同策张宏伟：对当前上海楼市的几点思考

2015年上半年，楼市可谓跌宕起伏，在经历第一季度低迷之后，“330新政”出台、央行累计四次降息三次降准等“救市”政策频发，无疑，这对上海这样的一线城市就像打了一剂强心针。从销售表现来看，2015年5月份上海市商品住宅成交总量达142.57万平方米，成为2010年以来“最强”5月，而在6月份更是达到了147.81万平方米，创下了2013年4月以来的月度新高。

那么，怎么看待2015年上半年以及未来上海楼市基本面趋势？对于上海楼市来讲，未来会呈现出哪些特征？ 在市场基本面出现快速变化之时，我们有必要静下心来认真思考今年上海楼市的变化趋势和问题，当然，这些也是业内外关心的话题。

一、上海楼市二季度已没有去库存压力，下半年将买涨不买跌

回顾上半年上海楼市的推盘节奏，我们发现，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份成为今年第一波成交量的高峰期。而在央行降准、降息、上海普宅标准调整、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，上海楼市集中推盘放量的“窗口期”在二季度出现。

从实际成交数据表现来，由于房企的推盘计划基本与政策放量的“窗口期”吻合，导致二季度成交量迅速拉升，最终带动上半年楼市成交量价出现齐升。同策咨询研究部数据监测显示，1-6月商品住宅累计成交面积约610.26万平方米，同比上涨50.24%；商品住宅销售价格30926元/平方米，同比上涨17.47%。其中6月份，由于“救市”政策发力、房企推盘周期、房企冲刺半年报业绩等因素， 6月份成交量出现大幅回升，达到147.81万平方米，较去年同期上涨107.10%，环比5月上涨3.68%。

当然，当二季度以来上海商品住宅市场成交量出现大幅回升的时，也就意味着着市场去化速度的提升，也会导致市场去化周期降低，市场去库存压力降低。

同策咨询研究部数据显示，截止6月30日上海市商品住宅库存量虽然仍高达1223.78万平方米，但是，由于6月“半年报”行情的出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至8.89个月，这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。

从下半年楼市走势来看，由于上海楼市已经没有去库存压力，市场去化周期已经下降到10个月以下，根据同策咨询研究部的研究结果，当一个城市楼市去化周期低于8个月时，房价将步入快速上涨通道（当前深圳就是这样的行情），而当前上海楼市去化周期已经接近8个月，这也就意味着，随着下半年市场去化速度的提高，市场去化周期将进一步回落，下半年市场势必会再现买涨不买跌，上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情。

二、地价上涨推动房价快速上涨

同策咨询研究部数据显示，截止2015年6月30日，上海土地市场成交总金额503.2亿元，同比上升5.5%；同期成交楼板价9503元/平米，同比上涨8.2%。上半年土地市场整体行情走好，经历了短暂的低迷期之后，在央行降准、降息、330新政等“救市”政策刺激之下，上海土地市场热度迅速提升。

上半年，华润、首创、碧桂园等房企积极在上海拿地，上海出现多个总价、单价、区域地王，比如，6月3日下午，经过绿地、华润、华发等房企的激烈的角逐，大宁“地王”姊妹地块终于火爆出炉。华发联合体87.95亿竞得闸北住办用地，楼板价38062元/平米，总价接近百亿“地王”了。它以“地王”的形式成交再次验证了今年土地市场市场的火热。

2015年上半年房企上海拿地面积排行TOP10

此外,今年上半年多家房企加速了在上海楼市的布局，拿地面积前十的房企中将近一半以超过2万元/平方米的单价购地，其中华润华发联合体分别以78亿和80亿元拿下两宗地块，累计楼板价高达36572元/平方米，上海本地房企绿地通过并购和买地继续巩固自己在上海的地位，上半年累计购置土地面积77.21万平方米。

