大话地产"临港进化论"：临港买房的11个理由

临港地区规划面积315平方公里，是上海重点发展的六大功能区域之一，由装备产业区、物流园区、主产业区、综合区、临港奉贤园区、南汇新城六大功能板块组成。

临港地区位于上海东南角，地处长江口和杭州湾交汇处，距上海市中心75公里，北临浦东国际航空港，南接洋山国际枢纽港，拥有13公里长的海岸线，具备得天独厚的码头资源，是上海沿海大通道的重要节点城市和中国（上海）自由贸易试验区建设的直接腹地。而已经全线贯通的轨交16号线则将临港纳入上海城市轨道交通网络，海运、空运、铁路、公路、内河、轨交构成了十分便捷的综合交通优势。

自2014年以来，随着“双特”政策效应显现和自贸区管委会南迁、浦东“南下”战略等一系列举措，临港发展加速，2014年引进内资注册资本超过600亿元，新增内资企业超过9000家，同比分别增长6倍和2倍。

同时自贸区揭牌至今已经1年多了，而直接受益的临港新城在这一年里房价也呈现“野蛮式生长”，区域内最高价已突破2万元大关，临港已经不是之前世人眼中的“空城”，一跃成为高关注度的刚需版块！

搜房网特别策划栏目7月23日，搜房网特别策划大话地产：《临港进化论！多重利好政策拉升版块价值？》研讨活动，走进临港版块，邀请到了中国指数研究院资深分析师、上海华燕房盟城盟中国咨询部主管与凯德新视界、乾耀东港、东亚阳光里、紫菁庭、朗诗里程、同润蓝美俊庭、百润时代、临港泥城苑等临港知名项目的代表参与其中，探讨临港的未来前景！

中国指数研究院 资深分析师 卢静

精彩观点：

1、临港与其他新城相比，由于占地面积大，发展不可能一蹴而就，但是由于政府政策的倾斜，加之未来3年政府再实现1000亿元的基础投资，相信对整个临港的成长会起到比较大的促进作用。

2、临港目前的难题已然是人口的一个导入问题，不过随着政策上的临港30条，以及双持政策，对人才落户都有着积极作用，因此从中长期来看，临港是具有比较大的发展空间的。

上海华燕房盟 城盟中国咨询部主管 范旻琰

精彩观点：

1、随着政策的调整，临港目前已经调整为一个独立的子城，这意味着临港新城会承担更多的作用，而并非像嘉定、松江新城等承担居住以及分流的功能，临港新城会拥有其独立的产业，以及和其他新城区分开的一个定位。

2、临港的基础是从无到有这样的发展过程，是一个完全崭新的子城，现在无论是开发商的介入还是购房者的介入，可以说还是一个婴儿状态，接下来的发展，可能也跟其他的新城不同，它的潜力也是其他新城所不能及的。

凯德新视界 营销经理 陈诚

精彩观点：

1、整个临港版块，可以说，目前是处于一个价格洼地的阶段，同时临港对于人才引进这方面是比较看重的，因此在落户政策上和其他版块也会稍有不同，对于新上海人来说是相当友好的。

2、版块的发展离不开各大开发商和政府的共同努力，只有先把人口导进来了，配套跟上了，整个区域才会呈现一个向上的发展趋势，而从长期角度来看，无论是看开发商还是看政策，临港这块的市场前景是相当给力的。

临港泥城苑 总经理 黄文华

精彩观点：

临港版块目前最不足的应该还是交通方面了，从生活配套方面来说，该有的也都有，政府目前已经非常明确的要把多数资源导入到临港，只要导入的够猛烈，临港的发展才会更快的朝着独立子城方向，一旦临港的交通问题解决了，那可以说，整个临港将会呈现出一个质的飞跃。整个临港的局面也将会彻底改变。

同润蓝美俊庭 案场经理 陈海军

精彩观点：

可以说，临港版块目前主要人群都是来自版块外的导入，主要是来自张江，以及陆家嘴等，而随着版块内陆续开发商的交房，以及导入人群的大规模增加，仅靠一条16号线是远远不够的，目前来说，需要公交等一些其他交通配套来完善版块内客户的需求，相信随着开发商的陆续交房，版块内人口的增加，势必会引起政府对于版块内交通配套的一个重视，会对整个交通配套的发展进行一个提速。

