降息算什么!没有这个条件买房还是不划算

人民银行27日下午决定，自28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是今年自3月1日和5月10日两次降息之后，央行宣布的第三次降息。

梳理以往住房贷款利率，我们发现5.4%的房贷利率是史上最低的：1996 年启动个人住房贷款，当时的商业贷款利率为15.12%；经过连续7次的下调，2002年2月21日的商业贷款利率为5.76%；此后多番调整，在 2007年9月15日又涨至7.83%、2008年12月31日又下调至5.94%；再是一路上涨，2011年7月7日为7.05%；此后一路下调，目前是5.4%，是这些年房贷利率最低的时候。

光看文字，可能大家还不理解房贷利率下降到底与我们有多大关系，下面让我们用一个例子来说明。如果小王要用商业贷款买一套150万的房子，除去首付50万后，剩下的100万用商业贷款，期限为20年，按照上一次5月11日的房贷利率，即 5.65%的利率，那么月供20年、等额本息的100万房贷计划下，月供为6964元。而如果按照目前的房贷政策，即5.40%的利率，那么同样条件下月供为6823元。这样的话，此次降息将使得购房者的月供压力减少141元，总利息减少3.4万。

但3.4万元，其实对于使用商业贷款的购房者来说其实只算毛毛雨，对于采用组合贷款的普通购房者来说，意义也不是很大，所以，如果想既享受史上最低利率带来的优惠，又想最大程度地降低购房成本，还要加一个条件，产证满2年。根据最新政策，产证满2年，就可以免征营业税，同样以一套100万的房子为例，省去5.6%的营业税，就是妥妥地省掉5.6万元money，而在上海这样的城市，100万的房子基本已绝迹，一般人随便买一套房子也在200万左右，即直接省掉11.2万元。这样一看，就知道买房时，只有把产证满2年作为硬性条件，降息才能发挥最大效益。