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新湖中宝地产剪影 15亿沪上购上海滩曲线补仓

来源:观点地产网 2015-12-24 09:34:00
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在土地市场火热的年代,避开竞争激烈的公开土拍市场,以收购方式曲线补仓上海滩则是新湖中宝走出的另一条道。

12月22日,新湖中宝连发两公告,先是以2.4亿收购上海虹口一宗2.15万平方米宅地并支付7.2亿拆迁保证金,再以5.72亿购入上海众合持有的上海闵行区虹桥绿谷广场C幢。

综观新湖中宝近几年的发展路径,不难发现,地产业务扮演的身份已逐渐被弱化,互联网金融则从幕后走向台前,并开始成为主角。

因此,当新湖中宝再次转身出现在地产圈,而且是在众生追捧的大上海时,不禁让市场的关注眼光重新聚焦其地产剪影。

低价补仓上海

观点地产新媒体查阅公告,新湖中宝2.4亿购买的标的是上海玛宝100%股权及债权,其中股权转让款2.08亿元,债权转让款0.32亿元。

上海玛宝持有上海市虹口区青云路167弄地块为居住用地,位于青云路以北、恒业路以南、俞泾浦以西,项目规划占地面积21486平方米,其中幼儿园用地3200平方米,规划容积率不超过2.8平方米/公顷。

该地块的总规划建筑面积不超过61367平方米,其中含奖励面积9966平方米,社区活动用房200平方米(上述数据以最终规划部门确认的数据为准)。按总交易价9.6亿计算,新湖中宝拿下上述地块的楼面价约为15957.23元/平方米。

“按照该区域5-6万元/平方米价格,这个拿地价确实比较便宜,挺划算的。”上海中原地产咨询总监宋会雍对观点地产新媒体表示。

宋会雍介绍称,从区域条件上看,上述虹口宅地位于上海闸北-不夜城板块,该区域房源供应有限且均价较高。

该宅地附近恰好是新湖中宝在沪的首 个项目新湖青蓝国际公寓,当前在售房源均价为68000元/平方米。

“能在离自家项目这么近的距离拿下地块,还真是不容易。”在接受观点地产新媒体采访时,面对着新湖中宝这一“取巧”的补仓之举,宋会雍则对“过低的拿地价及高达7.2亿的拆迁保证金”表示出一定的疑虑。

对此,新湖中宝仅在公告中指出:“地块位于上海核心地区,土地资源稀缺,增值潜力大,能进一步增强公司在上海区域的土储及赢利能力,提升公司经营业绩。”

新湖中宝对于拿地价格未作出相应解释,观点地产新媒体致电公司相关负责人也未得到回应。

交易公告中披露的关于上海玛宝“资不抵债”数据,或能从侧面说明该地块遭“贱卖”的原因。截至2015年11月30日,以房地产开发经营,销售建筑、装潢材料为主营业务的上海玛宝总资产2055.45万元,总负债3199.78万元,净资产-1144.33万元。

购入虹口宅地的同日,新湖中宝还宣布,拟收购上海众合地产开发有限公司持有的上海闵行区虹桥绿谷广场C幢项目,标的建面共17860平方米,总房价款5.72亿元,折合单价3.2万元/平方米。

据观点地产新媒体了解,此次交易标的为虹桥绿谷广场C幢地上一至九层,现已竣工,并办理了新建商品房初始登记,取得了房地产权证。

标的房产房屋建筑面积为17859.69平方米,套内建筑面积为12709.32平方米、公用分摊建筑面积为5150.37平方米,地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为4.5米。标的房产目前情况为空置状态,符合毛坯交付标准。

资料显示,由众合地产投资、开发、建设、出售、经营的虹桥绿谷广场为商办综合体项目, 出让面积约8.98万平方米,其中地上28.77万平方米,地下23.97万平方米,集总部经济办公楼、商业、休闲、娱乐、会展物业、豪华星 级酒店等于一体。

