闯进瓷器铺 万达的轻资产转型还缺什么

6月10日，大连万达商业地产公布前5月业绩，在合同销售面积同比增速达45.8%的情况下，该公司合同销售额较去年同期增长了12.7%。而与此同时，万达商业来自租赁的收入则保持了三成增长速度，据披露，来自租赁收入同比增长34%至55.89亿元。

对此，相关分析人士认为，这应得益于万达商业地产庞大城市布局和过往沉淀大量商业物业资产。不过，万达未来要实现一万亿资产的规模，在目前一二线城市布局基本结束后，其未来的重点就必将是三四线城市。

所以，资深的商业地产市场人士就告诉观点地产新媒体，在未来越来越庞大的三四线扩张冲动驱动下，万达今年以来也不再提过往曾引以为豪的“以售养租”商业地产经营模式，转而开始高调宣誓将面向轻资产化方向转型。

于是乎，5月万达与万科高调联姻。紧接着6月伊始，就祭出了首个商业地产转型轻资产的互联网金融众筹产品——“稳赚一号”。

然而，大象转身或一不小心就进了瓷器铺。号称中国商业地产的航母，万达虽已吹响了轻资产转型的号角。不过，在隔壁老王口中的轻资产还缺些什么？

商业地产之重

时间回到万达商业地产港股上市那一刻，在历时多年终于如愿登陆港股之际，王健林其实是被冷冰冰的香港资本市场上了一课。

去年圣诞节前夕(12月23日)，在一再折价的让步下，万达商业上市首日却仍然跌破了48港元的发行价，降低2.6个百分点，收盘于43.8港元。

而此后一段时间，虽然万达商业方面极力推荐，但仍难获香港市场的欢心。而就在今年三月份的业绩会上，便有到场的万达高管有些“情绪化”地说：“万达在内地名声很大，但是香港媒体好像对于万达不是特别了解。”

对此，当时就有香港市场分析师告诉观点地产新媒体，尽管万达商业地产过往非常成功的发展是有赖于其得意的“以售养租”模式。然而，对香港资本市场来说，这一模式看起来却并不是那么完美。

据悉，万达所谓的“以售养租”模式，就是万达发展的城市综合体中商业地产的投资、建设、管理全部由自己完成，万达通过房地产销售收入产生的现金流来投资万达广场。

据观点地产新媒体翻阅万达商业2014年报发现，该公司的销售物业收入比重占到85.1%，投资物业租赁及物业管理收入则只拥有9.6%，另有3.74%是酒店部分。

而在此前三年，2011年、2012年和2013年，万达商业营收分别为508亿元、591亿元、868亿元、1601.5亿元，其中八成以上同样是来自房产开发和销售收入，物业租赁和管理收入极低。

因此，自万达商业港股上市以来，万达这一另类的商业地产运营模式就一直面临着已触及业绩增长天花板的疑问。有分析人士告诉观点地产新媒体，过往万达模式成立的前提就是房地产开发、销售业务能产生巨额现金流，

但来自万达商业上市招股文件就已显示，在2014年上半年，该公司物业销售收入同比已大幅下滑38.6%，为162.93亿元，销售成本却高达99.28亿元。

彼时，万达商业就坦言，万达商业此时营收大降的一个原因就是，随着市场环境的变化，项目开发难度大大增加。招股文件显示该年万达住宅物业的销售建筑面积已由2013年上半年的117.3万平方米下降至2014年上半年的59.29万平方米。

因此，目前从万达商业地产最新销售数据来看，今年前五月，在合同销售面积同比增速已达到了45.8%的情况下，而万达商业的合同销售额仅仅较去年同期增长了12.7%。同时万达今年也只定下销售增长5%的低调目标。

对此，王健林在近期接受媒体访问时就表示，躺着都能挣钱的时代已经过去。“万达不能再走靠销售赚现金流，投资万达广场这种重资产的路子。”

