前5月刚需去化板块TOP10 沪上刚需被逼进郊区"新城"

由于降息降准、公积金新政以来一系列的政策刺激，刚刚过去的“红五月”成就了上海楼市的一场饕餮盛宴。上海新房市场不负众望，成交量142.28万方创最近26个月新高，普通商品住宅成交均价约3.2万/平，创近5年来房价新高。

毋庸置疑，楼市的普遍回暖对于性价比较高的刚需置业影响尤为明显，上海刚需房源普遍提前移至4-5月开盘, 而来自中国指数研究院的数据表明，5月刚需住宅的成交量也有一定的提升，2015年前5月上海楼市刚需户型成交面积排行榜TOP10板块如下：

从刚需户型成交板块TOP10的情况来看，嘉定区的安亭汽车城板块前五月成交93355平米位列刚需成交板块首位，其次是松江区的泗泾板块，以73899平米位列刚需成交板块列第二位；排在第三位的则是金山区的金山新城板块，成交71324平米。

此外，刚需成交板块TOP10中，嘉定区独占三席，除安亭汽车城板块位列榜首外，嘉定主城区板块位列第四、南翔板块位列第七，嘉定区总成交面积占比超三分之一，成为名副其实的刚需去化“大户”。

价格洼地、轨交规划将刚需逼进郊区“新城”

上述10大板块多在偏远郊区，成交均价多在2.5万/平米以下，与5月楼市3.2万/平的成交均价相差甚远，为何它们会成为前5月上海刚需户型成交板块的TOP10呢？从上述top10榜单中不难发现，价格洼地、轨交规划、郊区新城是它们的主要标签，抗跌、潜力、辐射区域则是它们重要的特点：

安亭汽车城板块：一城两翼之一、轨交11号线、开发十余年；

泗泾板块： 轨交9号线、绿地、金地、保利、建发等品牌开发商入驻、近9个月泗房价维持在23112元/平左右；

金山新城板块：上海九个卫星城之一、最大卖点是“价格洼地”、 2014年新房成交均价11232元/平方，上海房价最低板块之一；

嘉定主城区板块：嘉定区的政治、经济、文化中心、11号线的延伸段、嘉定新城；

青浦北部板块：大虹桥”辐射板块、轨交17号线；

大场板块（上大板块）：规划20号线、大场体育公园为辐射区域；

南翔板块：轨交11号线、“一核两翼”规划、未来三年居住人口超20万、古镇配套齐全；

徐泾板块：大虹桥核心商务区域辐射、轨交2号线的延伸及17号线的规划建设、抗跌（ 17号线公示后半年内房价涨幅 27.7%）；

南桥新城板块：地铁5号线南延伸段、上海“十二五”期间重点推进建设的两大新城之一、未来发展空间和升值潜力巨大；

月浦板块：上海北部综合性生态宜居新城、轨交3号线底站、规划中的1号线富锦路以北延伸段、价值洼地。

改善型买家淡出 刚需买家或成6月主力军

虽然5月份上海各区县商品住宅市场成交基本全线上扬，政策调控的利好影响已经奏效，但是二套房贷的松动和税费的减少更对改善型需求的释放起到了极大的促进作用。

在5月沪上楼市成交类型中，中高端改善性房源成交量占据半壁江山，成交均价2.5万元/平方米以上的中高端改善性房源，成交占比已高达51.0%。

有市场人士分析，此前红五月的楼市以“改善型交易”为主，随着6月到来，改善型买家逐渐“淡出”，预计六七月份自住刚需买家将成为市场的“主力军”。

另外，业内人士表示，连续放量后的市场需要喘息期，房企还要面临蓄客问题，考虑到半年报的压力，部分上市房企推盘力度或会加大，6月刚需买房或许值得期待。