对话戴德梁行王盛:寻找即将崛起的金融商务区

随着互联网+的蓬勃发展，地产新时代已经到来。国内经济的发展以及与国际经济的接轨，中外资银行及金融业发展势头迅猛，其业务的区域化布点及扩张也进一步拉动了对国内写字楼市场的旺盛需求。

近年各大银行以及金融企业纷纷改善办公空间，传统的办公格局已无法满足金融业迅速扩张等系列需求。基于此背景下，戴德梁行携手五十多家国内外知名银行及金融业代表共同探讨北京写字楼市场的发展趋势，聚焦互联网+时代金融企业的选址策略。研讨会现场，搜狐焦点商业地产针对相关问题采访戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛先生，解读2016年中国商业地产未来走势以及金融企业办公需求。

以下为对话实录》》》　　

【搜狐焦点商业地产】：  今天的活动现场气氛非常热烈，话题吸引了金融银行业等代表的关注。作为知名代理行的掌舵人，请问你怎么看待2015年的商业地产以及写字楼市场发展？

【王盛】：2015年年初至今，北京写字楼市场整体表现良好。租金方面，在经历前几年的快速攀升后开始进入平稳的发展状态，没有较大的波动。新增供应方面，2015年北京甲级写字楼新增供应预计为约77万平方米，比2014年高出两倍多。

前三季度均有新项目入市，新入市的项目品质都不错，预租状况较好。从项目所处位置来看，前三季度入市的5个甲级写字楼项目中，有三个都位于非核心商圈，其中望京商圈就有两个，可见望京作为一个新兴的写字楼商圈正在慢慢崛起， 而核心商圈较高的甲级写字楼租金和有限的可租面积也在很大程度上成为望京区域发展成熟的催化剂。

虽然前三季度有较多的高品质新增供应入市，但并没有给市场空置率带来很大压力，基于活跃的市场租赁活动和新项目较好的品质及前期宣传，项目入市时已经拥有了较理想的预租率。从近期的租赁活动来看，金融和互联网企业是是市场的租赁助力，租赁成交基本占到一半以上。

2015年是“互联网+”和地产金融化快速发展的一年，国家层面也有加大力度的支持，与其相关的一些快速成长型企业相信会在未来一段时间活跃在写字楼租赁市场上。

【搜狐焦点商业地产】：  金融企业向来都是甲级写字楼租赁市场的绝对主力，请问目前北京的金融企业在办公选址方面是否呈现出新的特点？

【王盛】：是的。企业形象至关重要，租驻写字楼所在商圈可彰显企业实力、有助树立企业形象。大多数企业在写字楼选址都会考虑的基本因素是：地理位置、交通便利性、楼宇硬件设备设施以及物业服务水平等。这是企业根据自己的运营成本和业务需求对自己选址的一个初步定位。

按需选择是企业选址中的一个关键性因素，这个“需”所包含的信息量很大，金融企业需要大量接触客户，需要集聚效应，这是一个不可分割的产业链。而这样的客户群就决定了其办公场所的外围环境和品质不能太差。在北京，CBD、金融街商圈可以说是国内外金融企业的聚集地，因此也成为金融企业办公场所的首选。

例如入住金融街的金融企业，大致可分为两种：一种为中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等金融监管部门；另一种为高盛高华证券、瑞士证券、摩根大通等一批国际知名金融机构。此类企业的聚集决定了金融街在资金、技术、知识密集度、税收增长等方面的区域价值，整栋、整层购买作为企业总部或区域总部的行为也较为普遍。这正是由企业特点和产业链集聚所产生的结果。　　

【搜狐焦点商业地产】： 继金融街之后，谁将是即将崛起的金融商务区？

【王盛】：近年来，基于有限的供应和旺盛的需求，金融街的楼盘可租面积都十分有限，这主要是金融街入驻企业资金实力较为雄厚，倾向于整栋购买或者大面积整层整租，他们搬迁的可能性非常小，且金融街本身也不具备扩延的条件。因此，金融街整体空置率也一直维持低位。

丽泽商务区是新兴金融机构聚集区，涵盖了创新性金融产品、金融信息处理与管理等领域。为有效支持产业的发展，丽泽正积极引入法律服务、财会、人力资源、广告企业、银行、风险投资、专业顾问、一流餐饮、医疗设施等资源，其写字楼的开发和使用成本也低于其它相对成熟的商务区。

丽泽商务区目前尚处于发展阶段，预计2020年将全面建设完成。在政策上除了适用于北京市金融优惠政策外，还出台了《丽泽金融商务区金融产业发展的意见》等区域性政策。除了地理位置的优势和政府政策的扶持，随着周边交通和配套设施的进一步完善，丽泽区域将在很大程度上承接金融街过剩的需求，并成为金融街的延伸。