众筹的资金池

其实，2015年1月，万达就已高调宣布，万达商业地产将向轻资产转型。随后万达亦分别与光大控股、嘉实资本、四川信托及快钱签署协议，未来将投资240亿元，建设约20余座万达广场。

6月7日，万达首只类REITs互联网金融产品终于诞生。据悉，该产品名为“稳赚1号”是万达广场首个众筹项目，其基础资产是万达商业地产2015年新开工，且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目，项目期限为7年。

万达方面对观点地产新媒体介绍，该款产品认购金额最少为1000元，最高为100万元，产品预期年化收益率将超过12%。其中收益来自两部分：租金收益预期年化6%，每年发放；物业增值收益预期年化6%，退出时一次性发放。

显然，作为其面向互联网金融的首次试水，万达方面对此颇为重视。万达指出，此次募集资金直接投向商业地产建设，“这是万达向轻资产战略转型所迈出的第一步，是集团第四次战略转型的重要里程碑”。

不过，就此平安好房网首席运营执行官庄诺在接受观点地产新媒体访问时则认为，万达“稳赚一号”并非标准意义上的众筹产品，“这个产品实质是个债权融资计划。”

庄诺进一步对观点地产新媒体指出，按照这个项目的详细介绍，万达主要是向社会公众借钱，并向公众保证有保本的收益，而众筹项目则是不保证收益、风险更大的投资行为。

对此，就有业内不愿具名人士指出，前期为了保证收益，回避风险，可能是以债权为主，可能后期会有更多众筹形式。

实际上，为了给众筹的轻资产转型试水保驾护航，王健林还专门讲解这一产品。在他看来，这个众筹产品就是左手投钱给右手，右手分钱再分给左手，“这条路如果走得好，连发两期，预计一期50亿元，不排除万达今后就不再和外部投资机构合作，只和内部的快钱合作”。

但理想总是很丰满，所谓“稳赚一号”真能稳赚？现在市场上也颇有一些质疑声音，有业内人士便表示：“现在关于房地产这些融资创新很多，如果这个产品收益只能保证12个点，那去投资信托会不会好点？”

对此，有熟悉万达的研究人士也指出，就万达现在推出的“稳赚一号”项目来看，作为其互联网金融的首发，肯定能到示范效应，因为即便这个众筹没有完成，万达也会想办法促成这个项目完成。

庄诺则对观点地产新媒体谨慎分析称，参加众筹的人肯定要考虑项目未来的前景和收益。但鉴于电商的冲击，实际上目前商办企业的投资市场是在走弱的。“商场的投资热情正在走弱，反而住宅由于有比较稳定的收益，更为投资者青睐。”

三四线与轻资产

实际上，在王健林果断宣布大象转身的背后，更有他造一万亿万达的雄心。但在这一野心下，万达不能停下快速扩张的步伐。那么，问题来了，万达还能到哪里去扩张？

对此，王健林发现地级城市和重要县级市存有空白，“在中国很多地级市、人口比较多的县或镇，不要说现代化购物中心，连个多厅的电影院都没有，发展极度不平衡”。

或许，从万达商业的2014年报中亦可知其一叶，截至2014年12月31日，万达的总土地储备是7594万平方米，平均的土地成本仅为1187元/平方米。

其中，万达商业在三线城市的建筑面积和租赁面积占比均最高，分别达到49.2%和48.1%；而二线城市达到40.7%、41.8%；但一线城市占比仅占一成多。

而今年以来，除了北京丰台区四合庄商业金融地块外，万达商业目前所获土地大多来自三线城市或二线副中心，如吉林长春、四川成都、福建南平、河南三门峡、福建省三明市等。

即使已下定决心向三四线扩张，但在王健林看来，这些城市整体并不是好的房地产投资市场。“无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市都不可能有大的变化。因为土地的供应和现在的存量太大。”

按照王健林自己算的账，那些地方的房价最多就三四千元，成本就要3500元。未来，万达商业发展或许便将受限于此。数据显示，随着万达销售面积的增多，其平均销售均价已呈下降趋势。