朗诗里程 营销总监 佟伟

精彩观点：

很多人一听到临港就觉得远，那是因为他不够了解整个临港版块，临港的一些配套，以及大的规划，除了通过政府的对外传递之外，开发商也要联手宣传，对整个版块的发展起到积极的作用，当人人都开始去了解临港，来临港了，这样整个临港的发展就会被陆陆续续的推动，版块的发展离不开，政府，开发商以及百姓的支持！

乾耀东港 销售总监 陈玉涛

精彩观点：

临港这块大家都在谈自贸区，我个人认为自贸区对我们临港板块辐射的作用没有多大，因为它只是一个商贸的性质，而不是对商业的东西和住宿的东西产生效益，在临港板块也好，泥城是本地的项目，本地最多，外来的相对来说在泥城在20%到30%左右，大多数是本地的，到我们乾耀东港本地人只占到30%，大多数都是外来的，都是张江、金桥、外高桥这些板块的过来的，整个板块现在外来导入人口是我们最大的问题，我们要呼吁政府什么？呼吁政府的就是，临港板块要引进人才，引进人员，最大的方法，我们过去在户籍，所有买房的人能够入户，达到一定的条件入户，我们临港板块所有的项目都有生存的机会。凯德新视界是低价的政策，低总价，低单价是它生存的方式，我相信后面他们也不可能低价，前期只是抛砖引玉的作用。

是不是政府能够进行户籍制度的改革，在临港板块，自贸区板块，加快一下行业进程，使户籍制度能够落实下来，因为原来上海也有提出户籍制度的改革，户籍制度改革原来是户籍注册处的原来的处长说过，当时说十年，这两年的时间，按照原来的规划上海户籍是会改革的，现在已经改革了，对自贸区人打分提高了，入户条件放低了，但是有很多促销政策，利好政策，但是对我们临港板块来说利好政策还不够大，对临港板块的发展，人口的导入，临港板块气侯形成，会形成很好的作用。

东亚阳光里 总经理 宋雨海

精彩观点：

我们是北京的一个开发企业，在全国各地做了十几个城市了，去年到上海，我们当初看好这块地，在周边做了一个调查，泥城这一块，它的配套基本上还算比较齐全，无论周边的产业，由于自贸区，把这块地拿下来了，拿下来以后基本上考虑前景还是不错的，当初预售已经过2万了，按照市场趋势来说，结果到去年下半年，感觉到这个事不是太理想，我们拍下来的四块地，我们公司也有一个意向，做一个联合推广，找了几家谈，大家都有呼声。借助这个机会把大家的意思表达一下挺好。

政府这边支持，我们也去联合会找过，怎么把泥城，还有临港地区宣传出去，我们在做，比如说引进一些极地公园，都在做，从目前来说，我们从下半年开始，做市场调研，有人调过说大部分都是外地导入的。新到这块，我也不是专业，我是做工程前期的一些工作，营销这个我也是刚接触时间不长，所以还得跟大家学习，跟领导一直在说，这块地对它要有信心，现在公交枢纽也开了，周边产业园区我们也在积极推广，就业、医疗，马上医院也要建了，首先对外宣传还是对医疗、养老，产业还是就业，目前来说，我们还是要多摸索。

紫菁庭 销售总监 赵燕娜

精彩观点：

我谈一下感受，机会与压力共存，压力大于机会，临港的发展近期有两个机会，自贸区的改变，这个概念一释放出来之后，13年的9月到14年的5月，临港整个范围内里面有一个井喷式的成交，14年5月份之后这个数据急剧下降，今年上半年我们统计了一下，我们现在所有的存量，加上我们今年下半年即将面试的所有的这些量加起来，去化的时间需要5到10年的时间，这个数据是非常可怕的，我相信作为10万方20万方的项目，没有人要撑这么长时间。

