解密：什么样别墅豪宅投资价值更高？

上海豪宅市场热了！这是关心上海豪宅市场的业内外人士的普遍看法。

对于别墅豪宅来讲亦是如此。在2015年上半年，上海总价5000万以上的别墅豪宅市场也顺势翻红，相比过去几年成交量也出现大幅上涨。

那么，对于今年上半年来讲，别墅豪宅表现出什么样的行情？为什么别墅豪宅会如此火热？对于投资客来讲，选择哪些别墅豪宅投资的投资回报空间会更高？

别墅豪宅进入成交放量“窗口期”

从2015年上半年总价5000万元以上别墅豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，2015年上半年，上海市5000万以上别墅豪宅累计成交35套，而2014年全年别墅豪宅成交套数为32套，2015年上半年上海别墅豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

回顾近几年上海别墅豪宅的市场成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010-2014年5年上海市总价5000万以上别墅豪宅总计成交149套，2010-2014年这5年别墅豪宅分别交易了21套、49套、17套、30套、32套，5年平均每年卖出30套。而仅仅2015年上半年上海总价5000万以上别墅豪宅就卖出35套别墅豪宅，按照这样速度计算，2015年全年5000万以上别墅豪宅预计成交70套左右，同比去年上涨幅度将超过100%，也会大幅超出近5年30套的年均套数。从今年上半年上海别墅豪宅市场表现来看，已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值，火爆程度可以说是 “亮瞎眼”。

此外，2010-2014年5年间，上海市总价1亿元以上别墅豪宅总计成交22套，2010-2014年这5年别墅豪宅分别交易了3套、7套、2套、7套、3套，5年平均每年卖出4.4套。而仅仅2015年上半年上海总价1亿元以上别墅豪宅就卖出6套，亿元豪宅也破例在今年上半年表现抢眼。

从豪宅成交的而从2015年二季度来看，上海市总价5000万以上天价豪宅总计成交33套，占到上半年94%。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从数据层面来看，由于政策面的利好、股市套利资金转投楼市、高净值人群购买豪宅进行资产配置等因素，第二季度别墅豪宅的成交量拉升了上半年的成交数据，二季度已经进入别墅豪宅放量的“窗口期”。

为什么选择别墅豪宅投资？

为什么选择别墅豪宅投资？显然，物以稀为贵，是因为这些别墅豪宅项目的稀缺性，并且由于稀缺性导致这些别墅豪宅的升值潜力也是值得期待的。

以“沪上第一豪宅”的檀宫为例，该项目仅仅建18幢建筑，由8种房型——A、B、C、D、E、F、G、H。8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。每幢建筑面积1500—1800平方米左右。2005年檀宫正式开始面世至今，10年间其销售单价从4万/元平方米上涨到18-20万元/平方米，销售总价也相对应从6000-9000万/套上涨至2-4亿元/套，当前其项目价值已成为十年前的4-5倍。

再看上海老洋房的投资价值。目前，上海现存的老洋房仅有4000到5000幢，但其中95%的所有权仍然由国家所有，只有大约200-250幢老洋房是私有。在市中心产权清晰的老洋房最多不超过100幢。目前市场可售的老洋房非常少，大约只有100套，而符合能够马上转手条件的老洋房也就10套左右。在买卖方面，老洋房同样令人惊叹。2010年，一幢位于徐汇中心的老洋房以20.9万元/平方米的高价售出。值得注意的是，这已经超过了2014年汤臣一品创造的上海最高单价纪录17.8万元/平方米。