以今年数据为例，该公司前五月累计实现合同销售额合共约为407.14亿元，累计同比增长12.7%；但合同销售面积同比增长45.8%至444.5万平方米。另外，近年来万达的销售毛利也在不断下降，2012年这一数据是50.6%，2013年这便降至40.9%，2014年又微降至40.6%。

对此，王健林日前接受媒体采访时就强调“绝对不能搞房地产销售模式”。而他开出来的药方就是改为投资模式可以在三四线城市发展。在他看来，未来将采取分享模式，万达不出钱，用别人的钱投资，可以参与分红，并且每年的分红足够保证成本。

看起来，针对“稳赚一号”，万达寄予万分期待。万达称未来将充分灵活运用社会资金，用更快的速度来完成开业1000个万达广场的目标，并逐步建立起万达内部的轻资产融资管道。

因此，在分析人士眼中，万达实际就是利用快钱这一互联网金融平台，在缩小一部权益的情况下，去吸引更多社会资本投入，以期以比较小的财务杠杆来实现其规模扩张的目的。

不过，这位熟悉万达的分析人士也告诉观点地产新媒体，单纯依赖互联网金融的这种众筹模式，来实现万达的轻资产并不是那么容易的。“其实有些东西预期很好，但或许很难推动万达这么庞大的体量。”

而对于万达轻资产未来还有哪些可能方向？跟进万达的市场分析师就认为，国内目前对商业REITs监管的逐渐放开或对其有帮助。“万达可能需要把部分持有物业放入REITs资产包中来运营。”

投资者“风口”说

6月10日，花旗发布报告指出，万达潜在分拆REITs的概念，有助于其估值提高。“投资者对其销售执行力及前景看好，将会支持其股价重估，并预计有一定程度的上升空间。”

实际上，随着万达目前轻资产动作的展开，曾经十分平静的万达商业股价终于有了起伏。截止6月10日港股收盘，该公司股价是72.55港元，这已较其招股价涨幅已超过五成。

对此，尝到资本市场甜头的王健林日前接受媒体采访也表示，上市最大的收获就是促使我们要尽快实现转型，确定转型后，资本市场也给了万达一个比较好的估值。

“研究资本市场的导向，就是说传统模式一定要坚决抛弃。”王健林总结后指出，基本就是要做三件事，就是做新的事、做高(高科技)的事、要做网(互联网)的事”。

实际上，除了万达的首个众筹产品外，当前还为外界关注的，还有早前宣布的“万万合作”。5月15日，万达与万科高调宣布达成战略合作协议，据悉其首次合作已落地成都。

市场普遍认为，与万科的合作，可以降低万达商业位于二三线城市的库存。相关分析师亦指出：“‘轻资产’转型后，长期掣肘万达商业扩张速度的资金瓶颈将得以化解，投资者对于这家公司的资产扩张速度也将做重新评估。”

实际上，“无论万达走轻资产运营，还是提出互联网的概念，这些都是比较讨好资本市场偏好的，资本市场也会给予万达较高的市场估值。”有熟悉港股的分析人士对观点地产新媒体指出，资本市场会认为，万达愿意在资本市场有更多动作，通过资本作用来推动公司发展。

上述人士分析称，其实万达电商也是其轻资产布局的重要一环。“王健林之所以要建1000个万达广场，其目的也正是要为互联网平台落地做准备。”

据其分析，现在万达要建很多万达广场，前期投入很大，因此其整体的财务报表可能不是很好看，但是随着O2O平台和互联网金融的逐渐落地，万达以后可能通过这些附加值更高的业务来盈利，而房地产方面的业务在以后则只是需要保证其基本的现金流。

不过，直至今天，“飞凡网”始终还未“非凡”，王健林的互联网牌子还没打好。因为就在早前的6月3日，万达电商CEO董策已于6月3日已正式从万达电商离职。