概念下去之后，又出来另外一个概念，临港辅城，政府释放出来这样一个信号，辅城规划有一套方案出来，这个方案到目前我们这个层面，我们整个做猜想，既然是一个辅城，肯定是五脏俱全，交通、医疗、学校有生活配套，建这个城市要生活在这里、居住在这里、工作在这里，既然是一个辅城，相对上海来说一定是独立存在的，我们也是希望，如果说政府对辅城有一些规划，是不是可以提前公布出来，不要等下次政府规划会议公布，这些概念出来，对我们来说应该是一个利好的因素，需要把这个蛋糕做大，要不然现在大家都是跑到张江去抢夺客户，张江客户从南汇到临港，都被挖了一片了，到最后屌丝中的屌丝到了临港这个范围里面去，我们要花很多心思引导他，告诉他这个城镇是怎样的概念。

百润时代 营销经理 王峰

精彩观点：

我们有一定的特殊性，我们是唯一在主城区里面有项目的，大家都是住宅，我们是商办项目，我们客群可能是不一样的，我们以投资客为主的，你们的项目做出来，你们的产品做出来是卖的，我们的产品有一部分卖，但是大多数自己持有，我们准备自己做购物中心的。

如果说是中国，或者说上海这边，确实要搞真正的自由贸易，自贸区的话，我感觉临港还是首选，因为临港有一个独特的地理优势，它两面围海，一面是河，另外一面还有一条河，有一个天然的优势，未来如果这边真正类似香港、新加坡自由贸易港的话，临港有它得天独厚的地理优势，目前抛开自贸区不讲，我们这个项目，我们从2007年开始就拿了这块地，08年我们拿了另外一块地，海事大学对面，白日天地这个项目，我们作为购物公园，整个建筑体量30几万方，从07、08年拿地以后，我们对临港的一些看法始终没有变过，对投资临港，在临港做商业，我们始终没有后悔过，我们一直相信临港的未来是非常好的。

在自贸区概念出来之前，我们本身对临港的一些认识，临港有三大核心价值的归纳：

首先，临港是一个中国装备产业强国的示范区，刚刚我们也提到过一年，一些产业区有先进的制造业，上海这边要去在制造业上面跟其他一些地方做比较，肯定要做一些高端的制造业，汽车也好，大飞机的零配件也好，包括船舶上面的一些核心件也好，这些东西都是具有世界水平的一些制造业，这些制造业的企业进来以后，代表的是什么？代表的是未来我们导入人口的时候，临港本地人就业会比较方便，你会很容易找到很好的工作。它的地理位置又决定了它是一个航运中心，离洋山深水港，浦东机场的海港、空港，航运本身其实是没有什么经济效应的，它所带来的是一些边际效应，比如航运带来的是物流，物流带来的是资金流，资金流带来的是贸易流，包括金融的发展，这一系列的发展必然有很多现代服务业在这个地方为这个行业服务，这也是为什么新加坡能起来，香港能起来的原因，这也是一个核心的价值。

第二，它的一些规划，围绕着滴水湖，所有生态环境的规划，非常适宜人类的居住，临港主城区的PM2.5永远是上海最低的，宜居环境代表它未来有条件承担从市中心里面导入人口，北京也讲说行政副中心，建到通州区，我们自己这两天也在研究一个课题，其实上海老早有规划了，要把它的装备和航运两大产业东移到临港这边来，这个提供了产业的支撑，同时又规划的这么漂亮，这么美丽，这么事宜居住的城市，其实为人口的导出做好了准备，只是说临港的发展，确实它的发展速度出乎我们预料，有点太慢了，这个也是需要所有的人一起来捧场，我们一直讲，临港缺少的是捧场，因为它所有的条件都非常好，缺少捧场，一旦捧场起来了，这个地方就热起来了。

