高地价后遗症：“被”豪宅风险暗涌

在对顶级豪宅进行梳理的过程中，令人惊讶的是，以开发白领住宅著称的万科，今年在京沪深竟有数个顶豪项目在售。

这正是当前豪宅市场一个尴尬悖论的缩影：高地价导致的楼盘“被”豪宅，逼得万科这样的开发商也进入了这一市场。

多位开发商人士对记者表示，2013年以来的地价暴涨，尤其是在一线城市，已经不能支撑开发商生产普通住宅，众多项目被逼成为“豪宅”，众多做惯高周转刚需产品的开发商，也被迫变身为豪宅开发商。

这带来的结果是，豪宅供应突然暴涨，竞争白热化；而开发豪宅重资产的流动性风险，也因此凸显。

3000万级的豪宅暗战

在上半年北京白盆窑地块出让成功后，原万科高级副总裁毛大庆便说，京城房价将进入6万元时代。

这说的是普通住宅的价格。水涨船高，豪宅的价格便顺势上涨到了10万+。

一般而言，豪宅的成交相对稳定。泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男指出，在北京的豪宅市场中，3000万元总价是个槛。总价3000万元以上的顶级豪宅相对稳定，5000万元以上总价的房源凤毛麟角，去化速度也相应更慢。

据研究数据显示，2011年-2014年总价在3000万以上的顶级豪宅销量均在180套以内，哪怕是年景最好的2013年也只是销售了175套，其中2012年最低为127套，2014年与2011年基本持平为167套。

以单价计，2011-2014年，北京均价10万以上的顶豪项目，年成交量均只有16套，2011年最高31套，2012年最低7套，2013年8套，2014年也只有20套左右。

然而，成交量波动较小，未来供应骤然放大。据中原地产统计，未来一年，北京将有20多个10万+顶豪出现。目前在售的项目有：润泽御府、长安太和、中轴国际、上国阙、盘古大观、霄云路八号、碧海方舟、运河岸上的院子。最近入市或将入市的单价10万+豪宅项目则包括：万柳书院、北京壹号院、万科北河沿、龙湖西宸原著等16个项目。

整体看，北京待售的顶豪项目达到了2000套以上，其中10万+豪宅则在1000套以上！按照此前年均销售16套来算，要消化62年。

机构指出，目前，北京市高端项目存量偏高、去库存周期漫长、价格不断攀升等问题，2015年高端豪宅项目，最坏也是最可能发生的情况就是：有价而无市。

深圳市场也是一样。去年深圳还仅有一个单价10万的豪宅深圳湾1号，今年便冒出了10个左右，且最高单价一路攀升至20万以上。根据伟业我爱我家的监测，目前深圳市单价超10万元的在售项目存量在千套左右，在顶级富豪群体有限的情况下，去化速度较慢。

宋辉说，过去两年高价地王不断涌现，加上之前几年累积的豪宅产品陆续入市，现阶段总价3000万元以上的顶级产品竞争十分激烈。

在上海，库存问题同样严峻。中原地产数据显示，嘉定和崇明的豪宅库存消化周期均超过了50个月，而普陀、浦东和虹口等区域的库存消化周期与新房总体情况基本相当，仅为11个月，区域分化明显。同时随着年初以来远郊豪宅成交低迷，预计嘉定、崇明等区域的豪宅成交情况将更加严峻。

中原预计，2015年上海新房豪宅成交量将达到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有约5500套。换句话来说，在供应零增加的情况下，目前上海豪宅的存量也足够未来16个月消化。

高价拿地后的尴尬

看了豪宅供应的天量数字，会有一个疑问，为什么要建这么多的豪宅？

在国内，知名的专业豪宅开发商并不多，如绿城、龙湖、融创、星河湾等。而当前京沪深众多的豪宅项目，却是由多个非豪宅开发商操盘。

众多开发商可以说是被迫进入了这个市场。“政府出让的宅地越来越少，大家都在抢，价格就越来越贵。”深圳一大型开发商人士说。

统计显示，2013年4月截至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。

在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，这部分大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价，一线城市的商品房因此进入了豪宅化加速期。

