严查持续 房地产开发"五证"办理流程你知道多少

了解房地产市场的人都知道，正规房地产开发项目要有五证，只有五证齐全的房子才可以进行市场买卖。但是由于监管不到位，在石家庄房地产开发流程上“先上车后补票”的现象屡见不鲜，也因此常常会听到“补证”一词，很多项目甚至已经盖到主体封顶，关于证件依然没有任何进展。如果购房者买到了这样的房子也是够头疼的一件事了。但是到底何为“五证”？房地产开发到什么样的程度应该取得什么证件呢？今天小编在这里给大家详细解析一下房地产开发“五证”的办理流程。

在说五证之前，我们先来了解一下这个土地是怎么回事：土地国有，中国没有私有土地，土地所有权，都是政府手中。而任何单位或个人，只拥有使用权，曰“国有土地使用权”。当地方政府拟对一块土地进行商业开发的时候，国土局先组卷，报省一级政府审批，即：建设用地征转指标审批，为土地变性，变为住宅或商业用地。   

土地征转变性手续完成后，开始进行“招拍挂”。

招——招标，发布广告，告诉土地开发单位，这儿卖地了，有想来的快来报名吧！

拍——进行拍卖。有多家报名竞争的，进行竞标，出高价者得。

挂——挂牌出让。谁家摘牌块土地，国土局会进行公示。 

进行土地招拍挂之后，就让我们一起来看看所谓的“五证”办理流程！

第一证：《建设用地规划许可证》

摘牌人（以下称开发公司）缴纳的保证金转让为土地出让金。开发公司到财政局缴纳土地契税后，凭招拍挂确认书、土地出让金票据、契税票据，至国土局即时办理《建设用地规划许可证》——这是“五证”中的“第一证”，如果没有这一证，是无法办理《国有土地使用权证》的。

注：《建设用地规划许可证》是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法。它是有有效期限制的，其有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。

第二证：《国有土地使用权证》

国土局将《建设用用规划许可证》、土地招拍挂确认书、地出让金票据、契税票据等手续的复印件，层层报批至国土部，国土部核实审批通过后，开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这可是至关重要，如果开发商没有全额交款，国土部是不予审批的。《国有土地出让合同》签订后，开发公司开始办理《国有土地使用权证》——“五证”中的“第二证”。到这里，有点看明白了吗？——《建设用地规划许可证》、土地出让金、契税、《土地出让合同》，缺一不可啊，缺了任何一个，都不可能办下《国有土地使用权证》。

注：《国有土地使用权证》指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。在这里小编提醒购房者一定要看好土地的用途，我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年兴起了一些所谓“单身公寓”、“酒店式公寓”或是商住两用楼，在房屋产权年限、后期各项费用以及落户问题上都是和住宅用地有所不同用的。

第三证：《建筑工程规划许可证》

看到这里前两个证件办好，开发商将设计方案提交规委会讨论通过。而后开发商办理《建筑工程规划许可证》——五证中的第三证。在这期间，开发商要进行施工图细化、审图、报规划局审批、报人防审图，反正是一系列的东东，很是繁琐。

第四证：《建筑工程施工许可证》

办理完毕《建设工程规划许可证》后，开发商凭借各种审批手续，比如审图报告、人防审批手续、缴纳的城市配套设施费等等，办理《建设工程施工许可证》——五证中的第四证——严格来说，办理下此证后，方可动工。石家庄近段时间出现的“复工证”一说，只是在严查这个特殊时期出现的特殊产物罢了，仅供购房者参考！  

第五证：《房屋预售许可证》

到最后的第五证了，四证齐全，工程投资达到总体投资30%以后，开发商可向住建局申请《房屋预售许可证》，等申办预售许可后，方可进行预售。

庄里证件办理顺序不一原因多样

经过小编的介绍，对于五证的正常办理流程应该有所了解了吧。但是在石家庄比较特殊的房地产市场，这些仅供参考了。据统计，石家庄超过九成的项目都属于违规操作，例如：没有《建设工程施工许可证》就已经动工了，没有《房屋预售许可证》就开始销售了，没有《国有土地使用权证》房子已经盖好了，已经有了《房屋预售许可证》却还没有《国有土地使用权证》等等。不过造成这种现象也是多方面原因造成的：

1、政府部门的监管力度不到位；

2、城中村改造项目的特殊性：城中村改造项目一直是购房者关注的热点项目，因为政府在政策方面具有一定的倾斜性，这也使部分开发商在开发办证流程上有所怠慢；

3、购房者们的无声支持：有些开发商为了尽快回笼资金，暗地里偷偷进行销售，刚有规划图纸就开始销售，不过往往这些时候的房价是相对较低的，这让很多购房者大胆试水，放手一博了。

庄里特殊现状该如何选房？

针对石家庄房地产的特殊性，如果真的是等到五证齐全在购买，想要选择一套满意的房子还真是有一定难度。因为等到五证齐全，要么没有房源了，要么就没有好的楼层位置了，确实也让很多想要买正规开发项目的购房者纠结。如果购房者实在等不及五证齐全购买房子，可以参照小编介绍的证件办理流程来选择，如果中意的项目符合以下情况可以酌情考虑。

1、如果一个项目除了《房屋预售许可证》其它四证已经办下来了，那么拿到预售证只是时间问题了，而且严查也有新规定，四证齐全的项目就算过关，这样的项目就可以纳到考虑的范围；

2、项目已经有《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，这样的项目在规划上已经确定并且开发商已经交清土地出让金，基本上不会有太大变化，这样的项目风险性也是比较小的；

3、项目即将进行土地招拍挂，政府已经出文公告，这样的项目也算是相对风险性比较小，不过也不排除流拍的可能。

总体来说，从以上五证的办理流程来看，石家庄房地产市场是真的比较特殊，希望在石家庄严查政策步伐不停的条件下，未来石家庄楼市在买卖双方以及政府层面都会有更大的突破，能够更加趋于正规化。