我们现在在案场这边接待的很多投资客，很多投资人考虑，临港这个地方确实蛮好，整个规划也非常好，未来一定好，但是目前到底怎么样？不好说。这个问题，可能我的观点跟搞住宅的不太一样，我们是搞投资的，我们做投资的话一直讲，我们本身做的是前瞻性的投资，我们07年的时候，那时候的临港跟现在的临港完全不能比较，那时候我们已经做投资了，已经拿地了，我们也做了商业的项目，我们是带着前瞻性的眼光做投资的，现在买我们办公楼的人，他们其实也是在做投资，我们现在讲做投资，我们一直有一句话讲，到底是投资今天的陆家嘴，还是投资明天的陆家嘴，今天的陆家嘴如果你还讲去买房，去做投资，它已经没有投资价值了，如果十年、二十年以前在陆家嘴做投资，这个是有投资价值的。

回过头讲，现在到临港这个地方，有没有投资价值？肯定有的，因为它现在的价格还是相对比较低的，它也有使用价值，所有房子买过来都能住，都能用，有使用价值，如果作为投资来讲，只不过是快一步和快半步的，我们作为开发商来讲，我们的投资是快一步，所以我们可能享受到了地价是整个10倍的上涨利润，如果作为买房人，作为投资人来讲，你的动作是快半步的问题，目前来讲，整个地区上面，还没有完全非常热闹起来，但是你现在进来，相对来讲你的价格也是比较低的，如果这个地区发展跟陆家嘴一样的时候，你所付出的代价就不是这个代价了，付出更高的代价，这是我们考虑的，什么时候能够繁荣，没人说得出来，需要大家捧场，但是作为投资来讲，一定是有一个前瞻性的投资。

搜房网销售部 团队主管 汪婷婷

精彩观点：

我们认为临港这个板块，现在对于我来说是压力最大的，因为我要让每个项目都可以卖的好，因为我希望每个项目都卖的好，先以我个人的角度，以购房者的身份来说一下，我是去年19号买了凯德，当时买凯德的时候是新上海人，没有钱，当时选择了三个片区，分析了全上海对于首付20到30万之间的，我只能买在哪里？只能买在花桥，靠近地铁旁边的，买奉贤，没有交通的，还有就是东上海的临港。

当时手里有20万，但是我想买一个大一点的，当我考虑到这一点的时候，我是选择了上海产权的，为什么？我考虑宝宝念书，考虑奉贤和浦东，当时龙阳路没有开通，我到整个临港是一个半小时左右，当时还坐公交车，当时希望龙阳路开通之后，一个小时二十分钟，或者一个小时十分钟肯定能到我们公司，最终我选择了凯德新视界，它的对面是幼儿园，一开始选择凯德的时候，竞争压力不是很大，它是最便宜的楼盘，对于交通、宝宝上学来说是首选，包括案场成交来说。

我现在手上有500个客户，整个临港片区来说，整个客户群在我自己现在租的小区，川杨新苑、玉兰香苑，全部是新上海人，25岁到35岁之间，这几个小区客户来说，不只有10家业主买到了凯德、朗诗，我自己从客户层面考虑，买在临港这边大家能体会到，客户过去永远都是圆一个梦，第一次去的时候如果这个梦没有圆好，回头客几乎都没有，全部是当场成交，当场冲动消费，完成这个梦，说临港多么好，为了上海产权，为了宝宝念书，交通方便一点，只有东上海，在客户来说，永远考虑的只有价格，第一个一定是价格，因为手上确实没有钱，要考虑自己的还款能力，很多人不敢买，看到100万不敢下手的，还款只需要4000块，首付只需要30万，他有想法了，这是第一次塑造一个梦。

第二个梦，交通并不远，没有那么可怕，很多客户说到临港板块，不去，这个地方很远，我们使用了很多种方法，跟着班车过去了，也就那样了，尤其是当场成交的客户，也并不是说，他们的冲动消费导致了500组客户有100组客户后悔，或者在案场闹，几乎没有，还有我考虑在这边是一个环境，让人的心情很好。目前500组客户当中，以张江60%到70%，三林以10%到15%，是有所上升的，金桥20%到30%，居住区域一个半小时交通方面都没有问题，在上海整个大区域来说，出行一个小时，对于新上海人来说，其实都可以接受，所以他们更关注的就是价格、交通对于产品来说，大一点小一点，对于他们一家三口或者四后来说都可以接受，尤其是交通和价格这一块。