学区房需求逆不可转 学霸房学渣房区分是关键

在学区房价越演越烈的上海，似乎是虎妈猫爸内心深处一道割舍不去的情愫。在学区房价上，似乎每一位家长内心都期望着房价有朝一日能“萎缩”一些。然而，现实中，房价并不随“人心”所愿，仍然呈现不断上涨的态势。

这种现象体现在家长身上可以说是“人心”与“行动”的悖论。在面对不断紧俏的学区房上，家长们虎狼似的朝着他们趋之若鹜，结局就是沪上学区房价格再度登天。

如今的学区房价格陡然上涨，家长们苦叫连天，这又让上海的学区房陷入不可逆转的悖论深渊，家长们的现在就是房价回不去的曾经。

适龄儿童高原与学区房平原严重失衡

学区房为什么这么热？学区房价为什么这么“癫狂”？很大程度上取决于适龄儿童人数与重点学校数之间比例的严重失衡。截至2013年，上海常住人口2 415.15万，其中中小学年龄段人数153.5万人，占上海总人口结构比的6.36%。其中，来沪人员子女进入上海义务教育的总人数超过53万，占沪上小学生人数过半。

自2007年至2013年，中小学人口总数逐年增加，到2013年，人数陡然增加到153.5万人，上涨比例差距逐渐拉大为28.7%。

据不完全统计，截至2014年春季，上海在校小学生总人数高达217万。面对越来越庞大的上海人口数以及越来越多的适龄儿童人口数，上海的学校特别是重点学校压力逐年加大。

据数据显示，学区房对口学校共计709所，加上地段好的学校特别是重点学校数量有限，这对于153.5万中小学人数来说简直就是小巫见大巫。另外，根据上海市第六次人口普查的数据，对比上海133所“重点小学”的招生人数，在未来五年内将会有84.3%的孩子上不了“重点小学”。从这个层面上来说，上海学区房有了不可逆转的“大市场”。

学霸房与学渣房的区分成必杀技

家长的“学区房心理”一定程度上也助推了房产商们的“炒作”行为，他们纷纷打出“学区房”招牌宣传各自的楼盘。在“制造”学区房的过程中开发商各使绝招，他们或在自己小区内建立学校；或将楼盘就近建在名校附近，享受名校辐射的优势；或出资兴建学校硬件设施，名校配师资和管理。

学区房政策把教育资源和商品住房挂钩，这种“捆绑式”流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也在很大程度上考量着家庭“钱袋的深度”。

学区房的“捆绑式”炒作愈演愈烈，学区房也被开发商过度“炒作”，这势必形成更大的恶性循环。北京的旧平房售价33万/平米，上海徐家汇某学区房单价已经高达9万/平米。

“贵点没关系，关键是不要以学区房的价格买了非学区房的房源”静安区李女士说道。

面对“狼多肉少”的现状，家长们学会区分学霸房与学渣房的技能就成了关键所在。

一、商业用房不限购，但也不对应学区，商住两用的公寓同样不能作为学区房。

二、学校周边的房子不一定都是学区房，具体情况需看小区周边学校的对口地段是不是包括小区。

三、需分清学位房与学区房。学位房就是可以在学位对应学校内上学；而学区房就是在学校周边的房子，不一定可以上小区周边的学校。

但是购买学位房，还要看查明所购买的房子是否学位已经被占用，如果被占用，那么即使你购得了房子却依然没有不能得到该学校的学位，因此，家长们在给孩子购买学位房时，一定要记得查清楚该房子的学位使用情况和原户主是否已经将户口迁出等。

四、如何查询学区房，上海就很简单,直接选定所要上的学校,然后在周边找指定的学区房。问别的没用的,不去问学校,到时候偏差会很大的。

五、商品房和学区房不是一个“部门”的。商品房，是可以买卖的房屋。学区房，是可以上某学区的房屋。学区房其实也可以是商品房。但就是规划在学区内。正因为如此，其保值能力更强。

六、学区房对面积目前无限制，而落户的年限现在热门的学区已经有限制了，大多在1-2年以上，所以你要去问好，提前问。

七、学区以户口认定，即孩子的户口在哪里，就上哪个小区对应的学校。

八、咨询当地街道办或者在网上查你本市的学区房公示，查看小区是否是学位房或学区房。

九、房子的学区名额需要去上学的学校查询，学校报名时需要房产证复印件和户口本复印件。

十、最新规定一个学区房，五年内只能有一个学区名额，双胞胎、政策允许的二胎根据具体要求而定。

十一、学区房受学校招生政策影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是学区房。现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，一定要打听清楚。同时，由于政策和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可能变为非学区。买二手房常常遇到这样的问题，高价买了学区房却上不了名校，损失就大了。遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。

专业人士提醒，一些楼盘为了能够吸引更多的购房者，会玩弄文字游戏，故意误导，一些楼盘宣传中称“毗邻名校”“名校周边”，地理位置也确实与名校相邻，其实却未必一定是该校的学区房。为避免高价购买学区房却不能入学的学渣房情况出现，建议家长在买房前向学校或教育局等多渠道咨询，如果学区相关信息没有写入购房合同，不要轻信开发商的一面之辞。

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