地产信托1年内违约25起 刚性兑付最多再撑两年

“我们今年很少发房地产信托产品了，即便做相关产品，条件也非常苛刻。”上海某信托公司业务主管在接受中国房地产报记者采访时表示，“之前我们主要给一些有实力的国企开发商做地产信托，但是它们去年下半年以来拿地就很少，投资需求和融资需求都不是很强烈，这样就会把信托融资成本压得很低。2013年我们合作的一家房企，当时的信托成本还是11%，现在已经压到9%以下。”

这种状态并没有随着房地产市场“红5月”的到来而改观。

“不是地产有好转就立刻跟进，我们还是持非常谨慎观望的态度。何况现在谈房地产回暖还言之过早，至少要半年到一年之后。”前述信托业务主管表示。

今年以来房地产信托发行规模持续下滑，目前仍陷低迷。与此同时，房地产信托兑付危机却不断爆发，且有蔓延之势。

用益信托数据显示，房地产信托兑付高峰将出现在今年三季度，保守估计，仅集合资金房地产信托三季度预计到期规模就达670.86亿元。2015年全行业房地产项目到期规模将超3000亿元。事实上，实际兑付规模还将大于上述数字，因为很多单一信托在成立时并没有披露产品期限或成立规模。

信托公司对地产仍持谨慎观望态度

尽管一系列利好政策相继出台，楼市也有回暖迹象，但包括信托公司、投资者在内的业界人士对楼市仍然保持一致的谨慎态度。

“现在表现出的5月部分城市销量和房价上涨，并不代表房地产市场真的好转，而是央行不断释放流动性的结果，但房贷宽松政策并不能从根本上扭转房地产业结构性下行趋势。目前一二线城市房地产市场表现还可以，但三四线城市根本没有回暖。所以我们对投资地产信托更加谨慎。”信托业界资深人士邓举功在接受中国房地产报记者采访时表示。

来自用益信托的最新数据显示，从集合资金房地产信托来看，5月发行规模112.22亿元，成立规模84.37亿元，较4月份同期分别上涨20.68%、29.3%。用益信托分析师帅国让对中国房地产报记者分析表示，就环比而言，地产信托有一定的回暖；但与去年同期相比分别下降61.74%、57.11%。另外，从今年1～5月集合房地产信托发行规模来看，分别是171.69亿元、103.08亿元、160.72亿元、92.99亿元、112.22亿元，也是波浪起伏，表明房地产信托并没有回暖。

即便在“红5月”过后的半个多月，地产信托发行数量依旧萎靡不振。中国房地产报记者根据用益信托在线数据统计，截至6月24日，6月份半个多月集合类房地产信托产品仅发行了23个，发行规模仅80.2亿元。6月份能否赶上5月份地产信托的发行规模，令人存疑。

帅国让认为，原因主要受几方面因素影响：第一，风险频发影响了信托公司发行房地产信托的热情，房地产信托项目风险接连暴露，使得信托公司对此类项目态度更加谨慎，目前发行的项目主要在一线城市；其次，从整个房地产行业市场环境来看，三四线城市房价下跌以及民众购房情绪以观望为主等均影响着地产信托项目的资金回笼；第三，房地产信托迎来集中兑付高峰期；最后，投资者对房地产信托项目风险意识增强。

兑付危机频爆发三季度洪峰将至

房地产市场的下行，使得曾经充当信托公司主要收益来源的地产类信托，成为悬在信托公司头上的一颗不定时炸弹。

近期，媒体曝出，本该于今年5月6日到期的甘肃信托—黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期项目，至今尚未兑付，融资方黄氏控股集团项目所在地浙江省台州市路桥装饰城二期项目目前处于停工状态。

而去年7月份以来，据中国房地产报记者不完全统计，房地产信托兑付违约案例已经爆发了25起。

深究这些兑付违约案例背后的原因，主要是受房地产市场下行影响，融资方销售回款困难，同时在调控背景下，银行借贷、资本市场融资等渠道受阻，导致融资方资金断裂，从而使信托出现兑付风险。

“（此前）信托公司从事的房地产项目数量很多，兑付资金基本以楼盘租售回款为基础，前期限购、限价和限贷等调控措施直接决定着房地产租售情况，进而影响信托兑付情况，而房地产开发商经营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来，一旦出现问题，更容易引起社会关注，进而可通过公开渠道获得的信息数量较多。”前述信托业务主管表示。

尽管信托公司早已收紧了对房地产类项目的贷款，但此前发行的地产信托产品兑付高峰正在到来。

用益信托最新数据统计显示，2015年集合资金房地产信托预计到期总规模2413.39亿元，其中，一季度534.24亿元、二季度578.45亿元、三季度670.86亿元、四季度629.84亿元。三季度是房地产信托的兑付高峰期。预计房地产信托风险会在2015年后阶段时有显露：开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期兑付、信托公司宣布提起清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘。

“未来，虽然我们不排除可能还会有房地产信托产品出现问题，但只要房地产市场不出现系统性风险，房地产信托就不会出现大面积的兑付危机。尤其是现在房地产市场有回暖趋势，对存量房地产信托的兑付利好，而近1年，各信托公司早已严控新发房地产信托，新成立项目少且质量高，出现风险的几率较低，因此不会出现因暴露问题而导致信托公司洗牌的情况。”格上理财研究中心研究员王燕娱在接受中国房地产报记者采访时表示。

邓举功认为，凭信托公司现在的实力，还可能“兜”得住（即信托公司刚性兑付），再过两年，可能“兜”不住了。因为监管部门并未对集合信托产品有强制性的、对公众披露信息的规定，所以我们平日无法找到相关负面事件的正规信息渠道。为了这个行业的健康发展，应该对信托公司的集合信托产品有强制性对社会公众披露信息的要求。