上海豪宅市场狂飙 下半年市场承接力不足

今年上半年上海商品住宅成交面积同比上涨48%，成交均价30853元/平方米，10万元/平方米以上的天价豪宅成交量出现暴涨。但由于上半年已经消化了一大批购房需求，加上近期股市行情走低，购房者消费实力普遍下降，因此下半年会进入短暂回调。

在降准降息、普宅标准调整、330新政等“救市”政策影响下，上海楼市3月份以后开始发力，二季度楼市成交量出现了“小高峰”。综合多家中介机构数据可见，今年上半年 (截至6月29日，下同) 上海商品住宅成交面积595.09万平方米，同比上涨48%，成交均价30853元/平方米，同比上涨17%。

在这一波小高潮中，上海10万元/平方米以上的天价豪宅行情顺势翻红，成交量出现暴涨。

高力国际7月7日发布数据：2015年上半年，上海新建商品住宅成交547万平方米，同比(比上年同期)增加34.8%。其中，豪宅成交71.48万平方米，同比上升122%。高力国际中国区研究部董事谢靖宇透露，近阶段，上海一些优质项目已开始出现“日光盘”，购房者支付意向金和首付之间的时间由此前的一个月缩短至一周，这种情况下开发商自然不会降价，加价可能成为开发商未来的选项之一。

德佑链家研究部总监陆骑麟表示，4月-6月上海市一手商品住宅成交均价稳稳站上了3万元/平方米，价格迈入“三时代”；二手房5月成交量达到了3.88万套，达到历史高点。“所有的数字都表明了2015年的市场特别活跃。”

然而，佑威房地产研究中心主任、佑威机构执行董事黄志坚对于豪宅的火爆行情略显担忧。他认为，异常火爆的背后必有原因，在实体经济总体难做之下，如果目前政策引导使得资金过度流向房地产和股市，投机风盛行，则可能导致实体经济进一步失血。上海等一线城市的房地产过血，而实体经济失血，对整体经济并不利。“助长投机的结果是投机盘最终还是会获利了结，加大下一步楼市运行的风险，人为推高的房价终将会如股市般暴跌，市场各方需要警惕而不能光沾沾自喜”。

豪宅量价齐升三大原因

同策咨询研究部数据显示，2015年上半年，上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交194套，同比2014年有大幅上涨。

同策咨询研究总监张宏伟指出，近年上半年豪宅市场的狂飙可以归结为三大因素。

首先是政策原因。在历经2014年的低迷后，由于今年已颁布包括降低首付比例以及贷款基准利率的三次下调等政策调整，上海住宅物业市场于2015年上半年出现回暖。

这些政策被大部分购房者视为政府试图刺激住宅市场的征兆，这一情绪推升了高端住宅及豪宅物业销售量。在高端住宅市场，销售量同比上升77%至128万平方米(7656套)；同时，豪宅物业市场销售量则同比攀升122%至714842平方米(3894套)。

谢靖宇预计，下半年上海房价将环比上涨两成，因下半年政策利好效应将进一步见效，且近期购房主力为改善性需求，中高端房产受追捧，将推动上海房价继续上涨。“豪宅市场买家大多数需要进行资产整合和配置，下半年成交量可能会有改变，但豪宅价格会稳中有升，因此，结构性因素所导致，下半年豪宅还会被进一步拉升。”

其次，今年高端市场的活跃必然是个亮点。近15%的房源成交均价超过了50000元/平方米，而2010年仅有5%。据德佑链家研究部数据显示：2015年6月，上海市高端商品住宅(成交均价5万元/平方米以上)成交26.9万平方米(共计1398套)，环比上涨32.3%，同比上涨4.5倍；成交均价为71651元/平方米，环比上涨2.0%，同比上涨6.0%。

上半年上海市高端商品住宅共成交82万方(共计4429套)，较去年上半年大幅上涨155%，创下有史以来最高纪录。上半年高端商品住宅成交均价为70144元/平方米，较去年上半年上涨7%。

二季度以来，高端商品住宅交易高烧不退，单月销售套数一直保持在800套以上，5、6月份单月成交套数均突破千套。大宁金茂府的热销令其问鼎上半年成交金额冠军宝座，今年以来吸金近25亿元。

顶级豪宅市场交易表现也是屡创新高。德佑链家研究部数据显示，自2月以来，今年豪宅市场成交量每月几乎以成倍的速度在增长。

其中，上半年上海市单套成交总价超过1亿的房源共计7套，单套面积均超过600平方米，主要位于浦东和闵行，以高端独立别墅为主。

最后，高端住宅销售量的攀升异常明显。截至上半年末，上海市新建商品住宅销售均价为人民币(6.2092, 0.0004, 0.00%) 31615 元/平方米，半年环比增长10.7%、同比增长19.0%。得益于中高端住宅市场销售量的攀升，第二季度销售均价环比涨幅达10.9%，为 2009年以来的最高水平。主要由于多个高端项目交易量在第二季度大幅攀升，高端住宅市场销售均价半年环比增加6.9%、同比增加8.4%， 至人民币59528元/平方米。按区域分析，内环内销售均价录得环比最高涨幅，达 17.5%，高于全市销售均价涨幅 6.6 个百分点。内中环间销售均价环比涨幅以11.5%位居其后。

值得关注的是，房价走高同时，上海地价也突破历史新高。高力国际数据显示，2015年上半年，上海市成交土地平均楼板价24052元/平方米。而新建商品住宅销售均价为人民币 31615 元/平方米。德佑链家数据显示，从土地成交来看，2015年的土地出让相对不足，尤其是4月份甚至出现了零供应的状况。随着市场的逐步回暖，下半年土地市场地王将会比上半年更多。

下半年承接力不足

同策咨询研究部数据显示，上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交158套，也证明330等政策面确实给天价豪宅提供了市场放量的“窗口期”。

2015年下半年，市场对政府或将再次出台刺激政策的预期有望进一步提振购买情绪。年内，发展商仍将以去库存为主，新增供应量预计将与 2014 年下半年基本持平。

下半年豪宅承接力不足，由于上半年已经消化了一大批购房需求，加上近期股市行情走低，购房者消费实力普遍下降，因此下半年会进入短暂回调。丁祖昱认为，豪宅不会降价，但涨价空间非常有限。与之观点一致的是，戴德梁行华东区综合住宅服务助理董事忻丽蓉指出，下半年豪宅价格涨幅大约在5%左右。

与此同时，高力国际预计，下半年上海的开发商仍将以去库存为主，推向市场的新项目总体不多，估计与上半年持平。

一个很明显的案例是，一份来自新聚仁的数据显示，住宅市场3、4、5月成交面积和金额环比均表现为平稳增长。而在上海，一二手市场是联动的，消息很开放，因此陆骑麟指出，经过堪称疯狂的2015年上半年，二手市场在6月中下旬已经显露出了调整的迹象，即便是6月的再度降息也未能起到立竿见影的效果。预计未来的7、8月份，将是楼市转入进一步调整的时间段，在成交方面会有一定的滑坡，不过依然还是要好于往年同期的水平。