从市中心的传世别墅大宅来看，其实可供买卖的也是屈指可数。据笔者了解，华侨城苏河湾7月开始主推10套滨水独院大宅产品，地上4层，地下3三层，每户拥有私家游泳池，总价1.5-2.5亿元。从本次推盘套数上来看，在市中心如此稀缺的别墅和高总价的上海顶级市场的顶级产品也仅仅只有10套可供市场销售。再从地段上来看，华侨城苏河湾项目东临外白渡桥800米，与邮电总局、浦江饭店、外滩一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江相望，距离人民广场、南京路、淮海路等成熟商圈均仅10分钟车程，拥有城市中心苏州河、黄浦江以及陆家嘴等景观资源，如果按照这样的标准再寻觅市中心其他项目，似乎很难找到有别墅大宅可供销售的产品了。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析来看，之所以要选择别墅豪宅进行投资，其实就是稀缺性！地段的稀缺性！还有项目可售存量的有限性！至此我们不难理解，正是由于上述项目的“稀缺性”决定了这些板块豪宅卖一套少一套，决定了这些别墅豪宅项目不仅仅具有城市别墅豪宅的第一居所的居住价值，在投资价值的体现上势必会有别于传统公寓豪宅的快速增值的过程。

选择什么样别墅豪宅投资更保值增值？

毫无疑问，选择具有稀缺价值的别墅豪宅进行投资是最佳的选择，那么，选择什么样别墅豪宅投资更保值增值？

从历史上来看，除了产品的稀缺性，更应该选择其所承载的历史文化价值，其所承载的历史文化价值越高，它的投资价值和收藏价值也就越高。

以上海老洋房为例来分析，仔细研究我们发现，上海的老洋房是上海最经典的住宅，多数为当时呼风唤雨的商人巨贾、达官显贵出资建造，每一幢都承载着一个当年上海滩的传奇故事。当然，老洋房蕴含的价值绝非一砖一瓦所能砌成。

在上海的西南角，徐汇区和卢湾区的交界处，几条幽静的马路边上一幢幢房子红瓦粉墙，尖尖的屋顶，椭圆形的钢窗；透过花园的栅栏，你可以看到大片浓绿的植物，几棵参天大树从栅栏顶上探出头来。到了晚上，一扇扇窗户映出温婉的灯火，隐隐约约飘出轻曼的钢琴声。这就是代表老上海身份和地位象征的花园洋房。上海的“洋房生活”不但是上海市民的梦想，它也是一些生活在上海的老外们的梦想。

对于华侨城苏河湾来讲，由于其所蕴藏的历史传承价值，也成为当今的商人巨贾、达官显贵拥有的梦想。从上海历史来讲，“苏河湾”承载着上海民族工商业发展的脉络。在上世纪初，这里成为上海民族资本集聚地和重要物资集散中心。这里有金城、中南、盐业、大陆、中国实业、浙江兴业等17幢银行和仓库，素有“黄金走廊”之称。还有上海第一家华商丝厂和民族工业先驱荣氏家族的第一座工厂——福新面粉厂，以及著名的“天后宫”等。上世纪二三十年代的“苏河湾”，曾被誉为当时沪上的“清明上河图”。

从上述分析来看，苏河湾板块的豪宅凝聚着最稀缺的历史人文价值，这也正是华侨城苏河湾别墅大宅的投资和收藏价值。

此外，华侨城苏河湾开发商是大型央企华侨城集团，由于开发商对于苏河湾人文历史价值的深刻理解，也不惜成本在产品上按照上海老洋房格调进行精工雕琢，最终使滨水独院别墅大宅产品的完美程度体现得淋漓尽致，其市场价值势必会随着时间的推移而体现。从未来发展趋势来看，由于华侨城苏河湾别墅大宅地段的稀缺性、历史文化传承价值，百年后其市场价值势必会超过传统市中心的公寓豪宅，甚至也会超过当今上海老洋房，成为百年后商人巨贾、达官显贵竞相追捧的收藏珍品。

由此可知，对于投资客或收藏家来讲，除了豪宅产品的稀缺性，更应该选择其所承载的历史文化价值，只有选择合适的和对的产品，未来投资客或收藏家才会从中获得更高的投资价值和收藏价值。

作者：同策咨询研究部总监 张宏伟