探秘上海顶级豪宅:单价10万和38万的豪宅差在哪?

“2000万全款直接付，我只需要市区最核心地段的大公寓。”一个80后神秘买家低调地在上海完成了这笔交易,这是最近发生在上海的真实买房案例。今年上海豪宅市场量价屡创新高，豪宅单价天花板不断被突破，此前就有上海项目叫出38万元/平方米的天价，近期更是不断有单价超20万/平的豪宅成交，而今年上海单价在10万以上的豪宅更是远超去年全年。

8月11日，上海搜房网“百盘零距离”携绿地事业二部郑晓红、黄浦区房地产开发实业总公司邓伟民，共赴上海豪宅项目复兴珑御、绿城黄浦湾、万科翡翠滨江，探寻豪宅的秘密。

10万和38万的顶级豪宅 差在哪

黄浦湾38万/平楼王

位置：位于南外滩滨江板块，紧邻董家渡和外滩金融聚集带，与世茂滨江花园隔江相望，邻近的地块还有去年的董家渡地王，享有稀缺滨江资源的同时占据了外滩金融的核心位置。

景色：7#楼楼王直面黄浦江，看到的景色比下图更美丽

（此为黄浦湾1期楼王夜景图，三期只会更佳）

产品：较之前一、二期也有了升级是必然，不然怎称楼王？

7#楼享有专项的入户口以及五星级酒店标准大堂

物业代业主泊车入库

装修精益求精，Reginox水槽、Gaggenau4件套……格调够的……

与传统的大面宽南北通的住宅设计有很大差异，原因是更好感受江景

客户：为全市以及全国高端客户

10万级新天地和浦东滨江，谁更超值？

复兴珑御，新天地板块成熟豪宅代表，成交均价近9万/平

寸土寸金的地段：看图感受

项目位于复兴路与西藏南路交界处新天地板块，与淮海路商圈、外滩、陆家嘴金融集聚带等接壤。距离新天地、人民广场10分钟车距。

自持商业：开发商自持的商业街在市中心这样寸土寸金的地段实属难得，使得住户在小区内即可满足自身生活需求。

小区调性：人造假山景观使得一期的绿化率高达50%，小区的东南亚风情感强。

产品逼格：精装配置，劳芬全套卫浴系列、米勒全套厨房电器、Poggenpohl橱柜等，均是一线进口品牌，规格较高。

户型设计偏重大尺寸舒适性。

10万级的性价比：项目的客户为全市客户，主要集中在黄浦区域，相较市中心其他项目，无论是开发商自持商业还是人造假山景观使得项目优势明显。

万科翡翠滨江——陆家嘴滨江板块的新式豪宅典范，2014年，一期以60天20亿的惊人市场业绩打破上海豪宅销冠记录。

10万级的潜力：轨交+陆家嘴

项目附近有地铁2号线、规划中的14号线，距离陆家嘴中心仅3公里，还配有有小学、高端商业街、中央景观等方方面面的生活资源，受新式生活的年轻人青睐，未来具有较大升值潜力。

规划：建成后的翡翠滨江，将是50万方滨江最大规模综合体，集高端住宅，精品商业，人文社区，总部办公，时尚会所，精英学区于一体。

上海最热门的10大在售顶级豪宅在哪？

数据显示，2015年上半年，上海市单价10万元/平天价豪宅累计成交194套，而2014年同期天价豪宅成交套数为57套，相比去年全年成交量翻了3番。

附2015年1-7月上海单价8万/平以上豪宅项目TOP10

中心区域的价值凸显。值得注意的是，近两年上海内环土地却处于近乎零供应的局面，据上海市规划和国土资源管理局的公告显示，2014年上海地区以纯居住地块入市为主，主要位于金山区和青浦区，都属远郊地区。有业内人士指出，在内环住宅用地面临断供之忧的背景下，开发一块就少一块，致使位于上海中心区域楼盘的价值凸显无遗。

项目产品的稀缺。目前上海市中心的地块，出让一块少一块，土地资源“稀缺性”的特征决定了市中心核心地段的地块走高端豪宅的路线。比如，在陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段，近几年几乎没有新增建设用地的供应，这也就意味着，这些板块天价豪宅卖一套少一套，天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现。

谁在买上海的顶豪？上海人？NO！

有机构统计，今年上半年成交的超千万豪宅项目，有近4成的买家是“80后”。有置业顾问称其客户大部分都是非上海人，主要来自温州、宁波、中国台湾、中国香港等地。多家机构数据显示，目前上海豪宅买家超过60%来自外地。

近年来，多家公司IPO上市、互联网等题材在资本市场爆炒，一系列因素创造了很多新贵，而这些人成为豪宅的主力买家。“他们的共同诉求，就是在上海买到一套能够彰显自己身份的房子，其中80后客户更喜欢买市中心的大公寓。”置业顾问称。

上半年上海豪宅市场成交量飙升的背后，业内公认的浦东滨江板块是大佬房企布局的重点区域。现在上海的滨江豪宅几乎已经满席，从陆家嘴(核心区域向外延伸，汤臣一品、中粮海景，到万科翡翠滨江、陆家嘴滨江公馆、绿城黄浦湾，再到新鸿基的凯旋滨江园、以及占据小陆家嘴最后一块住宅土地的国信世纪海景，板块内豪宅竞争硝烟弥漫，是上海天价豪宅的主要聚集地。

在豪宅市场群雄逐鹿的背景下，如何能争抢到有限的高端客群，产品定位、价格定位、市场营销等等都将考验开发商的综合能力。“对于天价豪宅，更多的是一种个案，个案的产生或者超高均价的诞生也是可以理解的。随着上海豪宅市场的进一步成熟，天价豪宅也会呈现出多样性，上海的天价豪宅未来也会因为市场出现一些调整。一位不愿具名的业内人士表示。