地产并购整合各探路径 中交系改革对标中建系

“中交房地产有限公司正在准备改名为中交房地产集团有限公司，这样房地产集团会变成中交建一级子公司。”5月21日，一位中国交通建设集团（以下简称“中交建”）内部人士向中国房地产报记者透露，5月22日已经开会讨论下一步战略。

3天前，中交建刚刚通过买入原绿城中国（3900.HK）执行董事罗钊明控制的“Tandellen Group Limited”持有绿城股份1亿股，通过增持成为绿城最大股东。

据绿城中国内部人士透露，中交建还准备继续通过要约收购的方式，获取绿城股东手中更多的股权，以不断扩大在绿城的持股份额和话语权。

当前，中交建在收购绿城后，正在考虑进行战略重组，整合中交建旗下的房地产业务。

“中交内部的对标企业是中建系。”上述中交建人士表示，公司希望进一步做强房地产，尤其是海外地产。

外部收购与内部整合

5月18日，绿城中国发布公告，称中交建通过全资子公司中交房地产有限公司（以下简称“中交地产”）以每股11.46港元的价格增持绿城4.627%股份，交易结束后，中交建晋升为绿城最大股东，持股28.912%。

据绿城中国内部人士透露，中交建还准备继续通过要约收购的方式，获取绿城股东手中更多的股权，不断扩大持股份额和话语权。

推进与绿城的融合是一个循序渐进的过程，对于中交建来说，当前理顺中交系内部的地产业务也是急迫之事。

据知情人士消息，中房地产和中交地产的合并已开始行动，中交建的思路是让中交地产通过A股上市平台来控制整个地产板块。

从中房地产近期频频发布的公告来看，内部整合已经从讨论阶段进入落地阶段。

4月22日，中房地产发布公告，原董事长沈东进递交辞职报告。5月22日公告，原中国交建房地产事业部副总经理吴文德接任沈东进任职中房地产。这是一则重要的人事变动，据知情人士透露，沈东进目前已调往中交建。

事实上，在一年前，吴文德才辞去中房地产董事职务及在董事会专门委员会所担任的职务，当时吴文德是被调到中交建房地产事业部任副总经理，相当于从二级子公司升任一级子公司领导。现在重回中房地产，显然和中交建的地产大局紧密相关。

另外，在收购绿城并获得控制权之后，中交建旗下出现了中房地产（000736.SZ）和绿城中国两个地产上市平台。

这意味着中交建必须给监管部门一个说法：如何避免同业竞争以及避免股东利益受损。

“现在存在一个业务整合和划分的问题，资产一次性装入有难度，整合通常是分步走。”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对中国房地产报表示，当前两个上市平台双轨并行更利于整合。对绿城中国来说，先实现管理整合，再到人员整合，最后是相关的资产整合。

“绿城中国可以作为H股地产平台，A股中房地产可以作为壳资源，把物业服务装进来，解决同业竞争的问题。”郝炬建议。

对于中交建地产板块的业务重组，也有业内人士给出了建议：重组第一步，整合中交地产+中房集团+联合置业，实现A股上市平台“中房地产”的调整；第二步，将中交投资旗下地产项目+一航局旗下地产子公司+二航局旗下地产子公司+四航局旗下地产子公司等中国交建子公司地产项目整合到中交房地产有限公司内；第三步，在H股利用绿城平台，改为中交绿城，实现中国交建地产板块在A股和H股同时上市；第四步，将中国交建拥有的储备土地全部整合到中交房地产有限公司。

对于这一方案，上述中交建人士没有回应。

对标中建系

中交建的最大特色是国企背景。近年来，中交建提出“五商”战略，要把公司打造成全球知名的工程承包商、城市综合体开发运营商、特色房地产商、基础设施综合投资商、海洋重型装备与港口机械制造及系统集成总承包商。房地产，即是中交建近年来着力发展的主业之一。

“中交建将强势介入房地产，我们的对标企业是中建系地产。”上述中交建内部人士对中国房地产报记者表示。

中交建与中国建筑确实有很多相似之处，几乎成长于同一年代，业务布局均涉及基建、房地产，在“一带一路”的战略中各有布局，对于房地产业务均是大力支持。

不过，长期以来，中交系地产籍籍无名。中交集团董事长刘起涛在去年与绿城的签约仪式上也曾表示，“这次合作的互补性非常强，中交的传统业务有很多第一，但房地产领域，我们是比较弱势的。”

中交建总经济师兼中交国际（香港）董事长刘文生在接受媒体采访时并不讳言自身的不足，称中交建原有地产业务并不比民企效益更好、品质更佳、质量更好。

这样的发展态势与各自的组织结构、商业模式及品牌战略、营销方式等有着千丝万缕的关系。

析架构

5月18日，经过2年的重组，中国建筑将中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入到了中海地产，这一决定使中海地产资产迅速提升，外界号称一个巨无霸企业诞生。

