上半年楼市热地市冷加剧 高地价风险凸显

8月4日,中国指数研究院发布全国300个城市的土地数据显示,7月,300城的卖地总额为1486亿元,环比减少17%,同比减少31%。

与土地市场的冷静相悖的是上半年楼市的持续升温。

根据中国指数研究院此前发布的7月百城房价数据显示,7月,百城房价环比上涨0.54%,已连续上涨3个月。其中,北上广深四大一线城市结束连续7个月同比下跌的势头,于7月逆转上涨。

在原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强看来,2014年的这一轮的下降拐点已经出现,房地产调整已经走出V形低谷,后面将是上升阶段。

分析人士认为,楼市步入存量时代,土地市场热度与房市热度相互传导的现象已经受阻。

量价背离的土地市场

一直以来,楼市回暖的背后是连带火爆的土地市场,“面粉价高于面包价”再推高面包价,也是土地市场的一贯做法。

回顾过往,2013年全国楼市向好,2013年下半年和2014年初也是房企拿地的密集期,同期的2013年也被称为“地王”年。

然而,楼市和地市的互推作用并未在2015年得到延续,楼市的持续回暖并未传导至土地市场。

全联房地产商会RECIO工作室发布报告,二季度,全国70个大中城市房屋销售面积同比增加13.3%,环比增加22.5%,首度扭负为正。

与此同期,二季度,房地产企业购置土地面积0.57亿平方米,同比减少34.8%,比上季度降幅扩大近2%,创历史新低。

一方面是楼市和地市的背离,另一方面,“量价背离”也是2015年土地市场的重要特征,并呈现逐步扩大的趋势。

7月,全国300个城市共成交土地1591宗,环比减少24%,同比减少38%;成交面积6066万平方米,环比减少17%,同比减少31%。

与之相对的是,300城楼面均价同比上涨30%,住宅类均价同比上涨60%。此前的上半年,全国300城土地成交面积同比减少37%,楼面均价同比上涨4%。

高地价风险凸显

多年积累的高地价风险正逐步显现,一个直接的后遗症是产品结构和市场需求的背离。

北京万科总经理刘肖认为,将来北京会呈现出首置二手化、首改新房化、高端滞销化。

本来主流市场有70%首置和30%首改,“然而因为地价特别贵,只能做改善这部分,价格卖得高,去化快,才能不亏钱”,刘肖介绍。

2015年以来,北京的新盘呈现明显的高端化特点,经亚豪机构、北京中原地产等多个机构不完全统计,今明两年,北京预计有近70个高端楼盘上市,其中,10万以上的豪宅项目预计上市近15个。

在刘肖看来,北京的土地市场风险很高,土地价格过高必然带来收益偏低的风险,并直接影响房企拿地积极性。

“楼市步入存量时代,社会终端住宅需求萎缩,家庭财富配置结构升级受阻等影响,土地市场热度传导至房价的情况已经受阻,2015年一系列利好改善性住房需求的政策出台,地价再涨,但该趋势难续。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

高地价的另一大风险,直接表现为房企退地。

今年以来,市场不乏退地自救案例,也暴露此前盲目拿地的风险。经21世纪经济报道记者采访了解,杭州、广州、宁波等多地均存在地王地块退还案例。

“左手融资,右手拿地”是房企扩张的普遍手段,同策咨询研究部总监张宏伟认为,一些房企已经把资金杠杆作用发挥到极致,借用基金、信托等方式来拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险,一旦市场风向转变,公司资金链会受到极大挑战。

业内人士也表示,如果拿地前没有精确的测算以及对市场的准确判断,后续的产品竞争力不够,以及缺乏强大的营销能力,将为房企的后续发展埋下巨大隐患。