DTZ：上半年楼市高考落幕 商品住宅市场持续走俏

7月7日，DTZ戴德梁行举办2015上海上半年媒体发布会，就2015年度上半年上海住宅市场特点及未来走势，零售商业模式等问题进行了全方位、深层次解读，并对未来楼市发展进行了探索。

• 上半年上海纯住宅用地土地出让50宗，核心城区土地供应日益稀缺，成交溢价率触底反弹；

• 商品住宅成交45,619套，总面积563.87万平方米，均价人民币每平方米30,463元，成交量同比增长43.63%，成交价格同比增长12.38%；

• 上海办公物业供应面积在上半年已达2014年全年供应的72%，去化面积仅为2014全年的50%，写字楼销售市场供求不平衡；

政策叠加发力楼市极速前进

从930、330新政，到年内三次降息、降准；从下调营业税，到进一步放宽公积金贷款申请门槛，一系列的托市政策刺激了2015年上半年购房需求的持续释放，支撑了楼市的迅速复苏。DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，2015年上半年（截至6月21日）上海纯住宅用地土地出让50宗， 平均溢价率27.3%，部分地块的溢价率达到了50%甚至90%以上，核心城区土地供应日益稀缺，成交溢价率触底反弹。

同时，商品住宅市场迅速回暖。上半年商品住宅成交45,619套，总面积563.87万平方米，均价30,463元/平方米；成交量同比增长43.63%，环比增长10.57%，成交价格同比增长12.38%，环比增长9.87%，供销比达到1.18，相比去年同期（供销比0.78）大幅提升。其中300万以下纯刚需住宅成交占比为70%，相比去年同期74%略有下降；300-500万刚需改善型住宅及500-1000万中端住宅上半年成交面积占比则分别为11%和12%，基本与去年同期持平；1,000-3,000万高端住宅占比由4%增加到6%。DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示：“受益于3.30新政以及牛市溢出效应的影响， 一线城市住宅已迅速回暖，本季上海新房成交达到限购以来的峰值。“

DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，单价6万以上同时总价单套千万以上的高端公寓，上半年共成交1,346套，同比增长268.78 %；总面积311,347平方米，同比增长243.56 %；平均售价79,440元/平方米，同比持平；套均面积230平方米，大户型高端公寓更受到市场欢迎，出现放量成交。别墅方面，单价4万以上单套千万以上的高端别墅成交389套，同比增长 93.53%；总面积129,114平方米，同比增长77.10%；平均售价72,200元/平方米，同比增长10.76%；套均面积330平方米。高端别墅及公寓的套均成交面积表明，其地段、景观、社区稀缺性决定其不可能重回「小」时代的特性。

对于下半年楼市的发展，伍惠敏也表达了自己的观点。下半年的楼市的整体行情会回归稳定理性增长，市场信心决定后市表现。从政策面来说，货币政策还有空间，下半年仍有可能出台降准降息的政策，刺激楼市。从开发商角度而言，开发商对土地市场继续充满信心，愿意拿地，甚至愿意为较好的地块付出高溢价市场需求高涨，下半年推盘节奏可能加快。受330新政刺激、经济政策利好、开发商信心及核心城区土地供应日益稀缺等问题的影响，房价也会呈现理性增长趋势。随着上半年股市「快牛」行情告一段落，下半年楼市不太可能出现「爆发性」集中入市现象，但成交量将继续保持稳定增长，全年成交量预计将突破1,200万平方米。

写字楼销售市场供求不平 新兴商务区受捧

根据DTZ戴德梁行中国区写字楼部数据显示，上海办公物业在上半年的供应面积已达2014年全年供应的72%，去化面积仅为2014全年的50%。由此看出，上半年写字楼销售市场供求不平衡，差距持续扩大。同时，近四年散售市场平均成交量下滑7.3%，今年小幅回升，而大宗交易年均增长11%，保持增长趋势。

DTZ戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁表示，目前写字楼散售市场，主要有以下几个特征：首先，热销项目大多布局在新兴商务区，主要分布在大虹桥板块、长风板块以及北蔡板块，其中以大虹桥板块表现尤为突出；其次，热销项目平均月去化量约在1170-2700平方米左右，主力成交均价约在3.5万元/平方米；第三，小独栋及小面积标准办公受追捧，独栋面积主要集中在1500-2500平方米，标准办公以100-300平方米为主。

在租金方面，整体写字楼租金走势仍旧以平稳为主基调，小幅波动。沈洁预测，写字楼市场未来供应格局将由核心区转向新兴商务区，未来5年内，新兴商务区甲级写字楼供应量为核心板块的142%。对于企业选址新兴商务区这一现场，沈洁指出：「全球经济下行，外资企业成本控制；新兴商务区轨道交通、基础建设、商业配套的不断完善，区域质素不断提高等都是主要驱动因素。其中，新兴商务区内的轨道交通、项目品质、政策优惠、商业配套成为企业关注的重点。」

