万科新玩法:办公楼使用权换创业公司股权

一直在四处接收互联网思维的万科总裁郁亮终于给这家全国最大地产商找到了自己的商业地产玩法。

据了解，万科正试图从提供单纯项目载体的地产开发商，转型为能为入驻企业提供创新服务以及生态环境的服务商。

6月30日，万科在上海徐汇中心落成了一个名为万科活力创客空间的植入式的创新园区，徐汇中心的五楼做一个2000平方的孵化器，集聚咖啡、商旅等服务。

创客空间，简单而言就是为入驻企业提供包括各类创新空间的区域。这个空间在万科位于广州的万科云城也有类似的植入式创新空间。万科与入驻企业共同打造一个动态的产业生态圈。进入万科创客空间的小微创业公司只需要考虑主业，万科可以提供他们所需的一切服务，甚至可以用写字楼使用权换创业公司股权。

除了提供空间和平台之外，万科还试水创业接力。

创业接力源自于上海大学生创业基金会，由基金会组建了一个创业科技金融集团下面会有一些创业接力的投资，接力的天使、小贷公司，围绕创业有关的一系列的服务。

今年初，万科总裁郁亮曾表示，将大幅度加大产业地产的比例。

上海万科副总经理郑华在接受记者专访时透露，万科管理的产业地产面积已经达到500万平方米，资产规模近千亿平方米。其中，上海作为产业地产的重要布局阵地，管理的产业项目有6个园区，管理面积为150万平方米，到今年底产业园区项目将增至13个。

至于盈利，郑华表示，一般而言，集团要求新投入的项目3年内，回报率达6%。和做住宅不同，产业地产的收入来源更为多元，除了租金，其提供的一系列服务都能带来收入。

万科某位不愿具名的高层表示，万科更注重年化收益以及产业地产在运营成熟后的利润，短期利润率要求并无硬性规定。为了降低资金压力，万科产业地产做轻资产，不会大量持有物业。但是后期运营成熟后，会对利润有要求，这一点并不用担心。产业地产由于充当企业孵化器的作用，对于一些优质企业，采用租金和股权混合的模式，一方面能保证运营企业的收入，也能充分调动企业的积极性。而一旦孵化成功，企业置换给运营方的股权，无疑能带来丰厚的利润。

据介绍，万科打造了一系列平台，包括星商汇、创客空间、浪花等。

郑华表示，星商汇和浪花是万科上海在产业地产的探索，积累的大量会员和经验如果可行，无疑会复制到更多万科的产业项目中。集团内部在产业地产资源的整合早已经开启。

万科产业地产的业态主要包括甲级办公楼、园区以及物业。商用地产和产业地产相互是有交集的，商用是有开发和建设职能的，产业则是以服务运营为主，商用也是服务于产业本身的。

据不完全统计，2014年末整个万科集团的经营开发管理的权益性商业项目已经达到了2000万平方，在这个基础上，万科产业地产的发展空间基数很高。

接近万科的人士表示，万科在包括产业导入、企业扶持、提供服务以及整合各类资源等优势较为明显，这对产业地产的发展极为重要。万科在产业地产运作上主要采用轻资产运营，对短期的利润并不会做硬性要求，希望在运营成熟后，获得长期的利润支撑。