港资布局内地商业地产 周大福中标前海港货中心

7月28日，深圳市前海管理局宣布，周大福企业有限公司成为前海（香港）全球商品购物中心招商项目（即“前海港货中心”）的中选投资人。

招标公告显示，前海港货中心位于前海前湾一路北侧，总占地面积约1.1万平方米，地上建筑建筑面积约1.7-2万平方米，层数不大于4层，停车位不少于200个。项目预计总投资约3亿元，合作期限暂定10年（含建设期）。

按照进度计划，前海港货中心拟于2015年12月实现不低于3000平方米的对外开放，其中包含一般贸易完税销售和保税行邮跨境电商销售模式商户。

内地旅客自由行早已导致香港部分地区人满为患，港府一年前便公开表态称，考虑将自由行数量削减20%。舆论普遍认为，前海港货中心的兴建，恰是为了减轻自由行赴港的压力。

不过有市场分析也表示，香港商品低价主要受益于免税政策，而内地几大自贸区均尚未对此做明确的表态。前海港货中心能否吸引消费者、拉近与香港零售价格的距离，主要还取决于税收。

周大福前海港货中心

观点地产新媒体了解到，早在2014年6月，深圳前海宣布正在研究兴建一个“前海港货中心”，目的是吸引香港零售百货业进驻，货物品质和价格与香港相仿。

当时恰逢香港居民要求政府限制内地游客数量，数据显示，2013年自由行数量已升至4000万人次。深圳前海研究的前海港货中心，便是为减轻自由行赴港压力。

2015年7月中旬，前海管理局正式对前海港货中心启动公开招商，确定将以“港资建设、港企运营、港人收益”为宗旨选定合格企业。有消息指，在这过程中，周大福、嘉里建设均获得入标资格。

最终，周大福更胜一筹，被选定为前海港货中心的中标企业。根据时间表，前海港货中心拟于今年12月实现不低于3000平方米的对外开放，项目整体竣工验收时间为2016年4月30日。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利对观点地产新媒体表示，前海是距离香港最近的自贸区，受香港的辐射影响，深圳在商业地产发展方面也有相当大的潜力。从这点来说，周大福进驻前海打造购物中心，还是有不错的前景。

郭增利认为，香港对自由行游客进行限制后，内地方面需要采取相应的弥补措施，前海港货中心恰恰是相应调整的体现。“实际上，自贸区的相关政策，就是为了拉平深港两地的消费价格差，从而将消费者留在深圳。”

值得一提的是，前海管理局此前的表态曾提及，重点推进前海全球商品保税展示交易中心的建设，“分流去香港购买日常用品的客流，缓解自由行给香港社会带来的压力”是今年前海的重点之一。

在具体模式方面，前海港货中心并未披露未来将销售何种品类的商品。不过，市场普遍认为，该项目受制于前海的税务政策倾向，未来或以日用品销售为主。

据了解，目前前海保税区的税务优惠主要向日用品及母婴产品倾斜，此类产品只征收10%行邮税——化妆品的行邮税高达50%。前海现有的海捣网、星辰电商、“e万家”华润万家进口消费品直销中心也基本销售这类产品。

与此同时，尽管前海新区制定了特殊的税务和汇率服务政策以鼓励金融产业发展，但跨境电商的税收政策仍未有明确的表态。在外界看来，除非出台和香港类似的免税政策，否则内地游客不会轻易放弃香港。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿在接受观点地产新媒体采访时认为，从商业成熟度角度看，目前国内的自贸区商业氛围仍有待提升，而这种提升多依赖于宏观层面的税收政策。

“前海港货中心这类项目是消费目的性非常强的，只有在‘港货’售价达到和香港同一标准时才会受到欢迎。而拉近这两者的价格差，则需要国家做出积极的税收政策调整。”

　港资的内地商业布局

在中标深圳前海港货中心后，周大福已经实现7月份以来第二次在内地城市进行商业项目的布局。7月28日，该公司还以底价14.75亿元摘得武汉二七滨江地块，楼面价3550元/平方米。

据观点地产新媒体观察，一个有意思的现象是，除了周大福相继投资内地商业地产，包括长实地产、新鸿基、九龙仓、新世界、瑞安房产、恒隆地产、太古地产等港资房企在内地也热衷于投资商业地产。

以长实地产为例，在该公司目前所拥有的1580万平方米土地储备中，香港仅有80万平方米，而内地则高达1450万平方米。其中，开发过的商业项目包括北京东方广场、上海东方汇经中心、广州西城都荟广场、南京国际金融中心等。

从地理位置看，港资房企多倾向于在北京、上海、广州、南京、成都、重庆等一二线城市布局，具体也多在市中心的黄金地段。

对此，郭增利对观点地产新媒体表示，香港地域相对狭小，因此房企若想把房地产当成长线投资，必须通过持有的方式获得长期收益。正因如此，港资房企已普遍形成以持有型商业开发为主的特色。

“港企房企在内地不管是建造写字楼还是购物中心，多数都是基于持有目的，这对于长期资产回报是一种良好的保证。而内地大部分房企追求的是现金流，因此建造住宅居多。”

郭增利指出，港资房企在内地发展商业地产的策略也可以给其它房企做一个参照。其中，港资房企在开发经验、资源整合能力、资金实力方面都有一定优势，基本能够保证做出具有自身特色的产品。

“比如说九龙仓在成都的IFS（国金中心），外界都认为成都是个购物中心竞争特别激烈的市场，但IFS现在已成为标杆项目之一了。”郭增利表示，成都IFS总租金收入将由去年4亿港元增至6亿港元，也说明港资房企在项目打造方面的能力。

与此同时，港资房企也普遍具有长线投资的习惯，通过进度较慢的开发获得更高溢价。其中2013年10月，长实地产将位于上海陆家嘴金融核心区的东方汇经中心以总价89亿港元转手光大控股，售价较最初拿地增长了7倍多。

不过，近期包括长实地产、瑞安地产、华人置业等港资房企陆续传出抛售内地商业项目的消息。尽管这或只是部分港资房企的主动回款举动，但它从另一方面仍折射出，在内地长线投资已经开始影响其资金周转效率。

相关分析师向观点地产新媒体指出，上述港资房企抛售内地商业项目，可能还是地产投资回报率没有以前好的大环境所致。比如瑞安地产2014年净利下跌16%至17.78亿元，资产周转率也仅9%，较内地房企资产周转率27%低。

“如果将资金退出来投资一些高新行业，投资回报率会更高一点。”