中行李佩珈：房贷新政有利“去库存” 房价不会过快上涨

中国证券网讯（记者 周鹏峰）2月2日，央行联合银监会发布通知，宣布未限购城市首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至30%。 中国银行(601988,股吧)国际金融研究所高级研究员李佩珈发布评论认为，这是决策层基于当前经济下行压力较大、房地产库存高企，促进中国经济平稳运行的必要之举。

李佩珈阐述了几个理由：一是“去库存”是未来几年房地产行业运行的主基调，有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化。

李佩珈指出，2015年，在政策持续放松背景下，房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但是，种种迹象表明，当前房地产市场复苏基础不稳，动能较弱，尤其是房地产库存高企成为制约未来3-5年内房地产健康运行的突出问题。尤其是三线和四线城市及商业物业的去库存压力更大。2015年，商品房待售面积为7.18亿平方米，占2014年销售面积的55.8%，如果考虑遗漏的施工面积和尚未开发的土地购置面积，则真实库存水平约为50亿平方米，去化周期约为4年。在去年召开的中央经济工作会议上，将化解房地产库存作为2016年的五大重要任务之一。

二是居民住房需求依然较大，鼓励居民适度加杠杆有空间 考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化推进，房地产市场的需求仍在，尤其是随着经济增长方式的更替，居民消费需求的升级、人口结构的根本转变，居民住房消费也将呈现新的变化，养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新物业孕育新的机会，创客空间、租赁市场等新服务模式逐渐兴起，有必要通过金融手段以支持居民住房消费的转型升级。

李佩珈认为，当前，我国居民整体杠杆水平远低于其它国家，偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。2014年，我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，占GDP比重约为16.7%，远低于日本的233%、英国的173%和美国77.6%，个人住房贷款的发展深度低于发达国家，未来增长潜力依然较大。从还款能力看，2014年，我国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%，小于日本的58.5%，更远低于美国居民约109%的负债水平。

三是“首付比”无论横向还是纵向比，都还处于偏高水平，有进一步下调空间 当前，我国首付比无论是国际横比和历史纵向比，都处于偏高水平。根据IMF调查数据，国际上大多数国家采用20%的首付比例。从历史看，2010年之前，我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。

不过，李佩珈也提到，考虑到当前房地产市场供求格局发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。