购房指南：住宅小区所售停车位真的归你所有吗？

如今，随着私家车拥有率的逐年上升，越来越多的家庭拥有自己的“座驾”。然而，开车虽容易，停车却却不易。驾车出行，不在乎目的地有多远，在乎的是能否找到停车位，即使是买房，停车位也成了购房者参考房屋的因素之一。然而，你知道哪些车位是可以办理产权的吗？

天价车位实际没产权小区销售人防地下车位

近日，合肥市一小区居民胡先生买了一辆新车，因小区露天停车位紧张，胡先生只好花钱购买地下停车位。交过费用之后，物业公司给了一张收据，上面只有收款金额、车位标号，收据上仅盖着物业公司的财务专用章，并没有其他证书。

车位虽然买了，但胡先生忧心忡忡，因为他发现小区的地下车库属于“人防工程”。“既然是人防工程，开发商有权出售吗？人防工程不是属于国家所有吗？ ”

对于胡先生反映的问题，记者昨日辗转联系上该小区物业公司的项目经理杨某。他承认小区地下车库是人防工程，并正在销售，对于“人防工程车位能不能销售”的疑问，杨某称，“人家要买，你不卖怎么办？ ”记者试图追问此行为合法性，杨某称，“这个你去问开发商，不要问我。”

据调查，把人防工程地下车位进行销售的楼盘不止一家，多个小区都存在这样的现象，最贵的人防工程地下车位售价已经逼近十万元，每月还需缴纳几十块钱的管理费。

据了解，根据《防空法》及《国防法》的规定，地下人防工程属于国防资产，归国家所有。开发商自身不具有产权，是无法出售其产权的。现在市场上开发商销售的这些人防车位，卖的充其量全是使用权。对此，律师界人士认为，开发商有欺骗的嫌疑，所谓的“出售”实际上也是一种“出租”使用权的行为。相关法律中并没有对租用年限作明确规定，如果碰到战时，这些人防工程将会按照国家要求来实行其功能。

相关知识：小区车位产权归属三种类型以及法律依据

类型一：小区地下产权车位，系在小区地下空间中，地下车位建筑面积未分摊，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，则开发商可以对购房人出售产权，居民也可以办理所有权证书的车位。

依据我国《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。

类型二：小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。人防工程是国家强制配套，所以禁止开发商销售。

依据我国《物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

类型三：小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。•

依据我国《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。