卖一套少一套 不容错过的城市别墅投资机会

2015年上半年，受降准降息、“330新政”、股市获利资金转投楼市等因素影响，上海豪宅市场成交火爆，总价5000万以上的城市别墅豪宅更是市场追捧的热点。

那么，上海的城市别墅豪宅出现什么样的发展趋势？最近几年来尤其是今年以来总价5000万以上城市别墅豪宅成交表现怎么样？在市中心尤其是内环内还有没有真正的城市别墅？从未来来讲，投资者应该继续关注什么样的城市别墅豪宅项目？这些城市别墅豪宅应该具备什么样的特质？

城市别墅郊区化，真正的城市别墅越来越稀缺

上海最早的现代独栋别墅区是以西郊为核心向外发散的，离虹桥最近的有金丰国际社区，依托沪青平公路有上海最早的徐泾别墅区，都集中了大量的独栋别墅，而后，因为唯一的山景资源，佘山也形成了高端独栋别墅区。再以后，随着土地资源的稀缺以及独栋别墅用地的停批，别墅本身也越来越远郊化，像闵行的马桥。随后，别墅的开发东扩的趋势比较明显，浦东东郊别墅区成为上海少有的纯独栋的地方。

从上述上海独栋别墅区发展轨迹来看，独栋别墅已经呈现出郊区化的发展趋势。从各个别墅区定位来看，尽管上述大多数区域仍然以“城市别墅”而自居，但是，从区域属性来讲，这些区域已经远离了城市的喧嚣与繁华，远离了城市中心应有的就学、就医和休闲娱乐的便捷配套环境，因此，这些别墅区域的独栋项目很难说是真正意义的“城市别墅”。

事实上，由于市中心尤其是内环内已无宅地供应，内环别墅的新增供给也几近为零。在2012年以前，开发商还能通过提高公寓层高的办法，在市中心开发少量城市别墅。但之后，随着上海市政府对建筑物高度的限制趋严，内环内新批准建设开发的别墅几乎绝迹。

至此，对于超高净值人群（个人总资产，包括实物资产和金融资产超过5亿元人民币的人群，下同）来讲，要想在市中心核心地段（尤其是内环内）找到真正能够享受到市中心的繁华与便利的城市别墅，在上海已经比较难了。

从市中心核心地段的城市别墅大宅来看，由于土地供应的稀缺，其实可供买卖的也是屈指可数。据笔者了解，华侨城苏河湾7月开始主推仅有的10套滨水独院大宅产品，每套总价1.5-2.5亿元。从本次推盘的市场意义来看，华侨城苏河湾滨水独院大宅的面世打破了多年来“城市核心”区域没有“城市别墅”豪宅供应的先例。

同时，由于华侨城苏河湾滨水独院大宅位于纯粹上海市中心，项目东临外白渡桥800米，与邮电总局、浦江饭店(原礼查饭店)、外滩一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江相望，距离人民广场、南京路、淮海路等成熟商圈均仅十分钟车程，拥有城市中心苏州河、黄浦江以及陆家嘴等稀缺景观资源，是上海中心区域难得的“黄金宝地”，决定了它的“稀缺性”和市场价值，决定了它势必成为像上海老洋房一样可供历史传承的稀缺产品。

稀缺城市别墅：买一套少一套，不容错过的投资机会

既然城市核心城市别墅如此稀缺，那么对于上海豪宅市场来讲，总价在5000万以上的市中心核心地段的城市别墅行情怎么样？市场上还有没有值得超高净值人群投资的城市别墅？

从新房市场来看，同策咨询研究部数据显示，2006-2015年上半年10年左右时间，因为供应量非常有限，上海市内环内 5000万总价以上的城市独栋别墅总计成交才14套，并且2006-2008年3年间因为市场“零供应”而没有成交。按照上述成交情况，10年左右时间市中心5000万以上城市别墅豪宅每年成交才1.4套左右。而从今年上半年来看，上海市内环内 5000万总价以上的城市独栋别墅已经成交3套，预计在华侨城苏河湾滨水别墅大宅供应的带动下，全市5000万以上的城市别墅大宅全年可以成交7-10套。

2006-2015年上半年上海市内环内 5000万以上独栋别墅成交情况

从二手房市场来看，同策咨询研究部数据显示，2011-2015年上半年间，黄埔区（含卢湾）、长宁区、徐汇区、浦东新区等市中心四区5000万总价以上的城市独栋别墅也只有19套的成交，平均每年成交也只有4套左右的成交。从成交板块分布来看，大部分已经成交的独栋别墅位于虹桥、西郊、张江、金桥、徐家汇和花木，位于非城市核心的地段，郊区化特征较为明显，内环内以人民广场为核心5公里范围内的城市别墅成交非常少。也就是说，即使是有相对较多存量的二手交易市场，因为市中心核心地段（内环内）城市独栋别墅的稀缺，这些超高净值人群也清楚“物以稀为贵”的道理，很少出手转让已经到持有的稀缺物业，因此，对于超高净值人群来说，能够在市中心核心地段寻求到真正的城市独栋别墅，也是没有那么容易。

如上所述，华侨城苏河湾7月开始主推10套滨水独院大宅产品，地上4层，地下3三层，总价1.5-2.5亿元。从本次推盘的时机上来看，刚好解决了市中心核心地段城市别墅供应的稀缺的难题。但是，在市中心如此稀缺的别墅和高总价的上海顶级市场的顶级产品也仅仅只有10套可供市场销售，也并不多，可谓是买一套少一套，对于超高净值人群来讲，是市场上仅有的不容错过的城市别墅投资机会。

以上海意向买家为例，按照个人总资产超过5亿元人民币的超高净值人群来计算，胡润研究院最新数据显示，仅仅上海的超高净值人群就有2307人，也就是说，平均230个超高净值人才有1套的购买机会。如果再加上上海以外的超高净值人群，那么，对于想拥有一套市中心如此稀缺的城市顶级独栋别墅的高净值人群来讲，将是难上加难。如此我们可以判断，这样一套城市滨水独院大宅肯定是买一套少一套，势必会受到这些超高净值人群的关注。

中国超高净值人群区域分布TOP3

综上所述，无论是新房市场还是二手存量市场，上海市中心尤其是内环内5000万总价以上的城市别墅豪宅是非常稀缺的。在这样的市场背景下，“城市别墅”豪宅呈现郊区化的发展趋势，“城市别墅”的概念与发展轨迹在变迁，但是，真正意义的“城市别墅”不会因为营销炒作而变质，不会因为郊区化而失去自身的光芒。反而，由于土地资源的稀缺性与城市核心便捷的配套，由于“买一套少一套”的市场存量，它还会继续坚守自身的“城市核心”和“稀缺”的市场价值，并且经久而不衰。

因此，从未来来讲，对于投资者或超高净值人群来讲，在别墅豪宅市场应该继续关注其实也就两个词：“城市核心”和“稀缺”。这也是城市别墅豪宅应该具备的特质。

至此，我们就不难理解，由于华侨城苏河湾滨水别墅大宅项目的“城市核心”和“稀缺性”，决定了它才是真正意义的城市别墅，决定了这个城市别墅豪宅卖一套少一套，决定了这个项目不仅仅具有城市别墅豪宅的第一居所的居住价值，在投资价值的体现上势必会有别于市中心公寓豪宅、郊区别墅豪宅的快速增值的过程。

文/同策咨询研究部总监张宏伟