“购买该项目(虹桥绿谷广场C幢)能进一步增强公司在上海区域的经营能力,提升公司经营业绩,符合全体股东利益。”新湖中宝方面称。

新湖地产剪影

如果说虹口宅地是新湖中宝在上海住宅业务的补仓,那虹桥商业项目算的上是对地产主业的一次拓展与补充。

说到3.2万元/平方米的成交单价,宋会雍给出的评价是:“项目位于上海虹桥商务区,周边的成交价大概是4-5万元/平方米,新湖的价格也算合理,而且周边写字楼集聚效应较好,未来招租压力不大。”

其实,无论是虹口宅地还是虹桥商业项目,新湖中宝能再次成为市场讨论话题,与其近些年地产业务大收缩不无关系。

新湖中宝三季报显示,2015年1-9月,公司合同销售收入72.97亿元,同比增长43%;合同销售面积72.75万平方米,同比增长70%;结算面积46.07万平方米,同比增长101%;结算收入42.13亿元,同比增长115%。

虽然各项销售数据同比均好于去年,但新湖中宝前三季的新开工面积则同比大幅下降72%至29.82万平方米,这一数据也被解读为新湖中宝收缩地产业务的一个信号。

广发证券于11月5日研报中预计,由于四季度行业整体成交仍保持活跃,新湖中宝实现132.25亿销售目标是大概率,但拿地节奏趋于稳健。

据上述研报,新湖中宝2015年前11月土地投资均通过一二级联动获取,且主要集中在温州市平阳县西湾围涂区,合计土地面积28.26万平米,建筑面积53.68万平米,地价12.72亿元(上述数据均为100%权益)。

“相较销售规模,拿地节奏还是比较稳健的,减少招拍挂的土地投资支出也是为互联网金控平台的转型腾出资金空间。”广发证券于报告中指出,公司土地储备超过1000万平米,且成本较低,未来地产业务能够为互金业务提供持续的资金流支持。

对此,新湖中宝则公开透露,公司在启东和温州获得了滩涂围垦为主的项目,占地面积大约1200万平米,主要是通过围海吹沙建设滨海新城,不属于高端住宅,但土地成本极低,具有很大的变现空间。

据观点地产新媒体查阅,2010年至2014年,新湖中宝的拿地面积呈现出逐年递增态势,但在2015年前三季度则出现大幅下滑,仅约为2014年的五分之一,对应拿地金额也出现腰斩。

毫无疑问,在新湖中宝地产版图的剪影中,超千万的土储当属关键一笔,具体到项目上,上海青蓝国际则是重中之重。

“今年能否完成销售计划主要取决于上海青蓝国际的销售,规模是70 亿,如果做成,那是可以完成全年150 亿的销售目标。”新湖中宝曾如是评价该项目的重要性。

除了上海区域,为继续苏州新湖明珠城五期(投入20亿元)、丽水新湖国际三期(投入10亿元)、瑞安新湖城(投入10亿元)以及偿还贷款(投入10亿元),新湖中宝于2014年12月19日公布了50亿元的定增方案。

但是,随着在金融领域的不断扩张,新湖中宝在2015年11月26日公告表示,拟使用(上述定增中)部分闲置募集资金在不超过18亿元的额度内进行现金管理,择机购买安全性高、流动性好、满足保本要求的理财产品等投资产品,单个投资产品的投资期限不超过12个月。

数据统计,2015年上半年新湖中宝持股的金融企业经营效益良好,其中温州银行(持股13.96%)净利润3.39亿元,新湖控股(持股48%)净利润2.75亿元,盛京银行(持股5.18%)净利润31.94亿元。

值得注意的是,当新湖中宝从金融领域尝到的甜头越来越多时,已经日渐模糊的地产剪影会不会随着时间推移而最终消失?

新湖中宝对此给出了一种回答:“希望保持总资产平均每年增长30%(2015年也是如此),保证稳定一点发展。未来5-10 年还要做,金融版块扩大规模要不断增资,资金基本都是来自房地产的利润。”

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