涨姿势：买房看容积率？容积率详细解析

很多购房者在买房伊始，都会考虑到底买高层还是买洋房，从他们的切身利益出发，毋庸置疑，洋房相比高层房源公摊面积较少，洋房实际面积大，但从另一方面，于开发商而言，在同一区域内，洋房的单价又会高于高层房源。

而所谓的洋房与高层，以及别墅等类别的楼盘，他们的“长成”都与地块的容积率有关，那么容积率是什么意思呢？容积率又是怎么计算的呢？到底高点好还是低点好呢？

一、容积率是什么？

【专业解释版】：

容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积，举个简单的例子说明：一个项目如果总建筑面积为5万平米，而总用地面积为4万平米，那么该项目的容积率应该这样进行计算50000÷40000=1.25。这里得出的答案1.25就是容积率。知道了这一点，我们在购房时，询问了相关数据之后就能轻松地计算出该项目的容积率了。

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

【通俗解释版】

说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了。

二、容积率与舒适度

对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较小，建筑密度一般也就较低

住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考。

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

三、容积率与房价：

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。

通俗的说，容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。而换个角度来看，越是寸土寸金的地段，开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房，这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降，从而得到更多的利润。简单的讲，一个项目的容积率越高，开发生能够得到的利润就越大。

上述两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

四、楼间距及绿地率

而在容积率合格的情况下，购房还需关注楼间距及绿地率，据悉，楼间距影响房间采光、通风、隐私以及防燥等各个方面，需要特别注意的是，开发商经常宣传的绿化率并不等于绿地率，绿化覆盖率>绿地率，包括树影等。

高层楼间距国家标准可以参考一下下面的计算方法：

楼间距=1：1.2比值计算。

现在人居住越来越要考虑到健康舒适度，而房屋的采光绝对是影响我们生活质量一个及其重要的问题，如果没有阳光，整天都是阴阴的，衣服干不了，晒一下东西都要蹦跶哒到楼下去，可能楼下才晒一会儿就有没有阳光了。