消费大环境疲软 2015商业尚未转暖

随着进入全民互联网时代，电商的蓬勃发展使得传统零售业面临新的挑战。2014年经历了零售业的寒冬，在消费大环境疲软的形势下，显然2015年商业零售业尚未转暖。

毕竟，在这个变革的时代，新技术革命如火如荼的进行，互联网时代的全新文化元素逐渐影响和改变了这个社会的基因，这些都使得零售业走到了十字路口。

传统商业零售业经历关店风波

据DTZ戴德梁行中国区商业地产部数据统计，传统零售行业无可避免的经历了营业额降低及执行关店风波。DTZ戴德梁行中国区商业地产部主管江舒民认为，传统零售业关店或许意味着悲情的退出，意味着战略重心转移，意味着断臂自救，而这些关店的客观数字相较其宏伟的开店数字更值得关注。

当众多服饰品牌毅然决然选择了关闭实体店进军电商之时，有人悲观地认为实体店已无未来可言。但事实则截然相反，实体店铺未来仍存在着较大机会。最新调查发现，消费者中出现了「重返实体店」的迹象，未来计划更多通过实体店进行购物的消费者比例从一年前的18%攀升至26%。

商业或回归零售本质 变革值得期待

借鉴国外案例，DTZ戴德梁行中国区商业地产部主管江舒民认为，未来零售商业将回归零售本质，而商业零售业提升购物体验为当下零售关注重点，同时也孕育出了情景体验 、互动科技 、概念展示 、店铺升级 、高端跨界等几种实体店的变通途径，以此来赢得市场。

由于线上的崛起，更加重视消费者体验功能，零售店铺装修需要创新性，个性化的情境店铺空间也能让消费者有更多的驻留时间，实体店铺中运用新科技也能增顾客的体验感。例如，女装品牌Monki伦敦零售店设计主题为「多即是美」设计概念，以银光闪闪的照明环境以及超过50件定制设计装置创造出一个光怪陆离的海底世界。店铺中的迷幻图案、触手水母、反光镜和老式船舶，整个店铺的内饰采用了卡其色为主色调方案，配以多元化的海底元素装饰，呈现出一个斑斓的海底世界。

而互动科技在实体店中应用广泛，这也被公认为未来零售发展主要方向，同时在不久的将来，互动科技店将会是拉近企业和消费者之间距离的重要经营手段，成为企业获得竞争优势的新武器。加拿大体育品牌SportChek将科技元素带入到手势操作系统，单店应用到超过190块独立屏幕，60块平板电脑，将近100台电脑和互动墙。

除此，如何使消费者明白并且理解品牌概念，成为品牌的忠实追逐者已是拓展并锁定消费者的关键。因此概念展示的形式也五花八门，独特的概念零售展厅已成为品牌方最有效经营方式，同时也成为各大商场中庭活动的「香饽饽」。

当然，店铺形象及内装升级成为2015年重要主题，传统零售商户由于受电商打击较大，其原有的货品优势已荡然无存，如今对于品牌形象的更新换代、对商铺内装的深化调整已成为唤起消费者重新回归实体店的重要桥梁。

值得一提的是，在奢侈品遇冷的当下，愈来愈多的奢侈品牌衷于玩「跨界」。当下几乎所有的奢侈品牌都已涉足自身主营业务之外的各项领域，电子产品、家居用品、酒店、高端公寓、豪华跑车、甚至娱乐、餐饮等领域都已被烙上奢侈品印记。奢侈品牌在选址上，通常会考虑将咖啡店与门店相结合，成为店中店或相邻店。满足消费者休憩需求的同时，延长消费停留时间，增加店铺营业额。

大宗交易市场低迷 商业地产博得头筹

DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部数据显示，2015年上半年上海大宗交易市场成交额126亿，同比2014年上半年186亿，成交额有所下降，预计2015年下半年成交额在140亿左右，今年全年的交易量会有所下降，大宗交易市场低迷。

DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成表示，大宗交易市场低迷，投资气氛虽有所复苏，但投资者实际心有余而力不足。原因有两点：一是去年有本地私募基金入市，去年的交易量还未消化掉，所以今年很多都未入市。二是楼市房价仍然处于高位，根据上海大宗物业投资成交Cap Rate（投资化率）的趋势分析，受市场影响如写字楼供应增加，租金上涨有压力等因素，大多数投资者希望寻求高回报率，因此比从前更为谨慎求稳。”

在如今低迷的市场环境下，商业地产成为了新的投资热点，可谓投资者的春天。前几年，商业地产虽然受到电商的冲击，但实际今年非常多的电商进入新的阶段，即线上线下经营模式。叶建成认为，「线上」和「线下」商业地产间的战争，已经不可避免地全面展开。投资者为了寻求新的投资机遇，在市中心、地理位置较好的区域开启线上品牌旗舰体验店、众创空间及商务中心等，这为诸多投资者提供了更好的投资机会。

2015年已然过半，楼市也在跌宕起伏中展露百态。在互联网浪潮的冲击下，「房产众筹」、「互联网金融」、「互联网服务平台」等概念和模式轮番登场。如互联网金融，通过房地产众筹平台过渡到REITs，如：万科试水，为很多商业物业提供了新的退出渠道；万达通过众筹平台，成功募集50亿人民币，成为打造轻资产的典范案例。

对于未来投资发展趋势，叶建成表示，将更多关注在养老地产、青年公寓、老房改造物流地产和有现金流的项目等。