上海的商品房豪宅化趋势也很明显。2012年以后，上海出现了多个地王，并在2015年继续出让高价地。万科总裁郁亮指出，开发商已无力拿这样的地，因此今年的土地市场上往往闪现着金融机构的影子。

在深圳，去年龙华片区出让的一幅宅地地王单价达到25000元/平方米，此前周边的房屋售价也不过是这个水平；对开发商而言，后续产品售价必须达到5万才能盈利，由此传导到其他片区，导致整个城市房价也出现豪宅化的趋势。

万科董秘谭华杰指出，由于一手地价在2014年出现了暴涨，目前一线城市地价普遍太高，去年四季度来看，14个主要城市的土地平均价格比一年前上升了71.9%；同时，一线城市地价占房价的比例上升到了66%，从全世界来看，这也是地价占房价比最高的水平之一。

谭华杰说，尤其是北京一些区域的地块，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在三年之内完成上涨，这个项目才有可能获得正常的盈利。而万科认为这种情况出现的可能性很小，因此在这段时间买这种地的公司，要承担相当大的经营风险。

与其他开发商不同，万科目前的豪宅项目，并非是因为高价拿地，而基本都是收购所得或此前拿地较久。但市场发展至此，公司也觉得有机会就要进入这一市场。

毛大庆指出，北京的住宅市场受到即将入市的大量自住型商品房影响。“北京市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。”

“伪豪宅”的流动性风险

在楼市的黄金时代，做豪宅开发，慢慢卖，都是可以赚得盆满钵满。

与一些老的顶豪项目不同的是，2013年以来的新增豪宅项目，都背负了高昂的土地成本。但想玩慢周转，所付出的资金成本更高，与此同时，慢周转带来的土地增值溢价空间却十分有限。过去两年，中粮孙河地块、融创农展馆地块项目一直迟迟未能入市，而香河园地块也一直在寻找接盘者。

对于开发商来说，流动性风险始终存在。一些标价10万+的豪宅，最后成交价格可能很低。一些开发商操盘经验不足，导致高价迟迟卖不出去，只有降价促销，算上融资和时间成本，盈利很少甚至亏本。

对于豪宅的购买者来说，流动性风险在于有价无市，想要变现的时候卖不出去。

多位投资人士指出，一方面，我国房产依然有土地使用年限的现实问题，豪宅项目也并非永久产权，缺乏与国外同类产品之间的竞争力。再加上近年来房地产之外投资渠道更加多元化，国内富豪人群资产向海外、其他领域分流的趋势已经越来越明显。

即使在国内，顶级豪宅的购买人群口味也在不断变化。他们不是很在乎豪宅的地理位置，因为人身自由度很高，投资也更理性，对于中国的精英阶层来说，置业不仅仅会考虑京沪、香港。中国城市价值的重新排位，也会让他们因为某个城市的创新、环境和生长力，而重新选择城市资产配置。今年以来深圳的豪宅受宠就是一个例子。

中联链家调查数据显示，近期购买深圳豪宅的一部分客户则是来自一线城市的有钱人或港澳的高收入人群，他们的年龄大多在35~45岁之间，其中除了企业老板之外，还有不少是高级专业人才，比如IT、金融业的高管阶层等。

此外，张大伟认为，传统的豪宅区域观念在变化，导致豪宅间的价值分化。比如北京，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新；过去的高端大部分是投资属性，但现在的高端大部分要求具备第一居所的功能。因此，未来市场会逐渐差别化。

业内人士指出，全国五大城市千万级豪宅2013年总成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全国千万级豪宅量不会超过9000套，按国内2013年商品住宅大约1100万套的总成交来看，占比不到千分之一（2013年商品住宅成交量为11亿平方米，按每套100平方米计算，成交总套数为1100万套）。

就这个比例来说，豪宅仍旧属“非主流”。具体到城市，2013年北京、上海的豪宅占比也仅有3%左右，还是一个“非主流”市场。