零售格局变迁：如何在香港零售放缓下生存？

9月23日，世邦魏理仕最新专题报告《零售格局的变迁：如何在香港零售放缓下生存？》的研究结果显示，中档零售品牌将会取代奢侈品牌，主导香港未来的零售市场需求。

香港零售业在2003年至2014年间表现理想，其中高端产品的销售更是一支独秀,铜锣湾、尖沙咀、旺角及中环等地一线商铺的平均租金在该期间内被推升了213%。但自2014年起，奢侈品零售市场的增长势头受到一系列因素影响。

     中国政府的大力反腐、国内GDP增长放缓、亚洲货币走低以及其它国外地区对中国旅客入境政策放宽等，均对香港旅游业及零售销售产生了不利影响。2015年1月至7月，香港零售销售总额同比下降1.8%，钟表及珠宝的销售额更是大跌15%。尽管零售业前景并不乐观，但对于主攻中档市场的零售商而言, 仍存在不少机遇。

世邦魏理仕香港商铺服务部执行董事连志豪指出:“零售业正在经历结构性的转变。过去十年，一线街铺的业主受惠于奢侈品零售商的强劲需求及大幅租金上涨，但由于目前奢侈品牌纷纷寻求调整租赁策略，以节省成本，而中档品牌亦期望以合适的租金水平进驻黄金地段，因此业主在商讨租约条件时不得不面对环境转变的现实。此种情况为中档品牌零售商提供了扩张机会。在上一季度,诸多原先由奢侈品零售商租用的铺位在租约期满后，转由中档市场品牌接手。”

奢侈品牌重组店铺网络

　　中档品牌主导未来需求

为应对销售放缓，奢侈品零售商正逐步整合其分店网络，腾出一些非主力店，以增加商铺市场供应。部分高端时装、化妆品、钟表及珠宝商选择不续租或在租约期满前提前撤出, 但部分商户仍会尽量保留其位于关键地段的旗舰店，主要考虑到这些商铺往往位处黄金街区，并较易吸引客流，拥有较大市场推广价值。此外，随着市场对中档产品需求的增加，这些高端零售商还陆续推出二线品牌，以吸引较年轻的消费者。

奢侈品零售商重组分店网络，意味着部分旺区的租户分布将会逐渐出现转变。从前未能负担一线地区铺租的中档零售商将着眼于租用因奢侈品牌弃租而空置的商铺，而业主也愿意与租户协商更合理的租约条件。尽管租金整体呈下跌趋势，但在业主议租灵活性增加的情况下，具大量人流且位置显眼的关键地段面临空置风险的可能性不大。

“奢侈品的销售很大程度上受制于上述外部因素，”世邦魏理仕香港、澳门及台湾研究部主管陈锦平指出，“相反，游客或本地消费者对于中档市场产品的需求均比较稳定。因此，预期在未来五年将出现以下三大趋势：(1)零售空间的需求主导者将由以往的高端消费品转为中档市场品牌；(2)相对于游客消费，本地需求在整体零售市场所占份额将会重新上升；(3)非核心地区将在未来成为新增供应的主要来源，带来更多租赁选择。这些趋势的出现意味着零售市场的利益相关者，包括奢侈品及中档品牌，与及街铺及商场业主，必须重新审视其经营策略。”

消费模式的转变

      新增供应将来自非核心零售区

在过去的十年中，游客消费在香港零售销售总额中的占比由2004年的20%上升至2015年的42%，这主要是由于以游客主导的产品销量增长强劲，这些产品包括化妆品、钟表及珠宝和电子产品等。化妆品、皮具用品及钟表珠宝店铺的数量于2003年至2014年间分别增加了1975%、62%及29%。除了店铺数量的增加，部分零售商的平均店铺面积亦有所扩大。而自2014年起，内地访港游客数量出现下滑，游客消费模式也出现了由奢侈品向中档品牌消费的转变。

虽然香港本地零售消费需求保持强劲，但往往受到零售市场的忽略。本地实际私人消费开支的年平均增长率在2004年至2014年为4.9%，而同时期内家庭收入中位数的年增长率是4%。本地消费在中短期内将维持稳定，股票市场的短期波动及市场对加息的预期，预计对本地消费只会带来轻微影响。

市场上缺乏新增供应，为另一过往数年导致零售市场租金攀升的主要原因。世邦魏理仕认为，未来五年的供应将减轻零售商部分租金压力，然而核心区新增供应的选择面仍然相当有限。部分位于较偏远地段的新市镇发展项目将为这些地区带来可观的居住及工作人口数量，并衍生对周边零售配套设施的需求。世邦魏理仕预计未来五年，70%的新增供应将来自非核心零售区，共计560万平方英尺的零售空间将用作住宅周边的购物场所。这为中档零售商带来针对中产家庭的拓展商铺网络机遇。根据官方的统计数据，这些本地商场消费群的平均家庭收入均高于中位数。

“世邦魏理仕预计，零售市场的结构性转变最终将为香港带来一个更加平衡及可持续发展的零售市场，” 连志豪表示，“核心区及次级市场的租户组合将变得更多元化，中档及奢侈品牌因此能够向消费者提供更广泛类型的产品。本地消费者将成为零售商的主要目标，中档产品市场将具有稳定增长潜力。我们建议中档品牌零售商着眼于新兴区域寻找机会，以确保取获取优先进驻优势。临街商铺业主如能降低租金预期，考虑承租给大众化品牌，则可避免店铺长期空置的风险。”