此前中国建筑旗下有中海地产、中海宏洋以及中国建筑旗下其他的地产企业(包括中建股份地产事业部、中建地产、中建国际等)。

对于中国建筑此举业内人士表示，作为一个整体的房地产业务平台，中海地产受益于央企房地产企业的“混改”，集团将以一个握紧的拳头在内地及海外市场冲杀。

反观中交建，目前其旗下的房地产平台包括中交地产、中房集团、联合置业，加上此次增持的绿城，以房地产为主营业务的平台就达到4个，这还不包括旗下的56个房地产局级单位，地产业务平台过于分散。为此，从企业内部的架构，中交建首先需要经历一次中建地产式的业务整合。根据目前市场的分析，中交建在央企房地产企业“混改”中选择的道路与中建地产相似——目前，中交建A股上市平台中房地产已经开始整合母公司旗下其他的地产平台。

“在组织架构方面，中建系擅长资源整合，对于内部资源进行了系统梳理，后续可以成为地产板块的巨无霸公司。而对于中交建来说，此次和绿城进行股权并购后，能否握紧一个拳头做地产还是有很大风险，或者说要看宋卫平愿不愿意给中交建‘打工’，否则后续协调成本较高。”财经评论员严跃进表示。

在转型力度上，中建系已经较快地从建筑商转变为城市运营商，地产和建筑板块的业务协同效应较好，而对于中交建来说，仍在注重基础设施等建设和投资领域，所以会存在大量闲置的土地资源亟待去化。

这是内部业务结构的改造，对于长期师承香港房地产企业的中海地产，在与和黄、长实、九龙仓的合建过程中，逐步建立了一套完整的业务“护城河”：优秀品牌建设、系统化成本控制以及节奏化拿地模式。

在品牌建设方面，在严跃进看来，中交建旗下的地产板块并没有太多的市场影响力，而中建系下的中海地产以及中建地产等知名度较高，在行业内属于佼佼者。

拼业绩

作为港资房地产企业之一，中海地产的成本管控一直为外界称道。仅从2014年房企销售业绩来看，中海地产1200亿港元的营业额虽然在规模上不及绿地、万科等龙头房企，不过23.5%的净利润率让其他房企望尘莫及。

作为对比，中交建旗下地产业务2014年销售总额为80多亿元，利润仅为2亿元，对标同为央企的中国建筑，毋庸置疑中交建需要进行一次从内至外的“向前看齐”。

在产品打造方面，中国建筑核心地产平台中海地产项目所处均是城市优质地段，产品定位多为改善型和高端住宅。但中海也不拒绝刚需产品，为了控制风险、平衡利润和现金流周转它们也在进入这一领域。

中交建通过并购绿城中国可以弥补高端产品短板，但其实力与中海地产仍有差距。并购而来的中房地产目前重住宅、保障房建设，强调特色地产；中交地产则结合集团基建优势，以交通基础设施与房地产开发捆绑运作为主营方向。中交地产目前已开发的项目包括住宅、商业、综合体等类型，并没有形成明显的特色。

比策略

在营销方面，虽然中海地产营销手段并不夺人眼球，由于土地位置好，因此无需像万科等房企需要格外注重营销推广，更多是类似港资开发商策略，依靠地段优势，主打中海的产品体验和改善产品品质。绿城中国尴尬的产品营销能力同样没有给中交建带来产品高周转的希望。在这一点上，中交建亦需要努力颇多。

在土地获取方面，中交建有其他企业无法超越的优势。数据显示其目前的土地储备已经达到1.7亿平方米，超过此前排名第一的恒大3000万平方米。不过，土地储备需要数量更看质量，相对平衡的区域土地储备加之节奏化拿地方式，在配合公司资金链条和成本的管控上尤为重要。

举个简单例子，中海地产每隔5年左右就会在集团重点选择3个城市，作为下一阶段重点突破和收益回报的主战场，依靠重点城市高回报高收益来增长规模，而不是盲目增加城市。

中交建对标中建系地产业务模式尽管目光准确，但所要付出的努力也要更多。

不过，尽管有种种问题牵绊，作为中交建五大战略业务板块之一的房地产业务，中交建势在必得。

“两个公司各有特点，我认为‘一带一路’将成为中交建赶超中建系地产的看点。”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬说，“一带一路”最核心的是基础设施和交通设施建设，中交集团在路桥建设上会有优势。

这也成为中交建希望海外发力的重要原因之一，当然“走出去”也并不会那么容易。5月21日，中交建海外事业部内部人士在接受中国房地产报采访时表示，一度被叫停的斯里兰卡项目经地方政府允许，目前在做前期的工程加固维护，更多的进展可能要等到延期至第四季度的斯里兰卡议会选择完成。