沪上二手房成交同涨157% 楼市回暖谨防"毁约潮"

“网上房地产”统计数据显示，5月，全市二手房成交量达3.88万套，环比上涨1.6%，同比上涨157%。这是330新政出台后，全市二手房市场连续第二个月维持在3.5万套以上的高位水平，并且再度刷新全市历史次高点，仅次于2013年3月政策末班车导致的7.05万套高点。

有业内专家表示：新政后房东的入市意愿强烈，但同时也存在着隐忧。新政大量刺激了次新房源的入市，市场持续高热，房东为了有利可图，将会挂出明显高于周边主力二手楼盘的价格。

这种情况在另外一个一线城市深圳已经有了典型案例。 “3•30”新政后，深圳房价如火箭般上升，短短两月内二手房价普涨30%，部分楼盘大涨50%，而伴随房价暴涨而来的是“业主毁约潮”。

专注房地产官司10余年的房地产律师张茂荣称，这是他从业以来遇到的最大业主毁约潮。进入4月，他的律师所平均每天能接到20来个咨询电话，有的是买家被毁约后前来咨询办法，有的则是业主前来咨询如何可以免责毁约，有的业主甚至委托律师直接发出解约函。“五一”过后，二手房买卖业主反价案例的接待量，已经超过了去年全年的接待总量。

深圳的高女士为了购买前海的一套房，低价将自己唯一住房出售，并在亲朋好友的资助下才凑齐首付，与卖家签订了购房合同，并支付了25万元定金。但由于前海概念，该楼盘一下子涨了200万元，卖家开始以各种理由推诿，甚至玩消失，高女士很无奈，卖了唯一住房又没买成房子，只好走法律途径维权。然而，她卖出去的房子已经涨了100万元。

“客观来说，市场波动这么厉害，确实伤害了买家，但也伤害了换房的卖家。舆论不应无端指责业主毁约，很多业主卖旧房子，是为了买更好的房子。”张茂荣说，自己曾遇到过一个人拿两份合同的情况，作为卖方，此人希望能够中断买卖，作为买方，此人又希望合同能够顺利成交。

2015年楼市最新政策一出，二手房市场热闹非凡，不少购房者已“跃跃欲试”准备购置二手房。但二手房交易流程较新房繁杂，很多地方不注意可能就会吃亏被“毁约”，购置二手房需做足功课，事先了解二手房的买卖流程及注意事项。

【二手房买卖流程】

【二手房买卖注意事项】

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。