泛海董家渡的第一步:毛地出让旧改遗产困局

旧有十六铺，今有董家渡。

现在，人们听到董家渡的信息，去年是中民投地王，今年则是泛海在董家渡旧改13年后推出的首个住宅项目。

董家渡旧改破冰：泛海的第一步

说起泛海，不得不提到董家渡的旧城改造。

董家渡在上海开埠前，商肆林立，店铺繁闹，在开埠后更成了上海繁华城区之一。

靠着董家渡，上海由南往北开发，才有了外滩，然后再由东往西发展，才有了魔都。上海城市的历史并不长，但董家渡是极为重要的一脉。

（董家渡、外滩、陆家嘴、八佰伴各大商圈自称上海的区位脉搏）

但是随着时代的发展，董家渡的步伐已经跟不上上海的发展，旧改俨然成为放在眼前的问题。

（2015年董家渡已然成了国际投资者争相入驻的上海核心区。当黄浦江两岸的外滩和陆家嘴的灯光照亮整个上海时，董家渡才能暂别隆隆的推土机声响，回归片刻的宁静。）

2002年5月，董家渡旧区改造项目拉开序幕，光彩集团，也就是泛海集团前身，华润置地、华浙集团三家同时参与了董家渡的旧改，其中泛海达12万平，华润和华浙集团分别获得了6万平和6.5万平的土地。

虽然泛海获得的土地最多，但是其开发进度是三个企业中最慢的，华润的上海滩花园2005年开盘，外滩九里2009年开盘，华浙集团旗下的董家渡项目公司在2005年被绿城收购，也在09年推出了绿城黄浦湾。

（董家渡地王周边豪宅均价）

2015年，10号地块上的泛海国际居住区姗姗来迟，建筑面积22万平，其余的12、14号两幅地块的拆迁工作还在艰难中摸索前行，预计待开发体量约38万平。

（项目为泛海控股在上海的首个高端豪宅项目，但这一高端住宅真可谓“命途多舛”。去年6月，据环境影响评价公示，项目原地块住宅部分规划发生了变动，原来拟建8幢全装修高层商品住宅楼，调整之后变成7幢高档住宅楼。）

毛地出让后的旧改百态

说起泛海的董家渡项目，不得不提到“毛地出让”。

（根据泛海控股的年报披露，项目地块早在2011年10月就已正式动工，但开工之后进程十分缓慢。）

上世纪90年代，随着房地产市场的兴起，也为了解决旧改中的资金问题，“365”危棚简屋和“十五”新一轮旧区改造主要采用了“毛地出让”的方式。政府按土地现状出让，开发商承担拆迁补偿安置费用。

成功的案例出现在普陀区，潘家湾、潭子湾和王家住宅地区是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区，当年就以“毛地出让”的方式完成旧改，成为目前的“中远两湾城”。

艰难的也有，瑞安当年亦是用“毛地出让”的方式启动虹镇老街旧改项目，迄今已18年。其主席罗康瑞称，不同于普通地产项目，旷日持久的旧改项目让瑞安的资金链承受了严峻考验，但没有想过要退出。目前，瑞安在虹镇老街几个地块投入的资金已超过100亿元。

半途夭折的例子出现在了静安区的东八块项目，2002年5月，位于北京路石门路附近的一大片“旧区”的土地分割为八块，以“毛地块”模式与周正毅签订了“东八块”的出让合同。2003年5月，要求回迁的东八块地区居民聘请律师郑恩宠状告周正毅，不久周正毅被捕。随后，静安区收回了东八块，政府主导完成拆迁工作。

2013年被誉为“上海最后一块黄金地”的“东八块”其中之一石门二路街道60号街坊地块再度挂牌出让。

去年，上海有消息传出，按市政府规定，到2015年12月31日，仍未实施动迁和项目建设的“毛地”，将全部收回。

旧改典范之杨浦：政府主导动迁和规划

从2004年开始，上海对于土地出让模式进行了改革，土地的招拍挂模式逐步出炉和成熟，由政府主导居民拆迁，地块平整及规划，开发商净地开发，减少了此前开发商在毛地出让情况下，所产生的资金链及其他风险因素，最大程度安居惠民。

（推土机、挖机等现场作业）

杨浦区区长曾表示，旧改是杨浦最大的民生，主要集中于平凉、大桥、定海三大社区。

有数据显示，在杨浦区，每户动迁成本为150至160万元，每亩成本约6000万元，按照规划参数，土地出让后政府收回的成本约为3000万元，加上融资成本，基本收入及支出倒挂。

2014年，去年，杨浦区旧区改造取得新突破，完成征收5038户，收尾太平报恩寺、18街坊等8个基地。今年，区政府确立的征收目标仍为5000户，收尾基地为6个。

杨浦区兢兢业业的旧改在房地产市场上出现了回报，保利、阳光城、珠海华发等房企大肆进入杨浦区开发住宅，土地竞买现场超10家争抢也很常见。

今年8月12日，阳光城以17.3亿元，土地单价近5万元从13家房企中突围，夺得平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊）纯住宅地块，刷新了杨浦区住宅地块的单价纪录。