实探：成交暴涨暴跌 公寓房成徐泾楼市命脉

顶着“大虹桥”的光环，徐泾“炙手可热”。2011-2013年，徐泾新房成交出现10倍暴涨；但2014年楼市转型期的徐泾，成交较上一年缩减一半。

这样的大起大落的背后，“徐泾神话”依然在演绎，因听说一个还未开启大规模宣传的别墅项目开10套即走掉10套，带着各种好奇甚至怀疑，搜房网邀请景瑞地产市场营销部市场主管范黧和夏峰一起走进徐泾。

公寓房太好卖 带来徐泾新房成交大起大落

交通、产业、空间、结构、布局等多个层次的规划，带动了大虹桥的格调，也带动了大虹桥辐射区的房价和成交，但2011年至今，各项利好辐射下的楼市却经历成交的“大起大落“。

2011-2015年 徐泾新建商品住宅成交数据

搜房网数据显示，从2011年成交281套到2012年的553套，而2013年，徐泾板块出售商品住宅2307套，几乎是3年前的10倍，成交上涨同时，徐泾房价逼近30000元/平方米，可谓近几年的顶峰。

2014年上海乃至全楼楼市出现不同程度的退烧甚至低迷，2014年的徐泾当年售房1215套，较前一年减少一半。

徐泾楼市经历着“抛物线“式的发展还是另有缘由， 在成交套数和成交面积均呈现下滑的背景下，有一个数据不容忽视，即套均面积。

在成交套数达到“高点“的2013年，徐泾新房市场成交的套均面积则成为近5年新低，换言之，2013年徐泾卖出了更多的公寓房，这是成交结构的变化。

其实，从2011年徐泾的新房成交均套面积就在逐年下滑，2013年以后，又在增加，其中的原因并非是公寓房不好卖，恰恰是相反，公寓房太好卖。

徐泾买房的门槛：普通公寓 也得是中产？

搜房网数据显示，徐泾在售和待售项目中，别墅项目11个，公寓项目7个。公寓项目中，仅虹桥正荣府为全新开盘，均价31500元/平方米；7个公寓项目中，均价最低的为绿中海明苑均价28000元/平。

截至目前的网签数据，虹桥正荣府成交89套，覆盖面积为90-180平。此外，正荣府项目拿地为2014年初，有业内表示，2013年徐泾的公寓大卖之后，公寓的库存已经很小，2014年至今成交的5块含住宅用地，容积率均较低，或进一步促使徐泾公寓的“稀缺”。

有业内表示，该项目首开的成绩不错，主要还是得益于项目定位，立足于主流改善市场，在很多细节上都实现了超越。无论是小区中轴景观的仪式感，还是公共大堂、风雨连廊的考究工艺，包括名贵植物和盆栽、首层全架空设计、名家打造的精装修标准，都已具备部分豪宅的元素，这些元素对中产阶级来说更物超所值。正荣虹桥府的另一个附加值是自带的十万方商业——在商业配套并不十分丰富的徐泾，对未来的业主有一定的吸引力。

徐泾“顶级”别墅的差异在 本地壕还是逼格壕

相较于刚需和改善的公寓房源，大户型的“墅”类产品则相对“充裕”，切价格分布也相对平衡。

搜房网此次的探访，选取了热销的公寓房虹桥正荣府以外，又选择了新推盘的英庭名墅和仍在蓄客阶段的安墁西郊，不同价位的别墅在风格和客群上也有巨大差异。

安曼西郊属纯独栋大盘，在该点上具有一定的稀缺性。就项目本身，走的是奢华路线，采用法式建筑工艺，立面用了全石材，入户双厨双餐厅设计极具仪式感，大面宽挑高客厅充分主人身份的体现。

随同前往的业内人士表示，安曼西郊庄园的风格比较适合西上海的私营业主客户，他们更注重居住的私密性，家中也会有更多的会客和宴请活动。

对于仍在蓄客的安曼西郊，需要加强的地方是营销和展示，项目目前的客户还是以自然来访为主，应该更加积极的向外拓展。项目样板房设计更加偏重功能性，不利于凸显产品在尺度上的优势。

不同于安墁西郊的奢华，首次推盘的英庭名墅因其英式住区在徐泾别墅市场赢得一席之地。

随行业内表示，英廷名墅是上海别墅项目中难得一见的精品。项目没有像传统的千万级豪宅那样走奢华路线，而是精心打造出贴近生活的纯正英式住区，无论是室外设计还是室内装修，都给人一种置身异国社区的真实感。

英式社区理念对具有国际背景或者具有旅外经验，向往国际化生活的高知群体具有很强的吸引力，易产生情感认同，而这种群体在上海的金融、咨询、国际贸易及高端制造行业广泛存在。

当然，这种风格定位会排除一些追求奢华体验的客群，但这也正是定位和圈层本身的魅力所在。虽然项目本身并不需要强调性价比，但它确实有非常高的附加值——全明地下室和挑高阁楼非常实用，也使项目的实得面积较建面提高了100%。英廷名墅美中不足的地方是车位设计，在潮湿多雨的江南，纯地面停车还是有些不便。