此外，从2014年来看，同策咨询研究部数据显示，截止12月31日，2014年上海住宅用地累计成交规划建筑面积为1301万平方米，比去年下滑了20%，为2010年以来住宅用地成交规划建筑面积的最低值；而从住宅用地成交楼板价来看，2014年住宅用地楼板价为10347元/平方米，比2013年6643元/平方米大幅上涨55.76%，住宅用地价格逆势大幅上涨。如果剔除去年年底前滩楼板价“地王”等因素，2014年上海市住宅类用地比2013年6643元/平方米也上涨49.72%，住宅用地价格仍然是大幅上涨。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，同策咨询研究部数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2014年住宅用地成本大幅上涨49.72%，2015年上半年土地市场成交楼板价同比上涨8.2%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨，再加上央行降准、降息、上海普宅标准调整、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，上海楼市势必会呈现出快速复苏的态势， 2015年上海商品住宅成交均价有望达到30000元/平方米以上。

三、改善型需求 成为上海楼市一支重要力量

改善型需求成为2015年上海楼市一支重要力量主要有三点依据：

第一、政策面的支持。在政策层面支持居民自住和改善性住房需求的定调下，央行、住建部等部门降二套首付、降低免征营业税门槛鼓励改善型需求，这为改善型需求成为上海楼市一直重要力量提供了基本的政策支持和依据。

同策咨询研究部数据显示，2015年上半年，上海改善型住宅（面积101-180平方米，金额251-500万元）的成交面积达到整个市场的19.79%以上，较去年同期增长98.6%。其中，二季度改善型住宅占到整个上半年的 67.56%，说明“330新政”等政策之后，改善型住宅开始成为上海楼市一支重要力量。

第二、从市场层面来说，二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等政策面鼓励改善性需求措施的背后其实是修正自限购限贷以来的导致的市场负面结果。众所周知，自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了，但是，市场库存仍然存在。从这个角度来看，降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存当中中大户型的房源。

第三、由于地价的推动改善型需求继续加速入市，成为2015年甚至下半年上海楼市一支重要的力量。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，受2014年住宅类用地地价大幅上涨影响，新入市楼盘定位会更加偏向品质和改善，届时，新入市楼盘带动周边楼盘品质进一步升级，这样，整个市场改善型项目供应量将进一步增加。而改善性需求在二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等政策面鼓励之下会加速入市。尤其是到了下半年， 上海楼市势必会进入量价齐升的通道，有可能在2015年的下半年会出现买涨不买跌的行情。那么，对于改善型需求来讲，也会在此时成为2015年上海楼市下半年一支重要的力量，推动上海楼市下半年基本面出现实质性好转。

四、市场竞争激烈，房企集中度进一步下降

2015年上半年上海楼市在一系列“救市”政策下逐渐回暖，房企加速推盘跑量，激烈市场竞争导致市场销售分流，市场集中度短期内有所回落。 2015年上半年，在上榜企业销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额为13%，比2014年下滑了5个百分点；销售金额集中度方面，TOP10企业市场份额为21%，比2014年下滑了9个百分点。

从2015年上半年上海商品房的销售金额来看，绿地达到118.43亿元、万科达到100.06亿元，除此之外，上海其他各大房企销售金额较为接近，市场均匀的分布于这些房企之间，集中度较低。这说明房企之间的暗战并没有停止，竞争正进一步加剧。前十榜单中的各家企业排名随时都在发生的变化。

尤其是在上海，由于土地供应面积持续减少、品牌房企积极布局，上海的土地资源势必会分散到更多的房企手中，从而影响以后的销售表现。如今，我们看到在上海房地产市场中遍布着各类型房企的身影，其中港资房企是最早进入上海拓展的，另外央企派、华东派和华南派企业都抢在上海黄金宝地上争一席之地。从上述分析来看，房企的激烈竞争也会导致上海楼市房企销售集中度出现下降。

此外，2014年市场低迷，中小房企在上海市场竞争中处于下风，销售业绩并不景气，市场主要集中于资金雄厚的大牌房企，导致市场集中度走高，而2015年上半年市场在一系列“救市”政策下逐渐回暖，中小房企在楼市利好背景下销售业绩有所起色，一定程度上也会导致市场集中度回落。