对于多数购房者而言，除了房价外，公积金政策也同样牵动着神经。近日，网上流传一则上海收紧二套房公积金政策的消息，便让不少人心头一紧。
8月4号，网传上海市公积金额度紧张，二套房购买非普通住宅不可使用公积金贷款。搜房网第一时间致电12329上海住房公积金热线求证。工作人员称，公积金贷款政策未改变。大家这才如释重负。
按照现有上海公积金中心关于购买二套房的相关规定，以家庭为单位，购买改善性第二套普通商品房,参照购买首套住房政策；购买改善性第二套非普通商品房，公积金政策相应调整；而购买非改善性商品房或购买第三套及以上住宅房的则不能申请公积金贷款。
看到这些表述，想必很多购房者都被其中“首套房”、“非普通住宅”、“改善性商品房”这些名词绕得云里雾里，不知所云。但这些名词又尤为重要，能不能申请公积金贷款、贷多少款都由它们决定。那么小编就来跟大家解释下这几个概念，看看他们背后享受的政策不同。
首套房：名下无房，贷款还清
“首套房”这个概念光从字面上很容易产生歧义。不少购房者都有这样的疑问：“是不是从来没用过公积金，第一次用才算首套？”、“之前用过公积金贷款，如果还清了再买还能算公积金的首套房贷吗？”
实际上，上海对什么情况适用“首套房”政策有明确规定：对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行首套房贷款政策。
换言之，只要当前名下无房，且之前申请的公积金贷款都已还清，那么不管之前申请过多少次公积金贷款，再买房还是可以算“首套房”。
首套房在公积金贷款中所能享受的待遇包括：首付比例最低20%；贷款利率参照公积金贷款基准利率。最新公积金贷款基准利率，五年期以上为3.50%；五年期以下(含五年)为3.00%。
贷款额度方面，个人最高贷款额度为50万元，家庭最高贷款额度为100万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。换言之，个人最多可贷60万元，家庭最高可贷120万元。
普通住宅：140平米以下，外环外230万以内
应该注意的是，在“首套房”的规定中，并没有普通住宅与非普通住宅的区别。这个区别，主要是针对二套房里而言。所谓的普通住宅，需符合以下三个条件：
1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平米以下；
3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
是否普通住宅，对于公积金贷款有着不小的影响。按照规定，二套房如果购买的是改善性普通住宅，将享受与首套房同等的公积金贷款政策。
至于改善性非普通住宅，无论在首付比例，还是贷款额度，以及贷款利率上都有所区别。最低首付比例提高为30%；贷款利率则为公积金基准利率的1.1倍。
额度方面，二套房为改善性非普通住宅，个人最高贷款额度为40万元，家庭最高贷款额度为80万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元。也就是说，个人最多可贷50万元，家庭最高可贷100万元。
改善需性住房：人均面积不超过35.1平米
对于购买二套房申请公积金贷款，有一个基本的前提就是必须是改善性需求。这里又涉及一个改善性住房的问题。
根据上海市现有规定，现有住房人均建筑面积标准低于上年度上海市人均建筑面积的，购买二套房方属于改善性住房。此前公布的上海市2014年度人均建筑面积为35.1平米。也就是说，只有现持有的房子要人均不超过35.1平米（含35.1平米），再买才能算改善性住房。
应该注意的是，此处所说的额人均建筑面积是以家庭为单位。以三口之家为例，只要现持住房面积不超过105.3平米，再购房皆属改善性需求。在此基础上，如果再次购买的住房为普通住宅，便可享受首套房的贷款政策。
贷款额度：能贷多少看余额
根据上海市现有公积金政策，个人最高贷款额为60万元，家庭最高贷款额为120万元。但不能仅盯着“60万”和“120万”这两个数字，这只是最高能够贷到的额度，实际能贷到多少有诸多因素。
首先要看余额。一般来说，公积金的贷款额为公积金余额的40倍。换言之，假设公积金账户余额1万，乘以40倍，可以贷款40万；余额5000元，可以贷20万。也就是说，个人公积金贷款要贷到最高额度的话，余额必须要在12500元以上；个人补充公积金要贷足20万元的上限，账户余额必须在5000元以上。
除了账户余额，还要综合考虑月缴交公积金的数额，以及买房的房龄等各种情况才能得出最终的贷款额度。
当然，购房者千万别忘了申请公积金贷款还有一个最基本前提：“贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月”。要是日子不够，也没法贷到款。
首页
微信公众号
证券之星APP
