚刚宣布收购苏州石湖地块的融创，2月1日晚间发布公告，拟收购苏州市吴中区及七都镇两商住地块，总价11.7亿元。据了解，融创此次并购的两幅地块分别位于苏州市吴中区和七都镇，总建筑面积分别为42.93万平方米和11.08万平方米，均为商住用地。

就在五天前，融创中国官方微信刚刚公布收购北京两别墅项目，均为0.4容积率的独栋产品，分别为昌平东方普罗旺斯项目和怀柔长青雁栖湖，合计收购独栋别墅260栋。融创方面表示，昌平项目整体货值将达到百亿元，项目预计2016年中上市；而怀柔项目融创的收购费用可能将高达30多亿元。

“狼性”的融创频频并购让人咋舌，而万科这样已达到两千亿规模的超级房企，也丝毫不敢懈怠。记者获悉，就在2月1日，上海万科公司内部发文，鼓励员工及合作方为公司提供项目信息，只要立项均可获得奖金。

具体来看，这份《上海万科新项目推介专项奖金政策》明确：每块地，不论货值大小，只要立项，不管谈成获取与否，给予信息提供者均奖励2万元（税前）；信息提供者包括公司内部非投资系统人员，以及外部合作方工作人员，包括总包、营销代理、设计院、银行等合作方。根据推介项目的货值，不同奖金分级也不同，货值100亿以内，奖励5万元（税前）；货值100亿-200亿，奖励10万（税前）；货值200亿以上，专项讨论。

“房企要继续干下去必须得拿地，但现在一线及热点二线城市土地价格飙涨，竞争太厉害，以招拍挂拿地几乎每幅都是‘地王’，要想获得合理的利润实在太难了。”有开发商人士向记者无奈表示，因此目前很多开发商将获取项目的重心转向二级市场，通过并购来获取项目，成本相对较低，且竞争没有招拍挂那么激烈，很大程度上拼的是信息的获取能力。这也是上海万科发动全员提供项目信息的原因。

而在融绿股权大战中几乎失去了上海所有项目的绿城，如今再要重返上海，难度之大、成本之高，可想而知。“公司不惜一切代价要在上海拿项目，从土地招拍挂市场拿地确实成本太高，而且会有配建或者中小户型的要求，不符合公司定位。所以会把重点放在二级市场上，以并购的方式拿项目可能性更大。”绿城上海公司负责人向记者透露，目前绿城正在洽购一幅位于上海浦东的低密度住宅用地。

从2015年起，房企的拿地模式发生变化，项目并购愈发增多，从而实现成本控制，推进规模快速扩张。其中，融创和恒大是行业内公认的“收购王”。融创去年5月拿下上海融绿，7月收购中渝置地成都七个项目，8月收购武汉（楼盘）美联地产旗下项目公司，8月底先后收购上海枫丹38%的股权和天朗位于济南（楼盘）、南京（楼盘）、成都的六个项目。恒大2015年也耗资400余亿收购项目，先后取得三江航天地产、中渝置地股权后，又从华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企手上拿下多个大型项目，12月初再次以135亿大手笔收购香港新世界位于海南（楼盘）海口、湖北武汉、广东惠州（楼盘）三大城市的四个超大型项目。

克而瑞房地产研究中心认为，房企热衷收购项目，一是可以避免招拍挂市场上的土地高溢价，大大缩减土地购置成本，缓解自身资金压力；二是被并购项目部分已处于开发过程当中，前期繁琐的开发流程已完成，能够有效提高项目周转速度，缩短工期；三是还可以共享资源，利用被并购企业或项目的当地认可度和政府便利性，实现项目的快速去化，达到资金的及时回笼，并完成企业品牌在新进区域的快速进入，推动规模扩张。2016年，这一趋势仍将继续。