下半年上海房价涨涨涨 但豪宅会降温

对于北上广深一线城市来讲，因为“330新政”、房企集中推盘、股市资金转投楼市等因素，上半年楼市基本面快速好转，那么，下半年房价走势是否会如期出现量价齐升，会不会出现买涨不买跌？豪宅市场会否如上半年一样表现火爆？

上半年楼市基本面快速好转，奠定下半年量价齐升的基础

一线城市上半年商品住宅市场短期表现分化：深圳房价快速上涨，北京上海等城市商品住宅房价变化相对温和。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上半年一线城市楼市供求表现来看，一线城市比如北京、上海商品住宅价格表现相对温和，一方面是商品住宅成交量出现明显上涨，需求得到释放，另外一方面市场供应量也大幅增加，大的供应量导致市场存量保持一定的水平，导致市场去化压力并没有明显减轻。或者说，上述过程是快速去库存与市场基本面复苏的过程。然而，对于深圳来讲，供应量则明显跟不上，甚至在3-4月份这个时间段出现断供，所以市场销售节奏一直保持相对紧张，房价上涨的趋势比较明显。

从市场去化周期来看，截止6月底，北上广深商品住宅市存量市场去化周期分别在11.79个月、8.80个月、9.04个月、6.21个月，其中，北京、上海、广州基本在8-15个月，按照同策咨询研究部的判断标准，如果一个城市商品住宅市场去化周期处于8-15个月之间，那么这个城市楼市短期基本面表现为供求平衡，已经没有明显去库存的压力。

从上述指标意义上来看，截止到今年6月底，北京、上海、广州目前市场库存去化周期处于合理区间，虽然没有明显的去化压力，虽然市场量上去了，但是市场去化周期还没有下降到8个月以下，商品住宅价格还没有到快速上涨的时候。

四季度一线城市楼市量价齐升是板上钉钉

从品牌房企的推盘周期来看，企业预算及销售计划安排基本遵守2季度和4季度集中推盘的原则，届时，由于品牌房企集中销售的拉动，2季度和4季度整个市场交易量也往往表现突出。今年的二季度，对于房企尤其是上市房企来讲，由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，成交量已经出现明显反弹。

同样，到了今年第四季度，由于市场去化速度的提升，市场已经没有去库存压力，届时房价上涨也是理所当然，同时，加上企业推盘集中在9-10月及年底的这个时间段，因此，今年第四季度一线城市楼市会出现量价齐升。

上海北京广州：继深圳之后房价将大幅上涨

从市场去化压力来看，截止7月26日，北上广深四个一线城市商品住宅库存量分别为1076.05万平方米、1223.88万平方米、885.16万平方米、337.4万平方米，市场去化周期已经分别缩短至10.97个月、7.82个月、8.79个月、5.08个月，这说明，短期内一线城市楼市已经没有去库存的压力，随着市场去化速度的提升，随着9月份以后房企集中推盘销售，未来一线城市商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从下半年来看，由于一线城市楼市已经没有去库存压力，下半年市场的快速去化势必会导致库存去化周期进一步下降，预计深圳继续维持低库存去化周期房价快速上涨的局面，但是由于上半年房价涨幅过快，深圳下半年房价有可能会处于高位盘整的状态，而对于上海、北京、广州等其他一线城市来讲，下半年库存去化周期将下降至10个月甚至8个月以下，届时，市场势必会再现买涨不买跌，上海、北京、广州楼市将重现2013年下半年火爆的行情，这些城市楼市将成为继深圳之后房价大幅上涨典型城市。

一线城市豪宅市场：或因股市下行趋势而降温

股市赢了钱，最合适的消费方向就是购房。尤其是对于股市投资客来讲，当股市基本面已经不再持续上涨之后，当股市已经开始回归理性之后，股民们更应该想清楚要不要继续留在股市，要不要调整自己的资产配置结构。

从上半年尤其是5月份之前一线城市豪宅市场表现来看，豪宅成交量的增速远远高于市场的平均增速，说明今年一线城市楼市一定程度上是豪宅之年。究其背后的原因，除了原有被压抑的豪宅市场需求集中释放因素之外，今年股市获利资金进入楼市尤其是豪宅市场成为今年一线城市豪宅市场表现较为抢眼的非常重要的促进因素。

但是，对于当前股市来讲，股市“牛市”前景已经破灭，“慢牛”也很难说。甚至股市还面临“降杠杆”背后的持续下跌的压力。此时，对于高位进入股市的股民来讲，尤其是原计划通过股市获利再进行购房，或再进行重新资产配置的股民来讲，当股市不景气之后，股民在股市的损失也相当惨重，对于本来具备改善或购房投资的群体来讲，这个时候可能会因为股市的大幅下跌延缓进入楼市的时间，甚至导致这部分购房群体购房改善生活或进行资产配置的时间搁浅。而这样的现象对于一线城市的豪宅客户来讲表现尤为明显，下半年一线城市豪宅市场可能会因为股市暴跌而降温，市场投资投机性需求会减少，市场据此而回归理性，成为刚需、改善型主导的市场。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，毫无疑问，在6月底“降息+定向降准”的市场背景下，在央行、证监会等部委主导“救股市”的市场背景下，对于尚有获利空间的股市投资来讲，把控好央行等部委给股民们最后的解套期“窗口期”显得非常关键，股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。而此时，豪宅市场降温并回归理性，投资客可以关注一些还具有投资价值和涨价空间的刚需项目、改善型项目，可以在这些项目中继续谋求升值空间。

文/同策咨询研究部总监张宏伟