房地产税率决定权下放地方将利好谁？

据媒体最新消息，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据悉，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。

房地产税率决定权下放地方 利好开发商？

值得注意的是，房地产税具体税率可能由地方决定。有业内人士指出，此举或将利好开发商。如果做一个假设，地方借此调整财政收入结构，过去开发商与政府之间收费不合理、不规范、不科学的恶习也将被摒除，直接结果就是，销售转让环节税费负担减轻，降低开发建设成本。

此外，业内人士表示，根据房地产税立法改革总体思路，拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。

据有关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。房地产开发中土地占有的税费太多，是房价过高的直接原因。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。例如，由于地价和相关税费分70年交，目前售价10000元/平方米的房子，从理论上说，按6000元/平方米的价格销售即可盈利。

不动产登记助力房产税 逼出存量房？

不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。尽管官方一再强调不动产登记的推进与房产税无关，与楼市调控也没有直接关系。但事实上，不动产登记的作用已众所周知，即摸底全国房产数量。然后呢？给房产税征收提供有力依据。在美国，不动产登记的房产信息就是政府征收房产税的主要征税依据，美国所有州和地方政府都对登记的房产所有人征收房产税。

今年3月1日起，国务院公布的《不动产登记暂行条例》正式施行。因此，有媒体调查，从去年底至今年3月前，二手房交易网站上标明“不动产登记急售”的房源越来越多，因不动产登记而紧急出售的房源逐渐增多，二手房挂牌量出现增长。据数据统计，1-2月上海二手高端住宅挂牌量增幅超过5成。不仅如此，急售房源大多总价低于市场价，议价空间也较大。

因此，不难推测，随着不动产登记的进一步落实，房产税正式开征，房产保有环节税收提高，或将逼出更多存量房，有利于增加市场供给，平衡需求，最终还是利好购房者。

房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。而与购房者有直接关系的是房产税。对于购房者来说，一切不以调房价为目的的税收都是耍流氓。然而，房价是个复杂的构成，其中，地方政府、开发商，以及购房者之间的利益关系更是千丝万缕。从短期来看，房产税对调节房价并没有什么用，但从长期来看，从不动产登记地推进，到房产税征收，如果真正落实到位，楼市或将真正健康稳定发展。

国外房地产税收情况

美国

美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。

征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。

日本

针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于我国的市级以下区域)级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。

俄罗斯

俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率。

墨西哥

房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革，已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低，政府希望利用低税率刺激房地产市场投资，改变房地产市场增速缓慢的现状。

按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率，向州政府缴纳一次房地产税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。

墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式：房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中，房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况作出相应调整。