阳光100版玩家升级 存量时代的轻资产策略

眼下的地产圈，处“变”不惊似乎已经不能称之为一种优秀的品质。上到企业定位、品牌形象、业务领域，下到营销思维、服务体系，开发商转型和求变的想法，开始渗透到越来越多的方面。

一直以低调示人的阳光100董事长易小迪，在不到十天的时间里为公司安排了三笔交易。继牵手毛大庆做阳光100优客工厂、收购李亚鹏中书控股丽江项目后，又宣布引入光大安石为其第二大股东。观点地产新媒体观察发现，三次合作虽然路数不同，却暗含轻资产转型意味。

6月12日晚间，阳光100公告透露，光大安石团队牵头的投资财团战略投资阳光100，成为持股比例为9.03%的第二大股东，同时光大安石将与阳光100确立多方位战略合作关系。阳光100将结合光大安石在地产、金融等领域的资源优势，充分发展互联网时代的创新型房地产产品，加速向服务增值型轻资产模式升级，并不断拓展业务规模。

具体细节方面，阳光100执行董事兼常务副总裁范小冲向观点地产新媒体透露，公司会在6月15日正式发布与光大安石合作的相关事宜。而谈及现阶段提及的轻资产与公司上市前的轻资产逻辑有何不同时，范小冲沉吟片刻后表示，公司各部门仍在整合过程中，具体还不方便透露。

“轻资产是我们发展的一个方向，现在是存量时代，房地产供过于求产能过剩，开发模式需要调整。阳光100拥有品牌、营销、管理的能力，公司想在这方面加大转型的力度，具体怎么做还在整合过程中，尚未有可以对外公布的成熟体系。”

引入二股东光大安石

易小迪为阳光100引入的光大安石，是中国光大控股有限公司旗下唯一的排他性房地产投资平台。而光大控股是中国光大集团股份公司在海外最大的金融控股平台。作为光大控股的母公司，光大集团是中央直属大型国有金融企业，截止2014年底其管理的资产总额达到三万亿人民币。

虽然并未透露具体的股权交易作价，公告中还是较为详细地披露了合作框架的方向和内容。

根据公告，光大安石将协助阳光100制定一系列发展策略，协助公司在未来进一步提高融资能力、业务规模以及资本回报率。

同时，光大安石将就与阳光100在未来项目层面的合作中安排提供约50亿元规模的融资(包括轻资产运营项目)，将以股权和或债权模式投资公司项目，支持公司主力产品如商业街区、凤凰社等进一步快速发展。

此外，光大安石将依托其房地产行业资源，帮助阳光100实现对优质地产项目的并购及进入核心市场；借鉴其房地产金融以及旗下项目资产证券化及在建工程证券化经验，为阳光100引入轻资产运营模式，投资其轻资产运营项目。

光大安石还将凭藉其丰富的多产业资源，协助阳光100在中长期突破行业概念制约，积极转型发展与房地产行业相关的新兴产业，包括社区金融、创业者线上服务平台(结合凤凰社产品)及智慧家居等。

最后，光大安石将支持阳光100强化其地产销售能力，双方整合产业资源共建房地产销售服务平台，未来发展成为集资产增值、物业交易、金融服务、物业管理等多功能的房地产互联网生态系统。

范小冲对观点地产新媒体强调，是次合作，阳光100并不仅仅是为自己找了一个投资者，双方将来还会有更多在集团战略层面的合作。“今后在推动轻资产转型商业模式方面还会有新的动作发布。”

进阶的轻资产逻辑

事实上，阳光100最早即是通过轻资产方式进行扩张的。范小冲也曾在接受观点地产新媒体采访时表示，联合拿地、合作开发是上市前阳光100较为常用的一种开发手段。

阳光100称其为“非控股直营模式”。该模式是在项目所有权与管理权分开的前提下，阳光100通过占有合作项目公司30%-40%股权，输出阳光100品牌和管理标准、流程和制度，由阳光100全权负责项目的开发建设和经营管理。加盟单位按照合同规定向阳光100置业集团总部按照项目销售收入的4%支付品牌许可和管理服务费。

不过在上市之后，阳光100开始加强品牌管理，并逐步收回一些合作项目的股权，以便于“阳光100对’阳光100’品牌使用的控制。”

因此当轻资产起家的阳光100再次提及这个概念的时候，市场最关心的焦点之一莫过于前后两次有何不同。

阳光100开始释放转型信号源于6月2日牵手毛大庆的发布会。谈及是次合作，范小冲显然很满意。其表示，双方在项目股权方面进行合作，第一个阳光100优客工厂在北京CBD，瞄准的是更高级别的创客，只为助推最后的成功一跃。

而对于毛大庆自带“将名气杠杆运用到最大化”的属性，范小冲也是深有体会。其对观点地产新媒体坦言，同优客工厂的合作，可以使阳光100很好的同新经济进行接轨，投入不大，但是影响力很大。

“徐小平、李开复都在这儿，就是都在阳光100这儿，我们过去不在这个圈子，现在经常去中关村、创业大街开会，还入了黑马会，对推动阳光100的转型、让公司品牌更加时尚和年轻化有很大帮助。”

至于同中书控股的合作，范小冲坦言目前就是一个收购事项，但重点是在收购的资产为阳光100转型产品街区综合体。其对观点地产新媒体表示，以往大的住宅地产开发，投资买地建设好几年，周期很长，利润不高。相对来说，街区综合体本身规模可控。

“收购了51%股权，才2个亿，项目总共就三四层楼，建设、销售周期也在缩短，投资回报快，相对毛利也较高。不会占有很多资金，因此不是很重。而面向体验、社交和创业，本身这种开发模式就是新经济下的轻资产模式。”

亿翰智库研究中心主任张化东对观点地产新媒体指出，阳光100现阶段抛出的轻资产转型与其上市前做的股权合作开发并无大的不同。“只是现在合作对象换成了毛大庆、光大安石，对家更进阶了。”

这或许就如打怪升级，虽然还是同一个游戏和同一个世界，但站在阳光100身边的队友，已经是职业玩家了。