成交下滑投资放缓 商业地产探路资产证券化

盈石集团研究中心近期发布了2015年上半年商业地产市场回顾与展望报告，该报告就2015年上半年中国商业地产的发展动态进行了回顾并就下半年的发展趋势进行了展望。2015年上半年商服地价是否依然大幅上扬？商业地产的压力来自哪里？下半年商业地产是喜是悲？传统零售业态会有哪些变化？

中国商业地产市场2015年上半年回顾：

1.整体土地成交量下跌，商服用地楼面均价一线城市上涨二线下跌

根据国家统计局数据，2015年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，土地成交价款下降28.9%。另据盈石集团研究中心数据，全国主要监测城市商服用地成交规划建筑面积在2015上半年同比减少35%，一线城市更是大幅减少了53%，延续2014年趋势继续下滑。而在商服用地楼面成交均价上一二线城市表现迥异，一线城市同比上涨27%，二线城市却同比下降15%；其中深圳商服用地以20,819元/平方米的楼面均价保持榜首，上海和广州紧随其后，北京则从2014年的第二下滑至第四，另外广州的商服用地楼面均价上升幅度最高，同比上升117%。盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士认为，在经济增长减速的宏观环境下，房地产土地市场成交整体呈现下跌局面；同时由于商业物业存量高企、运营难度增加，成交量下滑更为明显；源于一线城市坚挺的商业物业升值空间和租金回报率，商服用地楼面成交均价依旧保持上涨，二线城市土地市场则颓势显现，商服用地市场成交量价齐跌，投资风险系数增加。

2.未来供应压力加剧，写字楼供应风险远超商业物业

根据盈石集团研究中心数据显示，2015上半年中国20大城市商业物业存量超过9,700万平方米，其中二线城市占据了63%。到2018年，预计仍然将有6,146万平方米的新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%；而新增供应中有58%将在二线城市的非核心商圈开出，其存量和未来供应压力并存，经营风险及招商压力将持续上行。而中国20大城市写字楼市场的压力则有过之而无不及，根据盈石集团研究中心数据显示，超过420万平方米甲级写字楼在2015上半年竣工入市，总存量达到4,693万平方米。到2018年，预计未来供应将超过7,100万平方米，是现有供应的150%，压力明显大于商业物业市场。而由于2015年和2016年是写字楼供应高峰年，因此预计短期内二线城市的写字楼供应压力仍将持续，空置率高企之下，租金下滑态势将难以扭转。

3.打造目的型消费成为非核心商圈商业物业项目的主题

由于国内城市发展更多是依赖政策驱动进行的，城市建设的速度往往比人口数量增长的速度要快很多。尤其是二线城市在过去几年积极开发郊区广阔的地理空间去缓解核心区域日益拥堵的交通、紧张的土地资源，快速的造城运动在短期内势必会面临有效需求不足的问题。在非核心商圈开发项目，如何权衡机会和风险是主要课题，项目前期需要谨慎定位，引导有效客流，打造家庭、旅游消费、奥特莱斯等目的型消费通常是很多开发商的选择。

4.开发商跨界互联网金融

近年来越来越多的开发商纷纷涉足或联手房地产以外的行业以丰富自己的业务线，而金融产业和今年快速席卷各个领域的互联网+无疑是能对房地产企业产生巨大影响的两个因素。绿地牵手阿里巴巴推出了一款房地产金融产品“地产宝”，而万达成功控股快钱，不仅为自己的电子商务提供了支付平台，更联手推出了众筹建房项目“稳赚1号”这一互联网金融产品。这些金融产品引起了公众广泛关注的同时，也为开发商的战略调整提供了更大市场空间与机会。随着互联网金融产业的快速发展与不断完善，以及公众不断加深的认识与了解，会有更多开发商根据各自的优势通过不同渠道介入到互联网金融的领域中来。

2015年中国商业地产市场下半年展望

1.房地产开发投资下滑商业地产难以独善其身

根据国家统计局数据，2015年前六个月，全国房地产开发投资43,955亿元同比增长4.6%，该数据自2011年创下28.1%的高点后不断下滑，降至目前历史新低。其中住宅增长率从2014年的9.2%大幅放缓至2.8%；办公楼、商业营业用房也分别从21.3%、20.1%放缓至14.4%、8.6%。上半年住宅房地产开发商新增土地储备减少，同比去年开发商购置土地面积下降了三分之一。另外则由于总体居高不下的待售存量，清库存成为各家住宅开发商的重点，而在住宅开发大幅放缓的形势下，商业地产开发也难以独善其身。盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士指出，随着多重房地产利好政策出炉的情况下，住房市场的销售情况有明显改善。中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求实现轻资产化运营，还尝试进行了与互联网结合的创新金融实践。这一系列资产证券化探索将有利于整个行业的资本流动、投资效率以及运营品质的提升，然而如REITs这样的模式未来还需要更多政策支持和专业探索。

2.互联网+革新传统零售业态

根据国家统计局数据，上半年社会消费品零售总额继续保持慢速增长，同比涨幅10.4%。而网上零售额的增速则依然强劲，维持39.1%增速，实物商品网上零售额占总社销零售比达9.7%，已明显超过美国，同时季度网上零售总金额也超过美国六成以上，稳居世界第一，且增长潜力还远未达到瓶颈。预计未来的发展空间将在全球主要经济体中起到示范作用。在此潮流之下传统实体零售的概念和框架必然需要大幅度的改变，通过提供服务为主要功能从而进行消费变现。

3.奢侈品市场将经历全球衰退      

2015年中国奢侈品市场依然没有太大起色。3月份奢侈品巨头Chanel进行全球价格调整，大幅降低了中国内地部分商品的定价，引发了排队抢购的现象级效应。之后Dior、Gucci、Prada等品牌陆续用价格调整或大规模折扣进行了跟进。盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪先生谈到：“在欧美市场经济还未有复苏的状况下，中国市场增速减缓甚至负增长的营收强烈地打击了全球奢侈品企业的信心。在互联网时代的作用下，欧美市场的成熟消费理念正不断渗透到中国日益庞大的中产阶级人群中。在商业物业大跨进时代以昂贵的商务成本和低廉的租金扣点所引入的奢侈品牌，将愈发失去本身的光环。”